ZAP-16-17

Fach 4 R, Seite 900
Rechtsprechungsübersicht – 1. Hj. 2017
Miete/Nutzungen
Nunmehr hat der Senat (BGH GE 2017, 653 = WuM 2017, 333 = NZM 2017, 405 = MietPrax-AK § 573 BGB
Nr. 65 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; BÖRSTINGHAUS jurisPR-BGH-ZivilR 11/2017 Anm. 3; HINZ NZM 2017, 412), wie
er selbst schreibt, versucht, diese Missverständnisse seiner Rechtsprechung durch die Untergerichte
auszuräumen, wobei dies durchaus auch als „Rechtsprechungsänderung“ (so die Überschrift des
Urteilsabdrucks in NZM 2017, 405) verstanden wird, was der Senat aber selbst ausdrücklich bestreitet.
Nach dem sehr allgemeinen Leitsatz der Entscheidung aus dem Jahre 2012 hat der Senat jetzt acht
Leitsätze formuliert, die alleine schon fast die Länge eines amtsgerichtlichen Urteils haben. Damit wollte
er wohl weitere Missverständnisse für die Zukunft vermeiden. Im konkreten Fall hatte eine Vermieterin
eine sehr kleine Wohnung gekündigt, weil ihr Mann, der im gleichen Haus einer selbstständigen
Tätigkeit nachging, dort Akten lagern wollte. Das war weder Eigenbedarf noch rechtfertigte es eine
Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung. Eine Verwertungskündigung setze voraus, dass der
Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung „des
Grundstücks“, also an einer Realisierung des diesem innewohnenden materiellen Werts gehindert sei.
Eine solche Verwertung geschehe durch einen Verkauf oder eine Vermietung des Grundstücks. Die
Vermietung sollte hier aber nicht der Erzielung eines höheren Ertrags dienen, sondern dem Betrieb des
Ehemanns zugute kommen. In Betracht kam also allenfalls eine Kündigung nach der Generalklausel des
§ 573 Abs. 1 BGB.
Ob ein (frei-)beruflicher oder gewerblicher Bedarf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses
nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB rechtfertigt, lasse sich nicht allgemein beantworten. Es müsse in jedem
Einzelfall festgestellt werden, ob der Vermieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Kündigung habe.
Dabei sei zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter
abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG geschützt
seien. Wie diese Interessen zu gewichten seien, könne aus § 573 Abs. 2 BGB abgeleitet werden. Nach
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht der Nutzungswunsch des Vermieters alleine aus, wenn er die Wohnung
zu Wohnzwecken nutzen will. Geht es dagegen um eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks
gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, erlaubt das Gesetz eine Kündigung nur bei erheblichen Nachteilen
für den Vermieter. Das Interesse des Vermieters, die vermietete Wohnung zu (frei-)beruflichen oder
gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interessenlage her zwischen den genannten
typisierten Regeltatbeständen anzusiedeln. Es müsse deshalb jedesmal festgestellt werden, ob der
konkrete Betriebsbedarf einen etwas größeren personalen Bezug habe oder näher an einer
Verwertungskündigung zu sehen sei. Im letzteren Fall müssten dem Vermieter erhebliche Nachteile
drohen. Und genau diese hat der Senat bei der vorliegenden Fallgestaltung verneint; ein solcher
Nachteil von einigem Gewicht sei vorliegend nicht ansatzweise zu erkennen. Durch eine Auslagerung
eines größeren Teils des Aktenbestands in andere, etwas entfernter gelegene Räumlichkeiten sei
keine wirtschaftliche Einbuße von einigem Gewicht oder ein die Organisation des Unternehmers
erheblich beeinträchtigender Nachteil erkennbar.
b) Wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks
In einer zweiten Entscheidung (BGH GE 2017, 769 = WuM 2017, 410 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 66 m.
Anm. BÖRSTINGHAUS) hat der Senat diese von ihm jetzt neu entwickelten und dargestellten Grundsätze auf
eine Fallgestaltung angewandt, bei der der Vermieter eine Wohnung gekündigt hatte, um sie einer ihm
nahestehenden Gesellschaft zur Verfügung zu stellen, die im ganzen Haus eine soziale Wohngruppe
einrichten wollte. Für den erforderlichen Umbau sollte diese Gesellschaft staatliche Fördermittel
erhalten, die aber wiederum von der Schaffung einer bestimmten Anzahl von Wohngruppenplätzen
abhängig waren. Auch hier ist der Senat davon ausgegangen, dass allenfalls eine Kündigung nach der
Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB in Betracht komme und dass hier wiederum eine größere Nähe zur
Verwertungskündigung bestehe. Auch hier hat der Senat die erheblichen Nachteile auf Vermieterseite
verneint. Zum einen sollte der Vermieter weder umbauen noch Fördermittel bekommen und zum
anderen hatte der Vermieter bereits während des Räumungsprozesses begonnen, das Projekt zu
realisieren und zu betreiben.
868 ZAP Nr. 16 9.8.2017