ZAP-16-17

Fach 4 R, Seite 898
Rechtsprechungsübersicht – 1. Hj. 2017
Miete/Nutzungen
Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie vom 20.9.2013 auch ganz deutlich aus § 312 Abs. 4 BGB, der
für Mietverträge nur bestimmte Regelungen für anwendbar und für die Begründung von Mietverträgen
nach Besichtigung davon wiederum weitere Regelungen für unanwendbar erklärt. Die Voraussetzungen
und Rechtsfolgen eines Widerrufs haben sich aber über die Jahre mehrfach geändert.
Zunächst bedeutet dies, dass der Mieter, wenn die situativen Voraussetzungen der §§ 312 ff. BGB
vorliegen, seine Willenserklärung widerrufen kann. Voraussetzung ist hierfür:
• der Vermieter muss Unternehmer sein,
• der Mieter muss Verbraucher sein,
• der Vertrag wurde „außer Haus“, früher: in einer Haustürsituation, geschlossen.
Wenn eine wirksame Widerrufsbelehrung erfolgte, muss der Widerruf binnen 14 Tagen erfolgen,
anderenfalls nach heutigem Recht binnen eines Jahres und 14 Tagen. Früher gab es im letzteren Fall
keine Frist.
Der BGH (WuM 2017, 406 = MietPrax-AK § 312 BGB Nr. 1 m. Anm. BÖRSTINGHAUS) musste sich in einem
„Altfall“ (aus 2009) mit der Frage beschäftigen, ob der Mieter nach Ausübung des Widerrufs dem
Vermieter Wertersatz in Höhe des objektiven Wertes der Modernisierung schuldet, wenn er nach
Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Modernisierungsmieterhöhungsvereinbarung
widerruft. Heute ist dies in § 357 Abs. 8 BGB geregelt. Ein Anspruch besteht nur dann, wenn der Mieter
die Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist verlangt und der Vermieter den Mieter auf die Verpflichtung
zur Zahlung von Wertersatz in diesem Fall hingewiesen hat. Diese Verpflichtung gab es 2009 noch
nicht. Nach Ansicht des BGH kommt ein solcher Anspruch auf Zahlung von Wertersatz in diesen
Fällen nur dann in Betracht, wenn der Vermieter zuvor eine wirksame Mieterhöhungserklärung gem.
§ 559b BGB abgegeben hatte. Erst diese Erklärung führe zur Zahlungspflicht für den „Modernisierungszuschlag“.
Hinweis:
Die fehlende Widerrufsbelehrung kann nachgeholt werden. In Altfällen beträgt die Widerrufsfrist in diesem
Fall gem. § 355 BGB a.F. einen Monat, nach derzeit geltendem Recht 14 Tage.
VI.
Kündigung
1. Kündigung wegen Eigenbedarfs durch eine GbR
Der VIII. Senat hatte zunächst im Jahre 2007 entschieden, dass eine GbR wegen Eigenbedarfs für einen
bei Abschluss des Mietvertrags existierenden Gesellschafter kündigen kann (BGH WuM 2007, 515 =
NJW 2007, 2845 = NZM 2007, 679 = ZMR 2007, 772 = DWW 2007, 369 = MDR 2007, 1301 = MietPrax-AK
§ 573 BGB Nr. 12 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; HÄUBLEIN NJW 2007, 2847; SCHUMACHER MietRB 2007, 253, 254;
MÜLLER WuM 2007, 579; DRASDO NJW-Spezial 2007, 529). Vier Jahre später hat er diese Einschränkung
fallengelassen und entschieden, dass eine GbR sich auf einen in der Person eines Gesellschafters
bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen kann, wenn dieser der Gesellschaft bei Abschluss des
Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag noch nicht
angehörte (BGH WuM 2012, 31 = GE 2012, 127 = NZM 2012, 150 = MDR 2012, 78 = NJW-RR 2012, 237 =
ZfIR 2012, 177 = ZMR 2012, 264 = MietPrax-AK § 566 BGB Nr. 11 m. Anm. BÖRSTINGHAUS;SCHACH GE 2012, 98;
SCHMID MietRB 2012, 34; DRASDO NJW-Spezial 2012, 129). Auf der anderen Seite hatte der Senat bereits
zuvor entschieden, dass eine juristische Person (BGH ZMR 2003, 904 = GE 2003, 1488 = WuM 2003, 691
= NJW-RR 2004, 12 = NZM 2004, 25 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 3 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; MACIEJEWSKI
MM 2003, 445; ROTH NZM 2004, 129; LÜTZENKIRCHEN MietRB 2004, 4) und eine Personengesellschaft (BGH
WuM 2011, 113 = GE 2011, 262 = NJW 2011, 993 = NZM 2011, 276 = ZMR 2011, 371 = MietPrax-AK § 573 BGB
Nr. 31 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; REINELT jurisPR-BGHZivilR 4/2011 Anm. 1; SCHACH MietRB 2011, 71; WIEK WuM
2011, 146; DRASDO NJW-Spezial 2011, 194; EISENSCHMID LMK 4/2011 Anm. 3; CAMPOS BB 2011, 913) nicht wegen
Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen können.
866 ZAP Nr. 16 9.8.2017