ZAP-16-17

Fach 4 R, Seite 896
Rechtsprechungsübersicht – 1. Hj. 2017
Miete/Nutzungen
Hinweis:
Das bedeutet, dass es in den Fällen, in denen sich ein Mieter in einem Mehrparteienhaus einer Lärmbelästigung
durch Nachbarmieter ausgesetzt sieht, ausreicht, wenn er die Lärmbelastung (laute Klopfgeräusche,
festes Getrampel, Möbelrücken usw.) ausreichend beschreibt. Er kann diese durch detaillierte
„Lärmprotokolle“ konkretisieren, was aber bei ausreichender Beschreibung der wiederkehrenden Lärmbeeinträchtigungen
noch nicht einmal zwingend erforderlich ist.
V. Mieterhöhung
1. Auf die ortsübliche Vergleichsmiete
a) Stichtagsdifferenz
Dem Vermieter steht gegenüber dem Mieter ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung
bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens
gilt, zu. Da die ortsübliche Vergleichsmiete immer aus den Mieten der letzten
vier Jahre, gerechnet vom Zugangszeitpunkt der Erklärung rückwärts, gebildet wird, ist sie nicht statisch,
sondern vor allem in angespannten Wohnungsmärkten dynamisch. Deshalb können Mietspiegel
bereits systemimmanent die ortsübliche Vergleichsmiete zum maßgeblichen Stichtag nicht
angeben, da sie auf einer Datenerhebung zu einem anderen, mehr oder weniger weit, in der Vergangenheit
liegenden Stichtag beruhen. Mietspiegel sind deshalb immer statisch. Im vorprozessualen
Verfahren ist das unproblematisch, weil der Vermieter ggf. ein anderes Begründungsmittel verwenden
kann.
Dies gilt aber im Zustimmungsprozess nicht. Hier muss das Gericht die Höhe der ortsüblichen
Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens mit den Beweismitteln der ZPO
feststellen.
Hinweis:
Mietspiegel sind zwar keine Beweismittel im prozessualen Sinne, ihnen kommt aber entweder eine gesetzliche
Vermutungswirkung (qualifizierte Mietspiegel) oder zumindest eine Indizwirkung (einfache
Mietspiegel) zu.
Hier kann es aber notwendig sein, die Werte eines älteren Mietspiegels zu „aktualisieren“ oder
„fortzuschreiben“ (OLG Hamm, RE v. 30.8.1996, NJW-RR 1997, 142; OLG Stuttgart, RE v. 15.12.1993, NJW-
RR 1994, 334 m. Anm. BLANK ZMR 1994, 137; LG Koblenz WuM 1998, 692; LG Berlin GE 1996, 1547;
LG Hamburg WuM 1996, 45; LG München WuM 1992, 25; BÖRSTINGHAUS, in: SCHMIDT-FUTTERER, Mietrecht,
12. Aufl., § 558 BGB Rn 67 m.w.N.). Dies kann im Prozess auf unterschiedliche Weise geschehen:
• Gibt es zeitnah um den Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens eine Datenerhebung für
einen neuen Mietspiegel, bietet es sich an, bei der Beweiswürdigung im Zustimmungsprozess dessen
Daten für die Ermittlung im Zustimmungsprozess zu verwenden (LG Berlin GE 2015, 126; GE 2010, 61;
GE 2008, 1057; GE 2008, 334; GE 2006, 391; GE 2005, 1433; GE 2004, 483; GE 2003, 1022; ZMR 1998,
165; LG Dresden, Urt. v. 9.12.2014 – 4 S 53/14; LG Hamburg WuM 1991, 355; LG Bochum WuM 1982, 18;
LG Wuppertal WuM 1982, 19; AG Charlottenburg GE 2016, 331; GE 2004, 52; AG Esslingen WuM 2015,
161, 163; AG Gelsenkirchen ZMR 2009, 129; AG Gelsenkirchen-Buer NZM 1998, 509; AG Dortmund
NJW-RR 1995, 971; WuM 2003, 35; AG Frankfurt DWW 1993, 44). Es geht im Zustimmungsverfahren
darum, die ortsübliche Vergleichsmiete möglichst auf den Tag genau festzustellen, und nicht darum,
ob der Vermieter nach der Begründung des Mieterhöhungsverlangens einen Anspruch auf Zustimmung
hatte.
• Gibt es eine solche Datenerhebung zum maßgeblichen Stichtag nicht, kann man sich mit einer
Interpolation der Mietspiegelwerte behelfen. Insofern hat der BGH die bisherige Handhabung in der
Praxis gebilligt (BGH WuM 2017, 208 = GE 2017, 472 = MDR 2017, 566 = NZM 2017, 321 = ZMR 2017,
864 ZAP Nr. 16 9.8.2017