Die städtebauliche Optimierung von ... - optirisk.de

6.1.2. Finanzielle Aspekte
(Städtebau, Förderinstrumente, Sanierungskosten Gefahrenabwehr,
altstandorttypische Mehraufwendungen)
Konfliktsituation aufgrund der Kosten für die Berücksichtigung
ökologischer Sachverhalte bei der Standortentwicklung
Ein Verkehrswertgutachten existiert zum Standort nicht. Die nachstehende Tabelle gibt eine Übersicht
über recherchierte Bodenricht- und resultierende Grundstückswerte. Angewendet auf das
Grundstück könnte nach erfolgter Sanierung ein Preis von 550 T€ erzielt werden. Allein das
Inanspruchnahmerisiko zur Wiederherstellung beeinträchtigter Bodenfunktionen, monetarisiert mit
rund 293 T€, nimmt damit rund 130 % der Differenz aus den Verkehrswerten des ‚sanierten’ und
‚unsanierten’ Grundstückes ein.
Grundstückswert für ‚unsanierten Standort’: 16 €/m²
(gem. Gutachterausschuss)
Grundstücks-/Bodenrichtwert sanierter Standort (gemessen an benachbarten
Grundstücken, gem. Gutachterausschuss): 30 €/m²
ca. 576 T€
ca. 1.080 T€
Differenz ca. 504 T€
Inanspruchnahmerisiko entfällt
Inanspruchnahmerisiken bestehen nicht (s.o.). Jedoch bestehen Investitionsrisiken aufgrund weiterer
ökologischer Sachverhalte, betreffend:
1. Kontaminationen von Böden, Ablagerungen/Auffüllungen ≥ Z 1.2, die nicht Gegenstand
von behördlich anzuordnenden Gefahrenabwehrmaßnahmen sind (Hauptkostenanteil),
2. abfallrechtliche Aufwendungen für die Hoch- und Tiefbausubstanz (ohne den Abriss
selbst),
3. schädliche Veränderungen der natürlichen Bodenstruktur (Baugrundverschlechterung),
4. durchzuführende Abfallberäumungen und
5. Status eines Bodendenkmals.
Die Beseitigung all dieser Risiken (theoretisches maximales Investitionsrisiko) würde einen Kostenaufwand
von ca. 489 T€ erfordern. Dies ist jedoch umweltrechtlich bei Beibehaltung des Status
quo nicht erforderlich. Kosten fallen nur dann an, wenn im Rahmen der Standortentwicklung die
oben aufgeführten Positionen 1. - 5. berührt werden. Je nach Art der Standortentwicklung wird
unterschiedlich in Böden eingegriffen, werden Rückbau oder Teilrückbau, Entsorgung von Abfällen
usw. erforderlich.
Unterschiedliche Standortentwicklungskonzepte beanspruchen somit differenzierte Anteile dieses
theoretischen maximalen Investitionsrisikos. Beispielsweise würden bei Konzepten ohne Eingriffe
in den Boden keine Kosten gem. Pos. 1 (s. o.) anfallen.
Die in dieser Dokumentation aufgeführten Standortentwicklungskonzepte beanspruchen Kosten für
die Beseitigung des jeweiligen Investitionsrisikos in Höhe von 35 % bis max. 71 % des theoretischen
maximalen Investitionsrisikos je nach Konzeptvariante.
Aufgrund des Umstandes, dass für den Standort kein Inanspruchnahmerisiko abgeleitet wurde und
die Investitionsrisiken für die vier Konzeptvarianten in ihrer finanziellen Höhe unter derjenigen
Summe liegt, die der Standort durch die ‚Sanierung’ (d. h. Entwicklung) an Wertsteigerung erfährt
(ca. 504 T€), kann die Standortentwicklung aus Sicht der ökologischen Sachverhalte rentierlich
abgewickelt werden.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 99