Mai - Fokus

IMMOBILIEN
RATGEBER
ZUR AUFKLÄRUNGSPFLICHT DES
IMMOBILIENMAKLERS
Immobilienmakler sind Sachverständige, die von Kaufinteressenten beigezogen werden, wenn Ihnen
das eigene Fachwissen zum Abschluss eines immobilienbezogenen Geschäftes fehlt.
Text Erich René Karauscheck Foto Shutterstock
AUFKLÄRUNG. Es darf von den Immobilienmaklern im Sinne
der Rechtsprechung erwartet werden, dass sie über die einschlägigen,
mit dem beabsichtigten Geschäft verbundenen Probleme
Bescheid wissen und richtige Auskünfte erteilen. So hat
der Immobilienmakler den Auftraggeber jedenfalls über sämtliche
Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu
vermittelnden Geschäftes wesentlich sind. Dazu gehört naheliegenderweise
die Aufklärung (zumindest) des Verbrauchers
darüber, ob der Nutzung eines Gebäudes zu Wohnzwecken
rechtliche, möglicherweise gar nicht behebbare Hindernisse
entgegenstehen. Die Aufklärung, ob die baubehördliche Bewilligung
des Gebäudes oder der Wohnung vorliegt, ist bzw. sollte
ein vorausgesetzter Mindeststandard einer vom Immobilienmakler
zu erbringenden Sorgfalt und Aufklärung sein. In der
Praxis ist dies nicht immer der Fall. In der Entscheidung des
Obersten Gerichtshofes zu 4 Ob 8/02h war beispielsweise zu beurteilen,
dass ein mit baubehördlicher Genehmigung (1959) als
„Hühnerstall“ baubewilligtes Gebäude, welches stets von Mietern
bewohnt war und auf Grund des äußeren Erscheinungsbildes
des Gebäudes nicht als „Hühnerstall“ erkennbar war, als
Wohngebäude „vermakelt“ und verkauft wurde. Das traurige
und wie ich meine vermeidbare Detail in dieser Entscheidung
ist, dass auch der Verkäufer nicht über die fehlende baubehördliche
Genehmigung Bescheid wusste und die sich offenbar ihrer
Pflichten durchaus bewusste Immobilienmaklergesellschaft im
Zuge der Einsichtnahme in den Bauakt über diesen zweifellos
wichtigen Umstand „gestolpert“ ist, also nicht bemerkt hat, dass
eines der drei kaufgegenständlichen Gebäude keine Bau- und Benützungsbewilligung
aufweist. Obschon der OGH in ständiger
Rechtsprechung judiziert (7 Ob 272/97v), dass der Makler Informationen
weitergeben darf und zu Nachforschungen über deren
Wahrheit nicht verpflichtet ist, wenn für ihn keine Veranlassung
besteht, an der Richtigkeit zu zweifeln, wurde in der zitierten
Entscheidung 4 Ob 8/02h klargestellt, dass im vorliegenden Fall
der Immobilienmakler dem Verkäufer Informationen über die
Bau- und Benützungsbewilligung abfordern hätte müssen, insbesondere,
wenn er diese nicht eindeutig aus dem Bauakt feststellen
kann. Sofern der Verkäufer keinen Baubewilligungsbescheid
vorlegen könne, hätte der Makler über Risiken aufklären
müssen und deutlich machen können, dass „die Übereinstimmung
des Istzustandes mit dem konsensmäßigen Zustand nicht
geprüft wurde und insofern ein Risiko besteht“. Da die Maklergesellschaft
in der zitierten Entscheidung dieser Aufklärungspflicht
nicht nachgekommen ist, der Vertrag aufgehoben wurde
und dem Käufer Schäden erwachsen sind, wurden vom OGH
dem Grunde nach auch Schadenersatzansprüche gegen die
Maklergesellschaft (nicht nur der Verlust der Prämie) bejaht; bei
einem unklaren Informationsstand ist sohin der Makler gut beraten,
darauf hinzuweisen, dass der baubehördliche Istzustand
nicht auf Übereinstimmung mit dem baubehördlichen Konsens
geprüft wurde, wohingegen Käufern solch ein Satz als deutliches
Warnsignal gelten sollte und eigene Nachforschungen, auch
durch Beiziehung von Bauexperten, auslösen sollte. �
Dr. Erich René Karauscheck ist ein auf
Immobilienrecht spezialisierter Partner der
Themmer, Toth & Partner Rechtsanwälte GmbH
1010 Wien, Biberstraße 15
Tel. 01/515 06, Fax 01/515 06-16
erich.karauscheck@ttplaw.at
46 FOKUS I HOME & BUSINESS MAI 2011