Der Pfandbrief 2011 | 2012 - Verband deutscher Pfandbriefbanken

Michael Schulz, NordLB; Bodo Winkler, Berlin Hyp; Tanja Stephan, Aareal Bank; Horst Bertram, BayernLB;
Rafael Galuszkiewicz, Münchener Hypothekenbank (v. li. n. re.)
BW: Wenn man bei traditionellen Hypothekenbanken noch ein nennenswertes Volumen an
„Häuslebauer“-Krediten im Deckungsstock findet, handelt es sich entweder um Restbestände
oder um Darlehen von Primärbanken der jeweiligen kreditwirtschaftlichen Gruppe, zu der
die Hypothekenbank gehört. Natürlich wirkt eine hohe Granularität in den Deckungsstöcken
risikomindernd. Von Granularität ist aber auch zu sprechen, wenn eine Wohnimmobilie über
viele verschiedene Mietparteien verfügt. Der Anteil an Mietwohnungen ist in Deutschland
im europäischen Vergleich traditionell hoch, insbesondere in den Großstädten. Bei reinen
Gewerbeimmobilien gibt es eine höhere Korrelation der Preisentwicklung mit der gesamtwirtschaftlichen
Lage, jedoch mit wesentlichen regionalen Unterschieden. Aus Sicht des Pfandbriefgläubigers
ist am Ende wichtig, dass die Pfandbriefdeckung für die Bedienung aller im
Umlauf befindlichen Pfandbriefe ausreicht. Im Übrigen lohnt es, sich in Erinnerung zu rufen,
auf welchen Märkten die jüngste Krise entstand. Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt war
es nicht.
TS: Für Investoren steht die Stabilität und Zukunftsfähigkeit der Geschäftsmodelle der Pfandbriefemittenten
im Vordergrund. Dabei sind Modelle sowohl mit wohnungswirtschaftlichem
als auch gewerblichem Schwerpunkt möglich und tragfähig. Wichtig ist, dass die Emittenten in
ihrem Aktivgeschäft über die erforderliche Expertise verfügen und dieses durch ein modernes
Portfoliomanagement unterstützt wird. Dies hilft insgesamt, die Volatilität der Deckungsmassen
zu reduzieren. Den höheren Volatilitäten im gewerblichen Immobiliengeschäft wird bereits
durch die Beleihungswertermittlung Rechnung getragen, da der Beleihungswert als nachhaltiger
Wert einer gewerblichen Immobilie festgestellt wird, regelmäßig nennenswert unter ihrem
Marktwert liegt und damit auch deutlich weniger schwankungsanfällig ist.
5.
Rating oder kein Rating? Ratingagenturen stellen zunehmend höhere Anforderungen
an die Überdeckung, um ein erstklassiges Rating für Pfandbriefe zu vergeben.
Dies führt zu höheren Anteilen an teurer, ungedeckter Refinanzierung. Wie wird der
Zielkonflikt gelöst?
TS: Ratings und Ratingagenturen haben in der Finanzkrise viel an Glaubwürdigkeit verloren,
daran ändern auch veränderte Analysemodelle und Verfeinerungen der Ratingkonzepte nichts.
Für die Pfandbriefinvestoren sorgt neben den Ratings die Transparenz der Deckungsmassen
für zusätzliches Vertrauen. Gleichwohl sind Ratings ein aktuell nicht wegzudenkender Orientierungspunkt
im Kapitalmarkt – für Emittenten, Investoren aber auch für Regulatoren. Insge-
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