Der Pfandbrief 2011 | 2012 - Verband deutscher Pfandbriefbanken

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Roundtable Pfandbriefbanken
samt erscheint mehr Wettbewerb im Bereich Ratingagenturen wünschenswert. Bis zu einer
Etablierung einer neuen Agentur dürfte es jedoch viele Jahre dauern, denn diese müsste sich
erst Investorenvertrauen erarbeiten und müsste politisch gewollt sein.
HB: Um Pfandbriefe platzieren zu können, kommen Pfandbriefemittenten nicht an einem
Rating vorbei. Von regelmäßig und international emittierenden Banken werden sogar zwei
Ratings erwartet. Eine Lösung des Zielkonflikts ist folglich schwierig.
BW: Es ist leider Tatsache, dass Ratings von Covered Bonds heute in erster Linie von der Höhe
der Überdeckung abhängen und die Qualität des gesetzlichen Rahmens der Covered Bonds
nur noch eine untergeordnete Funktion spielt. Nachdem Fitch Anfang 2009 die Pfandbriefratings
von auf das gewerbliche Immobilienfinanzierungsgeschäft spezialisierten Pfandbriefbanken
auf „watch negative“ gesetzt hatte, haben wir uns bewusst für ein AA+ Rating entschieden.
Da es aber immer mehr statt weniger regulatorische Anforderungen an Investoren
gibt, die auf externen Ratings fußen, wird es für Emittenten auch in Zukunft notwendig sein,
ihre Pfandbriefe von einer der Agenturen raten zu lassen.
6.
Hinter geänderten Geschäftsstrategien einzelner Immobilienfinanzierer, die
Gewerbeimmobilien zu ihrem neuen Kerngeschäft küren, wittern Investoren
eine neue „Blase“. Wie wird der Zielkonflikt von gesicherten Einnahmen und
Risikosteigerungen sowie einem höheren Margendruck gelöst?
TS: Für uns ist die internationale gewerbliche Immobilienfinanzierung kein neues, sondern seit
zwanzig Jahren betriebenes Kerngeschäft. Die breite regionale Diversifizierung reduziert dabei
die Abhängigkeit von einzelnen Immobilienzyklen erheblich und erlaubt Pfandbriefinvestoren
die Anlage in ein professionell gemanagtes internationales Immobilienportfolio.
BW: Wir verstehen die Gewerbeimmobilienfinanzierung neben der Auslegung von Immobilienkrediten
an Wohnungsbauunternehmen und -genossenschaften zur Finanzierung von
Mehrfamilienhäusern schon seit vielen Jahren als Kerngeschäft. In den vergangenen Jahren
entfielen bei uns stets deutlich mehr als 90% des Neugeschäfts auf die Risikoklassen 1-7 der
DSGV-Masterskala. Vereinfacht ausgedrückt entspricht dies den Schulnoten „sehr gut“ und
„gut“. Ein konservatives Risikoprofil bleibt auch für die Zukunft unser Leitmotiv.
7.
Die Höhe des „richtigen“ Beleihungswertes wurde vor allem vor der Finanzmarktkrise
diskutiert. In vielen europäischen Ländern sind Beleihungsgrenzen von teilweise
deutlich über 60% zulässig. Zudem basieren diese oft auf dem Marktwert und
nicht auf dem in Deutschland maßgeblichen Beleihungswert. Ist eine Erhöhung der
Beleihungsgrenze vertretbar? Wie hoch sollte sie für gewerbliche Kredite und für
private Finanzierungen sein?
RG: Der Pfandbrief ist nicht zuletzt durch seinen konservativen Bewertungsansatz das qualitativ
hochwertigste Produkt der Covered Bond Welt. Aufgrund der nachweislich niedrigen
Risikovorsorge im privaten Wohnungsbaufinanzierungsgeschäft wäre eine Erhöhung des
Beleihungswertes durchaus vertretbar, Investoren würden weiterhin die hohe Qualität des
Pfandbriefes erkennen.