Urbane Immobilienmärkte und ökonomische Theorien der ...

die häufig halb- oder illegale Formen annehmen, wie etwa die Bestechung und Korrumpierung
von einflussreichen Individuen in staatlichen Raumplanungsinstitutionen u.ä. Es gibt
aber inzwischen auch ein ganzes Arsenal an legalen Instrumenten zur gezielten Steigerung
des Preises von Grundstücken, wie etwa das neighborhood branding, das quasi als umfassende
Promotion-Strategie für bestimmte Stadtquartiere zu begreifen ist. Derartige Strategien
versuchen mittels einer symbolischen Aufwertung von Stadtquartieren die dort gelegenen
Grundstücke auch ökonomisch aufzuwerten.
Auch im Zusammenhang von Gentrifizierungsprozessen sind Formen der Bodenspekulation
äußerst relevant. Zukin (Zukin 2010) bemerkt etwa, dass gerade in der Initialphase
von Gentrifizierungsprozessen sowohl Pioniere wie kleinere Immobilienmakler auf Grund
der relativ geringen Kapitalintensivität von Grundstückskäufen in heruntergekommenen
Arbeitervierteln, Grundstücke in Erwartung einer Wertsteigerung erwerben. Die Spekulation
auf eine erfolgreiche Gentrifizierung des Stadtquartiers und in ihrer Folge auf die Wertsteigerung
der dort gelegenen Grundstücke ist also ein wesentliches Moment von Gentrifizierungsprozessen.
In der Gentrifizierungsforschung wird schon lange der Einfluss von Kunst-, Kultur- und
Subkulturszenen auf Gentrifizierungsprozesse erforscht (z.B. Shaw 2005, Vicario / Monje
2005, Zukin 2010, Lees / Slater / Wyly 2008, 112ff). Und auch in der Stadtpolitik ist längst
angekommen, dass Gentrifizierungsprozesse häufig von künstlerisch oder kulturell orientierten
sozialen Gruppen mit angeschoben werden und sich Kunstszenen als Publikumsmagneten
erweisen können. Daher ist es zu einem wichtigen Mittel sowohl der städtischen
Politik, wie von Immobilienunternehmen geworden, Stadtteilen ein spezifisches kulturelles
oder künstlerisches Image zu geben, dass diese interessanter macht und damit zur Wertsteigerung
der dort gelegenen Grundstücke und Immobilien beiträgt 20 . Die kulturelle Aufwertung
eines Stadtquartiers soll dabei zur Produktion einer besonderen Qualität oder zumindest
des Scheins dieser besonderen Qualität (des Images) von einem Segment des städtischen
Wohnungsmarktes führen. Die Wertsteigerung wird also durch die Produktion einer
Vorzugslage mittels Kunst und Kultur erreicht. Es müssen damit kaum Investitionen in die
Bausubstanz getätigt werden, da die Wertsteigerung quasi aus einer Mode resultiert und die
sie auslösenden Künstler und Kulturschaffenden dies zumeist fast kostenlos machen und
froh darüber sind, wenn ihnen, wie im Fall Neuköllns, das Quartiersmanagement ein billiges
Ladenlokal als Atelier vermittelt. Die kulturelle Aufwertung von Stadtquartieren zum
Zwecke der ökonomischen Aufwertung der dort gelegenen Grundstücke lässt sich so als
eine relativ preiswerte Strategie der Bodenspekulation begreifen.
3.5 UMLAUFGESCHWINDIGKEIT DES KAPITALS IN IMMOBILIENMÄRKTEN
Immobilien gelten klassischerweise als langlebige, sichere und unflexible Anlageform.
Vom Erwerb eines Baugrundstücks über den Planungs- und Bauprozess bis zur Amortisation
der Investition durch Vermietung können Jahrzehnte vergehen. Die Umlaufgeschwindigkeit
des Kapitals, also die Zeit, die zwischen Investition und Rückkehr des Kapitals plus
Mehrwert oder Rente zum Investor vergeht, war bei Immobilien gewöhnlich sehr niedrig.
Denn wenn ein Kapital von der Größe 100 in Immobilien investiert wird und erst nach sagen
wir 20 Jahren inklusive eines Rentenprofits von vielleicht 50% zurückkehrt, hat es
einen großen Nachteil gegenüber einem gleich großen Kapital, das bspw. eine Umlaufgeschwindigkeit
von einem Jahr hat und eine Profitrate von nur 5%. Nach 20 Jahren ist unser
Immobilienkapital auf einen Wert von 150 gestiegen. Unser zweites Kapital konnte hingegen
jedes Jahr neu investiert werden und stieg dabei jeweils um 5% an, wodurch sich auch
20 Im nördlichen Neukölln steht das dort seit einigen Jahren veranstaltete Kleinkunstfestival „48-Stunden
Neukölln“ beispielhaft für eine derartige Strategie der ökonomischen Aufwertung vermittels einer kulturellen
Aufwertung des Stadtteils.
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