Urbane Immobilienmärkte und ökonomische Theorien der ...

Beide Produktgruppen sind seit dem Zusammenbruch von Lehman Brothers stark kritisiert
worden. Dies ist auch nicht verwunderlich, basieren sie doch de facto auf dem Verkauf
von Schulden: ein Finanzierer von Immobilien vergibt Kredite zum Bau von Häusern.
Diese Kredite werden mit Hypotheken abgesichert. Anschließend verkauft der Finanzierer
die Ansprüche auf die Tilgung der Kredite und die Zinszahlungen weiter, zumeist verpackt
in Pakete mit Krediten unterschiedlicher Qualität, um von Rankingagenturen gute Noten
für seine Finanzinnovation zu bekommen. Er erhält durch den Verkauf frisches Kapital,
dass er erneut investieren kann und gibt die Risiken eines Ausfalls der Kredittilgung weiter.
Die Finanzierer erhöhen damit die Umlaufgeschwindigkeit ihres Kapitals, da sie nicht
bspw. 20 Jahre auf die Tilgung der von ihnen vergebenen Kredite warten müssen, sondern
ihr verliehenes Kapital nach Weitergabe der Kreditansprüche wieder in liquider Form vorliegen
haben und neuerlich investieren können. Die genannten Finanzinnovationen machen
damit den Immobilienmarkt auch für Investoren attraktiv, die kurzfristige Investitionsstrategien
verfolgen, da Derivate und verbriefte Hypothekendarlehen handelbar sind, im Gegensatz
zu klassischen Immobilienkrediten. Zugleich basiert das gesamte Geschäft auf der
Grundlage, dass das von Heeg angesprochene Know-how über lokale Immobilienmärkte
verloren geht. Es ist daher nicht verwunderlich, dass mit diesen Finanzinnovationen Übervorteilung
und Betrug zu einer recht einfachen Angelegenheit werden. Und wie das „Austrocknen“
der Derivatemärkte, also die Unverkäuflichkeit dieser Finanzprodukte im Zuge
der aktuellen Krise, zeigt, sind auch viele Investoren auf derartige Betrügereien herein
gefallen und haben nun Abschreibungsbedarf (bzw. die entstandenen Verluste der Investoren
werden durch das Geld der Steuerzahler ausgeglichen, die für die „Vergoldung“
der in Staatshaushalte, Bad-Banks und den Tresoren von Nationalbanken ausgelagerten
Altpapierbestände aufkommen müssen).
Es ist in diesem Zusammenhang nicht verwunderlich, dass Heeg betont, dass durch die
Öffnung des Marktes für Immobilienfinanzierungen für hochflexibles Finanzkapital eine
Erhöhung der Volatilität auf den Immobilienmärkten einher geht. Zugleich werden lokale
Immobilienmärkte durch ihre zunehmende Verflechtung mit einer international aufgestellten
Finanzindustrie selbst internationalisiert. Dabei ist allerdings eine räumliche Einschränkung
zu machen. Heeg betont, dass vor allem Metropolen zu Zentren von internationalen
Immobilieninvestitionen werden (Heeg 2008, 84ff) 21 . Sie begründet dies damit, dass metropolitane
Immobilienmärkte relativ liquide sind und sich dort das Risiko, eine erworbene
Immobilie nicht wieder verkaufen zu können, reduzieren lässt. Zugleich ist diese räumliche
Konzentration von Immobilieninvestitionen: „[...] gleichbedeutend mit Überinvestitionen
auf bestimmten Märkten [...]“ (Heeg 2008, 84). Es lässt sich damit schlussfolgern, dass in
den betroffenen Metropolen ein von den Immobilieninvestitionen internationaler Finanzkapitalien
angetriebener lokal begrenzter „künstlicher“ Immobilienboom geschaffen wird, der
zu einem inflationären Anstieg von Immobilienpreisen führt – und auch Gentrifizierungsprozesse
antreibt und verstärkt. Derartige Immobilienpreisspiralen ermöglichen den Investoren
zwar schnelle, aus Spekulation geborene, Gewinne, können aber vermittelt über den
Anstieg der Grundrente und damit von Wohn- und Produktionskosten negativ auf die internationale
Konkurrenzfähigkeit dieser Metropolen zurückschlagen und zu deren Deindustrialisierung
beitragen.
21 Um einen quantitativen Eindruck von der Relevanz institutioneller Investoren in metropolitanen Immobilienmärkten
zu vermitteln, seien hier ein paar Daten Heegs referiert: 2002 kamen bspw. 70% der Investitionen
in Gewerbeimmobilien in den fünf größten deutschen Städten (Berlin, Hamburg, Düsseldorf,
Frankfurt / Main, München) von institutionellen Investoren, davon allein 55% von Immobilienfonds.
2001 wurden 72% aller grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen in Europa von institutionellen Investoren
getätigt. Und während 1980 in deutschen offenen Immobilienfonds ein Vermögen von ca. 2 Milliarden
€ angelegt war, hatte sich das dort angelegte Kapital bis 2005 auf rund 105 Milliarden € mehr als
verfünzigfacht. (Heeg 2008, 81, 83, 86).
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