Urbane Immobilienmärkte und ökonomische Theorien der ...

der Regel zu einem Verlust führen, da der Eigentümer nicht in der Lage sein wird einen
substanziell höheren Mietzins für seine Immobilie zu verlangen, als im Quartier normal ist.
Er kann also seine höheren Investitionen nicht wieder herein holen. Insgesamt werden Investitionen
in die Sanierung oder Verbesserung der Immobilien immer unattraktiver, da
sich durch derartige Investitionen keine substanzielle Wertsteigerung erzielen lässt. Zudem
existieren in der suburbanen Zone wesentlich attraktivere Investitionsmöglichkeiten. Eigentümer
beginnen unter diesen Bedingungen häufig ihre Immobilien zu „melken“. Mit
der Phrase „to milk a property“ wird in der englischsprachigen Gentrifizierungsforschung
ein Zustand bezeichnet, in dem die Immobilieneigentümer nur noch so viel in die Aufrechterhaltung
ihres Gebäudes investieren, dass dieses überhaupt noch vermietbar ist. Es wird
also tendenziell nichts mehr investiert und nur noch Grundrente in Form des Mietzinses
abgeschöpft. Wenn die absolut notwendigen Investitionen in ein Gebäude die mit ihm erzielbaren
Mieterträge übersteigen, wird das Gebäude nicht mehr vermietet und aufgegeben.
Der Zyklus der Entwertung ist abgeschlossen.
Wie schafft nun dieser Zyklus der Entwertung
die Voraussetzungen für eine profitable
Reinvestition von Kapital? Hier
kommt Smiths Unterscheidung in kapitalisierte
und potenzielle Grundrente ins
Spiel. Die kapitalisierte Grundrente ist die
aktuell abgeschöpfte Grundrente. Durch
den Zyklus der Entwertung weicht diese
kapitalisierte Grundrente immer stärker
von der potenziell erzielbaren Grundrente
ab, wenn das Grundstück einer wertschöpfungsstärkeren
Nutzung zugeführt würde.
Diese Abweichung von kapitalisierter und
potenzieller Grundrente, die sich durch
den Zyklus der Entwertung auftut, nennt
Smith den rent gap (vgl. Abb. 7). Der rent
gap resultiert damit aus der dem
Immobilienkapital eigentümlichen
Qualität, dass dieses zeitlich und räumlich
fixiert ist. Es lässt sich daher nicht so
einfach abziehen und in eine andere In­
Abb. 6: Grafische Darstellung von Smiths rent gap-
Theorie. Der rent gap öffnet sich mit der Zeit
zwischen kapitalisierter und potenzieller Grundrente.
Quelle: Smith 1996, 65.
vestition umschichten, wenn die mit ihm erzielbare Profitrate bzw. Grundrente fällt und
entsprechend wird das Immobilienkapital entwertet 27 . Ist der rent gap weit genug gewachsen,
sind die Rentabilitätskriterien für eine profitable Reinvestition von Kapital in das
Grundstück erreicht und Gentrifizierung oder andere Prozesse der Inwertsetzung können
einsetzen. Smith schreibt:
„Gentrification occurs when the gap is sufficiently wide that developers can purchase structures
cheaply, can pay the builder's costs and profit for rehabilitation, can pay interest on mortage and
construction loans, and can then sell the end product for a sale price that leaves a satisfactory
return to the developer. The entire ground rent, or a large portion of it, is now capitalized; the
neighborhood is thereby „recycled“ and begins a new cycle of use.“ (Smith 1996, 68).
Smith kann mit seiner rent gap-Theorie also Kriterien angeben, wann die Bedingungen er­
27 Es sei angemerkt, dass auch andere Kapitalformen nicht völlig flexibel sind. Industriekapital etwa, angelegt
in Arbeitskraft, Maschinerie, Fabrikhalle und Vorprodukte, kann zwar relativ einfach aus Arbeitskraft
und Vorprodukten abgezogen werden, Maschinerie und Fabrikhalle sind aber fixiert und Objekt von Entwertungsprozessen,
aus diesen kann Kapital zumeist nicht ohne Verlust abgezogen werden.
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