Impacto del Turismo Relacionado con el Desarrollo en la Costa ...

Dinámicas del mercado de bienes raíces sobre la costa Pacífica: los proyectos gemelos de
gobierno: el aeropuerto internacional de Liberia y el Polo Turístico Golfo de Papagayo,
pavimentaron el camino hacia el enorme boom en el turismo residencial y de resort que ha
tenido lugar en años recientes a lo largo de la costa Pacífica. Sin embargo, ha sido el sector
privado, particularmente los desarrolladores norteamericanos, inversionistas, vacacionistas y
compradores de bienes raíces, la principal fuerza detrás, así como los beneficiarios del rápido
ritmo de desarrollo costero.
Del 2004 al 2006, el turismo representó cerca de un cuarto de la totalidad de la inversión
extranjera directa (IED). Sin embargo, iniciando en el 2002, las inversiones en bienes raíces
residenciales se aceleraron rápidamente, sobrepasando la tasa de desarrollo turístico. En el
2007, la construcción residencial totalizó 74% de todas las nuevas construcciones a lo largo de
la costa Pacífica. Entre el 2005 y el 2007, 22 de los 26 distritos con la construcción más
dinámica de viviendas fueron también destinos turísticos.
Este rápido desarrollo ha traído también demandas anticipadas de servicios y recursos
gubernamentales, mientras aparentemente brinda pocos beneficios en el largo plazo en
términos de empleo, impuestos o ventas de bienes y servicios. Muchas de estas casas de
vacación se ubican en importantes sitios de bienes raíces de la costa y son usadas solo
ocasionalmente, generando pocos trabajos luego de la etapa de construcción. Las propiedades
para renta también generan competencia con hoteles, algo que los funcionarios de turismo del
gobierno aparentemente no anticiparon y que a mucha de la industria turística no le gusta. De
hecho el crecimiento de nuevos desarrollos residenciales sobrepasó la proyección del ICT para
el número de habitaciones de hoteles requeridas. Y la IED en el desarrollo turístico y
residencial de bienes raíces ha probado ser altamente vulnerable al mercado global: para
inicios del 2008, la inversión y construcción habían comenzado a bajar su ritmo en Guanacaste
y Puntarenas y, para el 2009, se había virtualmente detenido con una indicación poco clara de
si se reanudará.
Marco legal e institucional: la línea costera, la cual está dividida en 1) la Zona Marítimo-
Terrestre (ZMT) o los primeros 200 metros a partir de la línea de marea alta y 2) el resto de la
zona costera, es vista por al menos 23 instituciones nacionales y 15 municipalidades que tienen
responsabilidades relacionadas con el desarrollo del turismo. Este marco legal existente sufre
de deficiencias e inconsistencias internas, autoridades cuyas competencias se traslapan, y una
fuente dependencia hacia gobiernos municipales débiles y pobremente equipados. Como
resultado, la aplicación de la legislación ambiental ha sido ad hoc, al menos hasta hace poco.
Es urgente una planificación integrada con el fin de mejorar el ordenamiento territorial y la
compatibilidad de diferentes actividades humanas con los principios del desarrollo sostenible.
La iniciativa del ICT de integrar planes de uso del suelo, los esfuerzos del Programa de
Regularización del Registro para elaborar planes de uso del suelo costeros y otros esfuerzos
de las municipalidades, sector académico y ONG para preparar, adoptar e implementar planes
de uso del suelo, deberían ser apoyados y coordinados adecuadamente.
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