Las condiciones habitacionales de los hogares y su relación con la ...

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Las condiciones habitacionales de los hogares y su relación con la pobreza
Las limitaciones identificadas en materia de
financiación se han materializado en la brecha
resultante de la confrontación entre la producción
habitacional formal y el nivel de requerimientos
existente. En este sentido, considerando
estimaciones realizadas por el CENAC (“Marco
temático, conceptual y metodológico” del
mismo foro relacionado previamente), mientras
que la meta requerida de producción anual de
vivienda nueva asciende a 325 mil unidades (170
mil por formación de nuevos hogares; 67.150
como déficit cuantitativo acumulado por atender
a 15 años; 84 mil como demanda no deficitaria
estimada según promedio del número de créditos
hipotecarios desembolsados para vivienda
diferente de VIS en el periodo 1995-1997; 4.191
por desplazamiento, actos terroristas y desastres
naturales, estimado considerando como variable
representativa la asignación nacional promedio
de subsidios para las vigencias 1998 a 2002), el
comportamiento de la financiación de vivienda,
en términos de créditos hipotecarios (viviendas
financiadas), durante los últimos diez años tras
un máximo de alrededor de 120 mil en 1996 ha
caído a cerca de 45 mil en 2004 (11.650 para el
primer trimestre de 2005).
En este mismo sentido, considerando el crecimiento
de la demanda por vivienda resultante de la
formación anual de nuevos hogares estimada en
185.500 para 2004 (Visión Colombia II Centenario-
2019), la brecha actual de producción habitacional
ascendería a 91.500 hogares (según licencias
aprobadas), suma que no incluye los requerimientos
generados por el déficit cuantitativo acumulado,
las unidades que es necesario reponer por estar
localizadas en sectores de alto riesgo, la obsolescencia
de las viviendas del stock habitacional, etc.
La banca hipotecaria al igual que la mayor parte
de los bancos comerciales y el FNA ofrecen un
cubrimiento adecuado de la vivienda media y alta,
y VIS para los sectores formales de la población.
Las únicas entidades con conocimiento del
mercado popular e informal y con oferta de
crédito habitacional para dicho mercado son las
cooperativas, ONG y bancos como Caja Social y
Megabanco. Sin embargo su capacidad es muy
limitada, especialmente en las primeras, por:
• Escasas fuentes de recursos.
• Bajo nivel de tecnología y estandarización de
procesos.
• Baja capacidad de gestión de riesgos.
Rescatando consideraciones en torno al sistema
de financiamiento hipotecario en Colombia
planteadas en el estudio La vivienda en Colombia:
sus determinantes socio-económicos y financieros
(Sergio Clavijo, Michel Janna y Santiago Muñoz),
a nivel de oferta de crédito habitacional se destaca
el surgimiento de desarrollos que buscan superar
las inflexibilidades del modelo vigente (plazos
efectivos de financiamiento cortos, rangos de
financiamiento con un máximo de 70%, tasas de
interés reales elevadas, Ley 546 de 1999), tales
como la implementación de sistemas de crédito
hipotecario a tasa fija nominal por parte de algunos
bancos comerciales. Respecto a dicha estrategia
bancaria el estudio señala que:
• La oferta de créditos hipotecarios a tasa fija
nominal, con una tasa de interés implícita
en el rango 8%-12% real anual, beneficia al
consumidor respecto de las tasas máximas de