Zwischen Konkurrenz und Kooperation – Wohnungsunternehmen ...

4. Wohnungswirtschaft und Wohnungsunternehmen
der alten Bundesländer von einem „Vermietermarkt“ zum „Mietermarkt“ entwickelt (Glatter
2003: 149 ff.; Fehr 2000: 2) 9 . „Dies findet seinen Ausdruck darin, dass vielerorts die
Mieterfluktuation und Wohnungsleerstände zugenommen haben […], wobei die entsprechenden
Quoten je nach Region und Wohnungstyp differieren.“ (Fehr 2000: 2). Dadurch
sind die Anforderungen an die Wohnungswirtschaft besonders in solchen Mietermärkten
gestiegen, was jedoch im weiteren Verlauf noch deutlicher herausgestellt werden wird.
4.3 Wohnen statt Wohnung: „Wohnst du noch oder lebst du schon?“
4.3.1 Das Produkt Wohnung
Das Produkt Wohnung ist ein grundlegendes Gut der menschlichen Existenz: Es schützt
den Menschen vor den Naturgewalten und sichert ihm eine Privatsphäre zu (Spieker 2005:
82). Für diese Arbeit ist das Produkt Wohnung von besonderer Bedeutung, da es bei jeglicher
Quartiersbetrachtung das Kerngeschäft von Wohnungsunternehmen ist.
Ein wesentlicher Grund für die Eigenheiten der Wohnungswirtschaft im Vergleich zu anderen
Wirtschaftsbereichen liegt in der Komplexität und den Besonderheiten des gehandelten
Gutes Wohnung. Diese Besonderheiten können Einfluss auf die Handlungslogiken und
Kooperationsbereitschaft von Wohnungsunternehmen haben.
Das Produkt Wohnung ist ein physisches Produkt. Von eigentlicher Bedeutung ist jedoch
die Wohnnutzung, die auch am Wohnungsmarkt gehandelt wird (Heuer & Nordalm 2001:
23; Heuer et al. 1985: 28). Die Wohnung wird als „das materielle Substrat des Wohnens“
(Spiegel 2001: 42) bezeichnet. Je nach Betrachtungsweise handelt es sich bei Wohnungen
entweder um ein langlebiges Konsumgut (aus der Sicht des Nutzers), da der Konsum über
einen langen zeitlichen Abschnitt andauert, oder um ein Investitionsgut (aus Sicht eines
Vermieters) (Spieker 2005: 81). Fasst man die Besonderheiten des Produktes Wohnung
zusammen, lassen sich vier Besonderheiten charakterisieren, die im Folgenden erläutert
werden (Brauer 2006: 26 ff.; Eekhoff 2006: 4 ff.; Kühne-Büning 2005: 7 ff.; Spieker 2005:
81 ff.; Dietrich 2003: 11 ff.; Heuer & Nordalm 2001: 23 ff. Heuer et al. 1985: 40 ff.) 10 :
1- Immobilität von Wohnungen: Die Standortgebundenheit von Wohnungen ist eine wesentliche
Abgrenzung zu anderen Gütern (Heuer & Nordalm 2001: 24). Durch diese Immobilität
spaltet sich der Wohnungsmarkt in eine Vielzahl regionaler und lokaler Teilmärkte,
die teilweise unausgeglichen sind. Dieses Ungleichgewicht kann aufgrund der
9 Vgl. Glossar Vermietermarkt und Mietermarkt.
10 In all diesen Beiträgen sind die Besonderheiten des Gutes Wohnung in ähnlicher Weise zu finden. Dies ist
eine Zusammenfassung der für diese Arbeit relevanten Punkte.
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