Zwischen Konkurrenz und Kooperation – Wohnungsunternehmen ...

7. Wohnungsunternehmen und Quartiersentwicklung
In benachteiligten Quartieren in Mietermärkten können Wohnungsunternehmen für die
Quartiersentwicklung im Idealfall Folgendes leisten: In einem ersten Schritt geht es darum,
Probleme und Potenziale eines Quartiers zu erkennen. Durch eine ganzheitliche quartiersbezogene
Portfolio-Analyse und eine anschließende SWOT-Analyse können so Ansatzpunkte
für Investitionen und andere Maßnahmen identifiziert werden. Diese Ansatzpunkte
können sowohl im Bereich baulich-technischer, räumlicher, sozialer oder kultureller Quartiersinvestitionen
liegen und durch wohnbegleitende Dienstleistungs- und Serviceangebote
erweitert werden (Abb. 16).
„[…] so ganzheitlich muss man das alles schon sehen. Das ist nicht rein investiv, das ist nicht
rein Sozialarbeit, das ist nicht von einem Quartiersbüro ausgehend, das ist nicht mit einem Fußballturnier
einmal im Jahr getan, was vom Quartiersbüro aus initiiert wird. Es muss alles ineinander
greifen […].“ (Ex7WU4: Zn. 1054 ff.)
Aus diesem Ansatzpunkt wird ein Handlungskonzept erstellt, das die einzelnen Maßnahmen
und Investitionen konkretisiert und anschließend umsetzt. Diese sind nicht zwangsläufig
mit dem Einsatz hoher wirtschaftlicher Ressourcen verbunden. Gerade in Mietermärkten
schrumpfender Regionen können bereits kleine Investitionen eine hohe Wirkung zeigen.
In Quartieren, die wahrscheinlich in naher Zukunft nicht mehr bestehen werden, kann
durch eine planvolle Gestaltung der Schrumpfung so lange wie möglich noch eine angemessene
Rendite erzielt werden, dennoch müssen gerade in solchen Quartieren Exit-
Strategien in Betracht gezogen werden. Häufig stellt sich jedoch im Rahmen einer Handlungsstrategie
heraus, dass die Unternehmen für bestimmte Maßnahmen nicht über die
notwendigen Kompetenzen verfügen. Dieses Defizit können sie durch eine Zusammenarbeit
mit anderen Akteuren im Quartier, die für bestimmte Aufgaben qualifiziert sind, ausgleichen
(Abb. 16).
Wohnungsunternehmen sind jedoch wirtschaftliche Unternehmen und haben somit bestimmte
Renditeziele. Diese müssen sich bei jeder Art von Quartiersentwicklung langfristig
wiederfinden lassen (return on invest). Es erweist sich hierbei als problematisch, dass
sich soziale und nicht-gebäudebezogene Investitionen mit vorhandenen Messsystemen nur
schwer erfassen lassen und somit ihr Effekt auf die Rendite zumindest kurzfristig kaum
nachzuweisen ist. Doch dieser positive Effekt ist häufig durch indirekte Indikatoren feststellbar,
z. B. anhand der Wohnzufriedenheit der Mieter, sinkenden Fluktuationszahlen
oder geringem Leerstand. Da ein Wohnungsunternehmen jedoch eine wirtschaftliche Rendite
aufweisen muss, sollten sich deren Indikatoren zukünftig eher an einer »Quartiersrendite«
orientieren. Diese wird anhand verschiedener quartiers- und objektabhängiger Fakto-
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