Zwischen Konkurrenz und Kooperation – Wohnungsunternehmen ...

6. Quartiersentwicklung und die Entstehung von benachteiligten Quartieren
6.5.3 Interdependenz der Wohnungsmärkte und Auswirkung auf ein Quartier - Der
Filtering-Prozess und der Ansatz des segmentierten Wohnungsmarktes
„Das heißt, wenn eine Kommune schrumpft, ich an einem sehr ausgeglichenen Wohnungsmarkt
bin oder sogar auf einem Wohnungsmarkt in einer Kommune, wo ich mehr Angebot habe als
Nachfrage, dann ist das oft die Gelegenheit, dass sich dann Leute aufmachen und umziehen. […]
Wenn ich die freie Wahl habe und jetzt fühle ich mich so ein bisschen mehr als Aufsteiger und
sage: Naja, so gut ist mein Viertel auch nicht mehr. Ich nehme das zum Anlass und ziehe um […]
um sich eine bessere Qualität zu suchen, weil ich die Wahlentscheidung habe als Mieter. Und
wenn so ein Prozess in Gang kommt, dann gehen die aus bestimmten Quartieren raus und dann
kommt so ein Quartier, wo mehr rausgehen auch in so eine Abwärtsspirale. […] Es kann kippen.“
(Ex3BR2: 284 ff.)
Der zweite Ansatz zur Erklärung der Entstehung benachteiligter Quartiere stammt ebenfalls
aus den USA (Krätke 1995: 183). Im Fokus dieses Ansatzes steht die Entwicklung des
innerstädtischen Wohnungsmarktes auf Grundlage des »Filtering-Prozesses«. Da dieser
jedoch als zu idealtypisch kritisiert wird, erfolgt hier nur ein kurzer Abriss. Der Theorieansatz
des »segmentierten Wohnungsmarktes« begegnet dieser Kritik und wird dem Ansatz
dieser Arbeit eher gerecht.
Der Theorieansatz des Filtering-Prozesses hat seinen Ursprung in den Stadtstrukturmodellen
und ihren Vertretern der Chicagoer Schule (Friedrich 2004: 44) 31 . Nach Eekhoff (2006:
19) gibt es zwei Arten des Filtering: Einerseits das Filtering der Haushalte, anderseits das
der Wohnungen (Abb. 11). Die Wohnungsnachfrage der Haushalte ist abhängig von Einkommen
und Wohnpräferenz. Kommt es zu einer Steigerung dieser Faktoren, wird es einem
Haushalt möglich, qualitativ hochwertigere Wohnungen nachzufragen und in diese
umzuziehen (»filtering up« 32 ). Dadurch, dass die frei werdenden Wohnungen von Haushalten
geringeren Einkommens nachgefragt werden, können ganze „Umzugsketten“ ausgelöst
werden (ebd.). Am Ende einer solchen Kette können Wohnungen stehen, die keine Nachfrager
mehr haben und aus dem Markt fallen oder als Leerstand bestehen bleiben (Eekhoff
2006: 20).
Ähnlich verläuft der Prozess beim Filtering der Wohnungen. Nach diesem Ansatz sinkt im
Zeitverlauf oder im Lebenszyklus der Wohnung deren Qualität durch die Nutzung (»filtering
down«) (Eekhoff 2006: 20) (Abb. 11). Dadurch entspricht die Wohnung nach einer
31 Die Filtering-Prozesse wurden von Ratcliff (1949) und Lowry (1960) auf den Wohnungsmarkt übertragen
und weiterentwickelt (Friedrich 2004:44). Heute wird dieser Theorieansatz vor allem in den Wirtschaftswissenschaften
verwendet und beschreibt nach Eekhoff (2006: 19) die grundlegenden Merkmale des Wohnungsmarktes.
32 Zum »Filtering down« der Haushalte kommt es in dem Fall, wenn durch eine Minderung von Einkommen
oder Präferenz die Haushalte in qualitativ niedrigere Wohnungen umziehen.
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