Zwischen Konkurrenz und Kooperation – Wohnungsunternehmen ...

7. Wohnungsunternehmen und Quartiersentwicklung
größer als die Nachfrage, wodurch eine äußerst geringe bis gar keine Marktattraktivität
besteht. Es sind also auch Produkte in schrumpfenden Märkten inbegriffen.
Die eigentliche Problematik, die im Verständnis der Arbeit für diese Form von Portfolio-
Analyse gesehen wird, hängt mit ihrer Orientierung am Objekt zusammen. Kraemer (2009)
erklärt auf der Tagung „Trendwende im sozialen Wohnungsbau. Impulse aus NRW“:
„Gibt man [die] enge Sichtweise auf und orientiert sich am Quartier, ergibt sich daraus ein wesentlich
breiteres Handlungsspektrum als Grundlage für eine mehrwertorientierte Unternehmensstrategie.“
(Kraemer 2009: 12)
Auch 2011 ist Kraemer weiterhin der Überzeugung, dass diese Betrachtungsebene veraltet
ist, trotz der zunehmenden Professionalisierung, die ihren Ausdruck unter anderem in Optimierung
von Prozessen und Datenanalyse und verbesserten betriebswirtschaftlichen Instrumenten
als Basis für Investitionsentscheidungen findet (Kraemer 2011: 16 f.). Es „geht
immer noch um „Objekte“, „Wirtschaftseinheiten“ und „Wohneinheiten“.“ (Kraemer 2011:
17), nicht um die Erfassung von Quartieren als (Lebens-)Raum der Bewohner. Doch das
wird den heutigen Ansprüchen an das Wohnen in Mietermärkten wie dem Ruhrgebiet nicht
gerecht und ist nicht umfassend genug (ebd.).
Dass die Portfolio-Analyse noch nicht in der Quartiersebene verankert ist, zeigt sich auch
bei der Literaturrecherche zu diesem Thema: Es sind keine wissenschaftlichen Publikationen
zu finden. Eine erste Ausweitung zur Portfolio-Analyse auf Quartiersebene kann in
einem Vortrag von Neitzel (2010) „Gebaute Quartiere – städtebauliche und ökonomische
Zugänge“ und einem Vortrag von Wirtz & Eichner (2010) „Markt- und Standortanalyse
und das Controlling“ gefunden werden.
In der Praxis hingegen, wie sich bei den Experteninterviews herausstellt, wird die Portfolio-Analyse
auf Quartierebene teilweise schon umgesetzt. Die Experten 4 und 7, die relativ
große Wohnungsunternehmen vertreten, bestimmen das Quartier unter gewissen Bedingungen
(z. B. kritische Masse) als Handlungsebene. Nach Aussagen der Experten arbeiten
deren Wohnungsunternehmen bereits mit quartiersbezogenen Portfolio-Analysen, aus denen
sie Maßnahmen und Strategien ableiten. Das Instrument der Portfolio-Analyse bezeichnen
sie als Ansatz eines ganzheitlichen Systems und qualitativen Prozesses
(Ex4WU2: Zn. 227 ff.; Ex7WU4: Zn. 309 ff.). Wohnungsunternehmen 4 verbindet die
Portfolio-Analyse sogar mit einem geographischen Informationssystem (GIS) zur Visualisierung
(Ex7WU4: Zn. 317 ff.). Anhand der Ergebnisse der Portfolio-Analyse erarbeiten
sie verschiedene Entwicklungsstrategien für das Quartier.
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