Zwischen Konkurrenz und Kooperation – Wohnungsunternehmen ...

7. Wohnungsunternehmen und Quartiersentwicklung
7.8 Auslöser für (investives) Handeln von Wohnungsunternehmen
Im weiteren Verlauf liegt der Fokus vor allem auf Wohnungsunternehmen, die ein langfristiges
Bewirtschaftungsinteresse verfolgen. Agieren solche Unternehmen auf Quartiersebene,
stellt sich die Frage nach den Handlungsauslösern. Wie erkennen sie, in welchen Quartieren
(oder wo im Quartier) Handlungsbedarf besteht und durch welche Faktoren dieser
ausgelöst wurde? Es ist zunächst irrelevant, wie diese Investitionen genau aussehen können.
Die Experten sind sich weitgehend einig, dass ein gewisser Handlungsdruck
(Ex2WU1: Zn. 157 ff.; Ex4WU2: Zn. 192 ff.; Ex7WU4: Zn. 211, 1083 ff.; Ex11WU6: Zn.
407 ff.), der aus der Analyse ihrer wohnungswirtschaftlichen Daten und externen Daten
entsteht, vorhanden sein muss (Ex4WU2: Zn. 224 ff.).
„Aus der wohnungswirtschaftlichen Sicht, das sind die knallharten wohnungswirtschaftlichen
Rahmendaten: Wenn die Fluktuation steigt, der Leerstand steigt, die Technik nicht mehr in Ordnung
ist, dann ist bei uns der Handlungsdruck da und dann treibt das an, was zu tun.“ (Ex4WU2:
Zn. 224 ff.)
Die entscheidende Determinante des Umfangs der Handlungsoptionen ist dabei der Markt
(Ex1BR1: Zn. 345 ff.; Ex3BR2: Zn. 273 ff.; Ex7WU4: Zn. 449 f.; 478 ff.). Wohnungsunternehmen
müssen auf die Signale (Wohnungsmarktanalysen) des Marktes reagieren und
daraus schließen, welchen Umfang Strategien, Maßnahmen und Investitionen haben können.
Dazu müssen sie Handlungsoptionen anhand bestimmbarer Kriterien ausloten. Hier
steht ihnen unter anderem das Instrument der Portfolio-Analyse zur Verfügung.
7.9 Wohnungswirtschaftliche Handlungsoptionen: Erkennen durch Portfolio-
Analyse
Die Portfolio 36 -Analyse ermöglicht Wohnungsunternehmen durch eine Bestandsanalyse
einen differenzierten Blick auf die eigenen Wohnungsbestände (Dietrich 2005: 156). Diese
können so „im Licht von Prognosen über die mittel- und langfristige Marktentwicklung auf
ihre Zukunftsfähigkeit hin“ (VdW 2002: 182) bewertet werden.
Die Portfolio-Analyse ist ein Planungsinstrument des strategischen Managements in Unternehmen
und existiert in unterschiedlichen Varianten (Gabler 2010: 2380). Hier wird eine
leicht abgewandelte Variante der Boston Consulting Group (BCG) verwendet 37 . Diese
wurde in den 1970er Jahren (Website BCG 2012) entwickelt und beruht auf der theoretischen
Grundlage des Produktlebenszyklus (Gabler 2010: 2380; Kühne-Büning et al. 2005:
36 Vgl. Glossar.
37 Anstelle des Begriffs »Marktwachstum« wird in der abgewandelten Variante der Begriff der »relativen
Marktentwicklung (relativen Marktattraktivität)« verwandt.
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