Bbl 2007 5283 - admin.ch

Nach dem bisherigen Wortlaut steht dem Handwerker oder Unternehmer kein
Pfandrechtsanspruch zu, wenn beispielsweise ein Mieter Besteller der Arbeiten und
damit Schuldner der Werklohnforderung ist. Das Bundesgericht hat allerdings eine
Gesetzeslücke angenommen und auch diesem Handwerker oder Unternehmer unter
bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts
zuerkannt (BGE 116 II 677 ff., bestätigt in BGE 126 III 505 ff.). Der in
der Praxis heute durchwegs anerkannte Pfandrechtsanspruch für Mieterbauten wird
nun gesetzlich verankert und auf vergleichbare Fälle ausgedehnt. Mit dem neuen
Absatz 1bis wird erreicht, dass Dritte mit Zustimmung der Grundeigentümerin oder
des Grundeigentümers Arbeiten an Handwerker oder Unternehmer in Auftrag geben
können und diese für ihre Werklohnforderungen Anspruch auf die Errichtung eines
Bauhandwerkerpfandrechts erhalten. Solche Dritte sind beispielsweise Mieter,
Pächter, Wohn- oder Nutzniessungsberechtigte, aber auch ein künftiger Erwerber
des Grundstücks. Die Erweiterung des Kreises möglicher Besteller ist unproblematisch,
weil der Pfandrechtsanspruch stets die Zustimmung der Grundeigentümerin
oder des Grundeigentümers voraussetzt. In ihrem eigenen Interesse werden die
Handwerker oder Unternehmer dafür besorgt sein, dass diese in einer beweisbaren
Form vorliegt. Für den Beizug von Subunternehmern ist keine besondere Zustimmung
erforderlich. Ihr Schuldner (der Hauptunternehmer) ist keine am Grundstück
berechtigte Person. In der Regel wird der Beizug von Subunternehmern bereits
vorgängig vertraglich geregelt.
Der bisherige Absatz 2 wird lediglich redaktionell verdeutlicht.
Art. 839 Abs. 3 und 4 (neu)
In Absatz 3 wird lediglich der erste Satzteil redaktionell geändert, da nicht die Forderung,
sondern die Pfandsumme vom Eigentümer anerkannt oder vom Gericht
festgestellt werden muss (vgl. auch Art. 22 Abs. 2 GBV).
Grundstücke im öffentlich-rechtlichen Verwaltungsvermögen eines Gemeinwesens
(Bund, Kanton, Gemeinde, öffentliche Anstalt usw.) dürfen ihrer Zweckbestimmung
nicht durch eine Zwangsverwertung entzogen werden. Deshalb dürfen sie auch nicht
mit einem Bauhandwerkerpfandrecht belastet werden. In Grenzfällen kann jedoch
zweifelhaft sein, ob ein Grundstück zum Verwaltungs- oder zum Finanzvermögen
gehört, dies namentlich, wenn das Gemeinwesen die Erfüllung von öffentlichen
Aufgaben «ausgelagert», d.h. einem privaten Träger übertragen hat. In solchen
unklaren Fällen kann der Handwerker, Unternehmer oder Subunternehmer das
Bauhandwerkerpfandrecht bei Vorliegen der üblichen Voraussetzungen gestützt auf
Absatz 4 vorläufig eintragen lassen. Im Verfahren um definitive Eintragung wird
dann das Gericht darüber urteilen, ob das Grundstück zum Verwaltungs- oder zum
Finanzvermögen gehört.
2.2.2.3 Dritter Abschnitt: Der Schuldbrief
Gliederungstitel vor Art. 842
Wegen der Aufhebung der Bestimmungen zur Gült muss der Gliederungstitel entsprechend
angepasst werden. Zudem muss der Abschnitt über den Schuldbrief neu
gegliedert werden.
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