procontra Ausgabe 02-2022 Preview
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Immobilienrente SACHWERTE<br />
len kann. So würde eine 78-jährige Frau zu<br />
Vertragsbeginn 212.000 Euro bekommen,<br />
wenn sie sich nur für die Einmalzahlung<br />
entscheidet und auf eine monatliche Rente<br />
verzichtet. Oder sie erhält 50.000 Euro und<br />
dazu über zehn Jahre eine Monatsrente von<br />
1.733 Euro (siehe Tabelle). Falls sie eine<br />
lebenslange Rente wählt, würde diese entsprechend<br />
geringer ausfallen, da Anbieter<br />
Langlebigkeit als Risiko einkalkulieren.<br />
Beim Teilverkauf sind die finalen Summen<br />
nicht direkt erkennbar, da Preisvariablen<br />
eine Rolle spielen. Das Konzept gestaltet<br />
sich wie folgt: Der Besitzer veräußert<br />
einen Teil seiner Immobilie und erhält dafür<br />
Geld. Käufer sind beispielsweise Banken<br />
oder Versicherungen. Die Rahmenbedingungen<br />
des Vertrags legt der Käufer fest. Er<br />
übernimmt auch die Gebühren für Notar,<br />
Gutachter und die Grunderwerbsteuer. Im<br />
Gegenzug erhält er vom Verkäufer eine Abwicklungsgebühr<br />
von rund 3 Prozent plus<br />
Mehrwertsteuer. Nach Abschluss des Vertrags<br />
wird die berechnete Summe als Einmalbetrag<br />
ausbezahlt und das vereinbarte<br />
Wohn- und Nutzungsrecht des Verkäufers<br />
eingetragen.<br />
Für den verkauften Teil erhält der neue<br />
Miteigentümer eine monatliche, anteilige<br />
Nutzgebühr. Ihre Höhe ist von der Laufzeit<br />
des Vertrags abhängig und liegt im verein-<br />
»Wir schätzen, dass<br />
man den Umsatz um<br />
bis zu 30 Prozent<br />
erhöhen kann.«<br />
FRIEDRICH THIELE,<br />
DEUTSCHE LEIBRENTEN GRUNDBESITZ AG<br />
EINMALZAHLUNG IN KOMBINATION MIT ZEITRENTE<br />
Eine Beispielrechnung<br />
barten Zeitraum bei 3 bis 3,5 Prozent der<br />
Teilkaufsumme pro Jahr. Danach wird sie<br />
an die Zinsentwicklung angepasst. Berater<br />
sollten ihre Kunden darauf hinweisen, denn<br />
die Beträge können sich stark summieren.<br />
Dazu kommt: Gerät man mit der Zahlung<br />
in Verzug, kann dies zum Verkauf führen.<br />
Andererseits kann der Besitzer den prozentualen<br />
Anteil aber auch kostenpflichtig verändern<br />
– bis zum Rückkauf.<br />
UMKEHRHYPOTHEK ALS MOMENTLÖSUNG<br />
Obwohl die Umkehrhypothek eine Schnittmenge<br />
zum Teilverkauf aufweist – der Besitzer<br />
bleibt im Grundbuch eingetragen, muss<br />
für die Instandhaltung sorgen und kann sie<br />
theoretisch wieder auslösen –, gibt es wesentliche<br />
Unterschiede: So kommt sie in der<br />
Regel nur für abbezahlte Immobilien infrage,<br />
und eine monatliche Teilauszahlung<br />
der Summe ist möglich. Die Gebühren für<br />
Gutachter, Notar und Grundschuld trägt<br />
der Verkäufer. Das Datum für die Rückzahlung<br />
des Kredits wird individuell vereinbart<br />
und Zinsen wie Tilgungen erst mit Ablauf<br />
des Kredits fällig. Oft wird der Tod des<br />
Besitzers als Zeitpunkt genommen und die<br />
Rückzahlung erfolgt aus dem Verkaufserlös.<br />
Es lassen sich aber auch andere Zeitpunkte<br />
vereinbaren, zu denen man die Immobilie<br />
auslösen kann. Berater sollten dies<br />
hervorheben, da es so möglich ist, die Immobilie<br />
als Teil der Erbmasse zu erhalten.<br />
Kombination aus Einmal auszahlung und<br />
befristeter Monatsrente<br />
Wert der Immobilie 500.000 €<br />
Alter der Verkäuferin<br />
Statistisch verbleibende Lebenserwartung<br />
Erklärung: Der Wohnwert basiert auf einer fiktiven Miete pro Monat inklusive Instandhaltung.<br />
Die fiktiv angesetzte Miete bleibt unverändert über den gesamten Zeitraum.<br />
Fazit: Die Besonderheiten der Angebote zeigen,<br />
wie wichtig Beratung ist – auch weil es<br />
keine standardisierten Produkte gibt. Jedes<br />
hat andere Auswirkungen und sollte gegengerechnet<br />
werden. In einigen Fällen sind<br />
Leibrente, Umkehrhypothek oder Teilverkauf<br />
eine Win-win-Situation:<br />
Der Kunde bleibt zu Hause wohnen und<br />
steht finanziell besser da, während Provisionen<br />
fließen. In anderen Fällen sind ein<br />
Verkauf der Immobilie und ein Umzug aber<br />
– finanziell betrachtet – die rentablere Alternative.<br />
PRO<br />
WAS SPRICHT FÜR/GEGEN DIE<br />
IMMOBILIEN-BELEIHUNG?<br />
Finanzielles<br />
Zusatzpolster<br />
78 Jahre<br />
11,4 Jahre<br />
Option, kurzfristig<br />
finanziellen Engpass<br />
zu beheben<br />
Immobilie kann<br />
de facto wieder<br />
ausgelöst werden<br />
Reine Einmalauszahlung<br />
Einmalauszahlung zu Vertragsbeginn 50.000 € 212.000 €<br />
Zeitrente 1.733 € monatlich für 10 Jahre keine<br />
Auszahlungen Gesamtsumme 257.960 € 212.000 €<br />
Kalkulierter Wohnwert 262.400 €<br />
Kalkulierte Instandhaltungskosten 25.600 € 25.600 €<br />
Kalkulierte Gesamtkosten 283.560 € 288.000 €<br />
Beraterprovision als Vermittler bis zu 3,5 %<br />
Beraterprovision als Tippgeber bis zu 1 %<br />
Quelle: Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG<br />
CONTRA<br />
Hohe Risikoaufschläge,<br />
die Auszahlung<br />
schmälern<br />
Instandhaltung<br />
bleibt Sache des<br />
Eigentümers<br />
Bei Zahlungs -<br />
verzug droht Verlust<br />
der Immobilie<br />
<strong>procontra</strong> <strong>02</strong> | 22<br />
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