IMMOBILIEN - Fokus

junkturbedingt verschwindend klein und
wird auch in den kommenden Monaten die
Ausnahme darstellen.“ Nachgefragt werden
insbesondere die modernen Neubauprojekte
in etablierten Bürolagen, welche neben
einer modernen und effizienten Ausstattung
auch über eine perfekte Verkehrsanbindung
und ein repräsentatives Image
verfügen. Ehrenberger: „Als Beispiele können
hier die MARXBOX, das VIERTEL
ZWEI und das RIVERGATE genannt werden,
welche sich hohen Mieterzuspruchs
erfreuen.“ Der Immobilienstandort Wien
präsentiert sich hinsichtlich des Mietpreisniveaus
der abgeschwächten Konjunktur
zum Trotz als schwankungsarmer Markt.
„Ein Nachgeben der Durchschnittsmiete
über Gesamt-Wien konnte nicht beobachtet
werden“, erklärt Strasser. Diese liegt
weiterhin bei rund 12,10 Euro netto pro
Quadratmeter und Monat.
NEUVERMIETUNG. Die Spitzenmieten hielten
im vergangenen Jahr ihr Niveau und betragen
auch derzeit 24,00 Euro netto. Diese
Werte beziehen sich jedoch ausschließlich
auf die Wiener Innenstadt. Repräsentative,
moderne und mit ausreichend Stellplätzen
versehene Büroflächen sind am Markt nur
knapp vorhanden.“ Im Jahr 2009 wurden
rund 260.000 Quadratmeter Bürofläche
vermittelt. Im Vergleich zum Durchschnitt
der vergangenen zehn Jahr mit 290.000
Quadratmetern sei „das relativ gut“, so
Strasser. Aber die Vermietungen haben ein
zeitliches Moment. Strasser erklärt: „Ver-
MÄRZ 2010
mietet haben wir im dritten und vierten
Quartal des vergangenen Jahres das, was
Ende 2008, Anfang 2009 gesucht beziehungsweise
nachgefragt wurde. Das dritte
und vierte Quartal waren aber ganz
schwach von der Nachfrage her.“ Daraus
könnte sich ein relativ schlechtes Jahr 2010
ergeben, und „die Neuvermietung wird nur
rund 220.000 Quadratmeter betragen“,
schätzt Ehrenberger. Auch die Neuvermietungen
2009 lebten eigentlich von den
ersten drei Quartalen, denn „auffallend ist
der Tiefpunkt der Neuvermietungen im
vierten Quartal 2009, in dem nur rund
40.000 Quadratmeter Bürofläche in Wien
vermittelt werden konnten“, erklärt Andreas
Ridder, Geschäftsführer CB Richard
Ellis Österreich. Ein Quartalswert, der zuletzt
in den 1990er-Jahren erreicht wurde.
Auf einen sehr interessanten Aspekt im
Zusammenhang Vermietung 2009 weist
Strasser hin: „Wir schätzen, das mindestens
ein Drittel bis 40 Prozent der Mieter im vergangenen
Jahr Schulungsunternehmen
waren.“ Was auch auf die aktuelle wirtschaftliche
Lage Aufschluss gibt …
NEUFLÄCHENPRODUKTION. Ganz so direkt muss
sich aber dieses „zeitliche Moment“ nicht
unbedingt auf den Markt auswirken beziehungsweise
könnte es noch abgefangen
werden: Denn die Entscheidungsfindung,
umzuziehen, geht schneller – selbst bei großen
Flächen. Stefan Brezovich, Vorstand
der ÖRAG, erklärt: „Auch bei sehr großen
Büromietern sind die Entscheidungszeit-
räume kürzer geworden. Früher hat man
bei 10.000 Quadratmetern zwei Jahre im
Voraus geplant, aber das verkürzt sich
jetzt.“ Allerdings verkürzt sich auch die
Dauer der Mietverträge. Da niemand weiter
vorausblicken möchte – oder kann – als
zwei, drei Jahre, tendieren Mieter zu kürzeren
Mietlaufzeiten. Brezovich: „Der
Wunsch nach Flexibilität ist groß. Die Firmen
trauen sich nicht länger zu entscheiden.
Die Kurzfristigkeit ist ein Resultat der
allgemeinen Unsicherheit.“ Für kürzere
Laufzeiten verzichten die Mieter auch auf
Neubau. 185.000 Quadratmeter sind die geringste
Neuflächenproduktion der vergangenen zehn Jahre, aber einige
Projekte stehen in der Pipeline oder kurz vor Baustart.
Incentives von Seiten des Vermieters. Zu
stark ist der wirtschaftliche Druck, und sogar
einige Unternehmen mit Mietlaufzeiten
von zehn Jahren versuchen derzeit vor
dem Ende der Mietlaufzeit ihre Räumlichkeiten
aufzukündigen – oder diese günstiger
zu bekommen. Strasser: „Wer in bestehenden
Flächen ist, der verhandelt.“ Damit
fallen potenzielle Mieter aus der Nachfrage
nach neuen Flächen. Ridder: „Auch die Tatsache,
dass Mieter mit Vermietern günstigere
Mieten verhandeln konnten, hielt einige
Unternehmen davon ab, bereits 2009 in
neue Objekte zu ziehen.“ Für neu errichtete
Objekte stellt sich aber der Büromarkt derzeit
ganz gut dar. Der Markt ist mit einer
Neuflächenproduktion von 185.000 Quadratmetern
relativ ausgedünnt. EHL-
Research-Profi Ehrenberger: „Das ist der
tiefste Stand seit zehn Jahren.“ Daher wiesen
die neuen Büroprojekte wie Marxbox,
Rivergate oder Euro Plaza trotz eines
schwierigen Marktumfeldes einen hohen
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