IMMOBILIEN - Fokus

Der Business Park Poleczki ist nicht nur
der größte Businesspark, sondern überhaupt
die größte Immobilienentwicklung in
Polen. Bis 2015 soll auf 14 ha ein modernes
Büroviertel entstehen.
rungspotenzial aufweist. Dementsprechend
steigt auch bereits die Aktivität am Markt.
Derzeit gibt es noch interessante Möglichkeiten,
in den Markt einzusteigen, sowohl
für institutionelle als auch für private Anleger
und Nutzer.
KEINE ÜBERGANGSFRISTEN FÜR ZWEITWOHNSITZE.
Besonders interessant ist für private Anleger,
dass seit 2. Mai 2009 die Übergangsfristen
für den Erwerb von Zweitwohnsitzen
ausgelaufen sind und seit diesem
Zeitpunkt auch Ferienimmobilien für EU-
Inländer ohne Beschränkung erworben
werden können. Eine Beschränkung besteht
nun lediglich noch für land- und
forstwirtschaftlich genutzte Liegenschaften,
für die – auch für EU-Inländer – bis
MÄRZ 2010
1. Mai 2016 eine Genehmigungspflicht besteht.
Der Erwerb einer Immobilie in Polen
bringt nicht zwingend auch den Erwerb
des Grund und Bodens mit sich. Ähnlich
den verschiedenen Varianten des „Bauens
auf fremdem Grund“ in Österreich, wie
etwa dem Baurecht, Superädifikat und (mit
einem Recht des Bauens verbundene)
Pachtrechte an Liegenschaften, ist in Polen
der Abschluss von „Nießbrauchverträgen“
(bestimmte Nutzungsrechte) über Liegenschaften
weit verbreitet. Diese Liegenschaften
stehen im Regelfall im öffentlichen
Eigentum. Die Dauer derartiger Verträge
ist – wie im österreichischen Baurecht – auf
99 Jahre beschränkt (dies allerdings mit
dem Recht auf eine Verlängerung, außer es
besteht ein öffentliches Interesse an der
Beendigung). Derartige Immobilien können
ebenso vererbt, verkauft und belastet
werden – wie eine Immobilie im Eigentum.
Allerdings ist eine jährliche Abgabe zu bezahlen,
die zwischen 1 bis 3 % vom Verkehrswert
der Liegenschaft beträgt (für
Wohnimmobilien im Regelfall nicht mehr
als 1 %). Der Kaufvertrag über eine Immobilie
ist in Form eines Notariatsakts abzuschließen
und bildet den Titel zur Eintragung
des Eigentumsrechts in den
öffentlichen Landregistern (Grundbuch).
Beim Erwerb einer Wohnimmobilie von
einem gewerblichen Bauträger fallen 7 %
Umsatzsteuer an, beim Erwerb einer anderen,
neu gebauten Immobilie 22 % Umsatzsteuer.
Verkäufe unter Privatleuten unterliegen
einer Transaktionssteuer von 2 %,
die jedoch vom Marktwert – und nicht vom
Kaufpreis – berechnet wird.
MIETVERTRÄGE FÜR MAXIMAL ZEHN JAHRE. Die
Miete sowohl von Gewerbe- als auch von
Wohnimmobilien ist in Polen grundsätzlich
im Zivilgesetzbuch geregelt, allerdings
besteht daneben auch das „Gesetz zum
Schutz der Mieter“ von Wohnimmobilien.
Üblich ist die Vereinbarung von Mietverträgen
auf bestimmte Dauer, wobei diese
maximal zehn Jahre sein kann. Bei Fortsetzung
des Mietverhältnisses über diese
Dauer hinaus gilt der Mietvertrag als unbefristet
und kann – im Gegensatz zum be-
fristeten Vertrag – ohne Begründung zu
den vertraglichen oder gesetzlichen Terminen
und Fristen gekündigt werden (soweit
bei Wohnimmobilien nicht Kündigungsschutztatbestände
bestehen). Für eine
wirksame Befristung ist es erforderlich, einen
schriftlichen Vertrag abzuschließen,
da sonst ein Vertrag auf unbestimmte Dau-
Ferienimmobilien können ohne
Beschränkung gekauft werden.
er vorliegt. Grundsätzlich hat der Mieter
für die Wartung und Erhaltung des Mietobjekts
aufzukommen, während der Vermieter
für die Erhaltung der Subs tanz des
Hauses Sorge tragen muss. Zur reinen Miete
hat der Mieter auch die üblichen Betriebskosten
(sowie die Kosten für Heizung,
Warmwasser, Klimatisierung, Strom,
Versicherung etc.) zu tragen. Die Vereinbarung
von Kautionen in Höhe von drei Monatsmieten
ist üblich. Eine Untervermietung
oder Weitergabe des Mietobjekts ist
nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt.
Ebenso bedarf ein Umbau, der in die
Substanz des Bestand objekts eingreift, der
Zustimmung des Vermieters. Die Miete
von gewerblich genutzten Immobilien unterliegt
dem Normalsatz der Umsatzsteuer
von 22 %, während die Miete von Wohnimmobilien
von der Umsatzsteuer befreit ist.
Die Miete wird im Regelfall wertgesichert
(nach dem jeweils gültigen Verbraucherpreisindex)
vereinbart. �
Die AUTOREN
Mag. Alexander Stolitzka
Dominika Manglus
Lambert Eversheds
1010 Wien, Kärntner Ring 12
Tel. +43 1 516 20-150
a.stolitzka@lamberteversheds.com
www.lamberteversheds.com
www.eversheds.pl
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