13508 BW_Holland52_Titel_RZ - Wölbern Invest

HOLLAND 52
Chancen und Risiken
_VORBEMERKUNG
Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds sind unternehmerisch
geprägte Investitionen, bei denen der Chance auf eine
überdurchschnittliche Vermögensmehrung im günstigsten Fall,
auch das Risiko eines Verlustes der eingesetzten Einlage im
ungünstigsten Fall, gegenüber steht. Bei der Beurteilung eines
Beteiligungsangebotes kommt der Analyse der allgemeinen
Risiken (Konjunkturentwicklung, Änderung der Steuergesetzgebung
etc.) und der speziellen Risiken (Vermietungs- und Kostenrisiko,
Bauerrichtungsrisiko etc.) eine besondere Bedeutung zu.
Die Risikostruktur derartiger Investments ist beispielsweise
nicht zu vergleichen mit der Risikostruktur festverzinslicher
Wertpapiere (niedrigeres Risiko) einerseits oder Aktienanlagen
mit einer hohen Volatilität andererseits.
_INVESTITIONSVOLUMEN
Das Objekt in Amsterdam Zuidoost wurde mit notariellem Kaufvertrag
vom 28.05.2003 von der Verkäuferin Bouwfonds Ontwikkeling
B.V. in Erbpacht erworben. Die Komplementärin
übernimmt das Objekt voraussichtlich zum 15.10.2004 und wird
es nach Vollplatzierung, spätestens jedoch zum 14.04.2005, an
die Fondsgesellschaft zu den gleichen Konditionen übertragen.
Grundlage des Kaufpreises von voraussichtlich € 98.265.271 ist
die kapitalisierte Jahresmiete zum Zeitpunkt der Übernahme
von ca. € 7.339.157.
Diese indexabhängige Kaufpreisermittlung wurde zwischen
Käuferin und Verkäuferin vereinbart. Insofern besteht das Risiko,
dass der endgültige Kaufpreis und damit auch das Investitionsvolumen
von der dargestellten Planung abweichen. Als Folge
daraus ist es möglich, dass bei gleichbleibender Ausschüttung
die Liquiditätsreserve bei Auflösung der Gesellschaft höher oder
auch geringer ist, als prognostiziert.
_FERTIGSTELLUNGSRISIKO
Das Bürogebäude soll laut Planung am 15.10.2004 an den
Mieter übergeben werden. Es besteht jedoch die Möglichkeit,
dass einige bei einem Neubau üblichen Restmängel nicht
zeitnah behoben werden können. Für diesen Fall sieht der
Kaufvertrag eine Ausgleichsregelung in Form einer Zahlung
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oder Sicherheitsleistung durch die Verkäuferin vor. Aus der
Bonität der Verkäuferin kann ein entsprechendes Sicherheitspotenzial
für die Erfüllung dieser Verpflichtung abgeleitet
werden. Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung entspricht der
Baufortschritt den Planungen.
_VERMIETUNG
Wie in dem Abschnitt »Mieter und Mietvertrag« dieses Emissionsprospektes
beschrieben, ist das Objekt zu 100 % für eine
Vertragslaufzeit von 10 Jahren fest vermietet. Weiterhin wurden
vertraglich 5 Optionen auf jeweils 5 Jahre Verlängerung vereinbart.
Grundsätzlich besteht das Risiko, dass nach Ablauf der
Festmietzeit die Option auf Verlängerung des Mietverhältnisses
um 5 Jahre mieterseitig nicht ausgeübt wird und die Immobilie
neu vermietet werden muss.
Die damit verbundenen Kosten (Umbaukosten, Makler, Leerstand)
sind in der Prognoserechnung nicht enthalten und würden
zu einer entsprechenden Reduktion des Bewirtschaftungsergebnisses
der Fondsgesellschaft führen. Darüber hinaus
besteht das Risiko, dass die Neuvermietung nur zu einem niedrigeren
Mietzins durchgeführt werden kann als derzeit in der
Prognoserechnung berücksichtigt. Auch dies würde zu einer
Reduzierung des Bewirtschaftungsergebnisses der Fondsgesellschaft
führen (vgl. »Sensitivitätsanalyse«, S. 37).
_MIETENTWICKLUNG
Die in der Prognoserechnung angenommene Inflationsrate beträgt
für die Jahre 2004 und 2005 1,50 % p. a., für die Jahre 2006
und folgende 2,50 %. Für den gesamten Prognosezeitraum
beträgt die durchschnittliche Inflationsrate somit 2,38 %. Der
Durchschnittswert der vergangenen zehn Jahre betrug in den
Niederlanden etwas über 2,50 % p. a.
Die tatsächliche Preissteigerungsrate kann jedoch auch geringer
ausfallen (dies war beispielsweise im Jahresdurchschnitt
1999 mit ca. 2 % p. a. der Fall), was sich dann voraussichtlich in
entsprechend geringeren Ausschüttungen auswirken würde.
Sofern die tatsächliche Inflationsrate über der prognostizierten
liegt, würde sich ein erhöhtes Mietaufkommen und tendenziell
auch ein höherer Veräußerungsgewinn einstellen.