NachCHECK Stand: 2012 - CHECK-Analysen

67 27/99 12.10.1999 MPC Holland 23 1,5 2,5
68 28/99 01.11.1999 Lloyd Fonds Vier Einzelhandelsobjekte 1,5 2,5
69 29/99 02.11.1999
Energie
Kontor Windpark Stotel 2,5 2
70 30/99 02.11.1999 MPC Global Equity I 2,5 1
71 31/99 26.11.1999
Wert-
Konzept
(IVG Private
Fonds
Management
GmbH) Ertragsfonds 1 München 1,5 2,5
72 32/99 02.12.1999 BVT Ludwigshafen "Walzmühle" 1 2,5
Seite 11 14.11.12 Nachcheck2012 BB.xls
Laut Leistungsbilanz 2011 wurden die Fondsimmobilien in 2006
verkauft. Insgesamt (inkl. Verkäufe) konnte ein Einnahmeüberschuß in
Höhe von TEUR 29.440 erzielt werden. Das Hypothekendarlehen
wurde vollständig getilgt. An die Anleger erfolgten Auszahlungen auf
das Kommanditkapital ohne Agio in Höhe von insgesamt 166,93%. Der
Gesamtmittelrückfluss auf das eingesetzte Kapital betrug nach 7jähriger
Laufzeit 151,9%. Dies entspricht einem durchschnittlichem
Vermögenszuwachs von 7,42% per Annum. (Stand: Oktober 2012;
Leistungsbilanz 2011)
Die drei der fünf zum Fonds gehörenden Einzelhandelsobjekte
außerhalb Hamburgs sind zu 100% vermietet. Das im Zuge der
Projektentwicklung zu einem späteren Zeitpunkt zugekaufte Objekt in
der Hammer Landstr., Hamburg, konnte mit im Okt. 2010 und April
2011 abgeschlossenen Mietverträgen mit einer Vertragslaufzeit von 3
Jahren nunmehr auch vollständig vermietet werden. Die beiden
Hamburger Objekte erweisen sich als sehr instandhaltungsintensiv,
daher überschritten die tatsächlichen Kosten auch die prospektierten:
2010: Soll: TEUR 823, Ist: TEUR 1.063; kum. 2010: Soll TEUR 7.422;
Ist: TEUR 7.870. Die Mieteinnahmen per Ende 2010 und kum. 2010
lagen unter Plan (2010: Soll: TEUR 1.439, Ist: TEUR 1.400; kum. 2010:
Soll: TEUR 14.141; Ist: TEUR 12.090). Die Liquiditäsreserve liegt
ebenfalls unter Plan (Soll: TEUR 326; Ist: TEUR 115). Die
Tilgungsleistungen waren überplanmäßig (2010: Soll: TEUR 144; Ist:
TEUR 400). Aufgrund der angespannten Liquiditätslage wurden seit
2006 keine Auszahlungen an die Anleger mehr vorgenommen. Diese
liegen kum. 2010 nunmehr 49,0% unter Plan. (Stand: November 2011;
Leistungsbilanz 2010).
Laut Leistungsbilanz 2010 lagen die Stromeinnahmen per kum. 2010
mit EUR 13.330.994 unter Plan (EUR 14.930.314). Die
Betriebsausgaben lagen um knapp TEUR 150 höher als geplant. Dies
ist in erster Linie auf erhöhte Wartungs/Instandhaltungskosten
zurückzuführen. Die Tilgung liegt über Plan (kum. 2010: Soll: EUR
6.194.293; Ist: EUR 7.578.499). Auch die Liquidität ist um EUR
352.213 höher als prospektiert. Die Ausschüttungen liegen unter Plan
(Soll: kum. 90,0%; Ist: 24,0%). (Stand: Juli 2011; Leistungsbilanz
2010).
86% des Fondsvolumens wurden für Investitionen (ohne
Liquiditätsreserve) zur Verfügung gestellt. Per Ende 2011 wurden
85,69% des nominellen Fondsvolumens abgerufen. Damit wurde in 344
Unternehmen investiert. Bei 294 kam es bereits zu Desinvestitionen.
Bezogen auf das abgerufene Kapital entsprechen die aus den
Veräußerungen erzielten Rückflüsse 80,0%. Das aus 50 Unternehmen
bestehende Restportfolio wird mit 12,9 % des abgerufenen Kapitals
bewertet. Zusammen mit den Rückflüssen ergibt sich ein Gesamtwert
der Investitionen bezogen auf das abgerufene Kapital von 92,9% (VJ:
91,1%). 2011 wurden keine Ausschüttungen vorgenommen. Kumuliert
wurde bislang 50,0% ausgeschütttet. (Stand: Oktober 2012;
Leistungsbilanz 2011).
Laut Leistungsbilanz 2010 liegen die Mieteinnahmen aufgrund einer
später als ursprünglich prospektierten Mietanpassung für das Bauteil B
12,8% (Vorjahr 9,8%) unter Plan (2010: Soll: TEUR 12.100; Ist: TEUR
10.556). Aufgrund der späteren Mietanpassung liegen auch das
Liquiditätsergebnis für 2010 und kum. 2010 unter Plan (2010: Soll:
TEUR 4.364; Ist: 1.239; kum. 2010: Soll: TEUR 40.004; Ist: TEUR
31.359). Die Tilgung liegt über 100% über den prognostizierten Werten
(2010: Soll: TEUR 1.519; Ist: TEUR 3.694). Dieser Umstand resultiert
aus einer Neubewertung der Gesamtinvestition sowie der aktuellen
Wechselsituation, aufgrund derer die Deutsche Hypothekenbank,
welche das CHF-Darlehen gewährt hat, eine Stärkung der Sicherheiten
in Form einer Kontoverpfändung und einer Sondertilgung verlangte. Die
Ausschüttungen liegen sowohl für das Jahr 2010 (Soll: 6,5%; Ist: 0,4%)
als auch kum. 2010 (Soll: 62,0%: Ist: 44,3%) unter Prospekt. (Stand:
Februar 2012; Leistungsbilanz 2010).
Der Vertrieb des Fonds wurde im Jahr 2000 aus verschiedenen
Gründen eingestellt: der Hauptmieter hatte sich aus dem deutschen
Markt zurückgezogen; ein Stadtentwicklungsprojekt der Stadt
Ludwighafen, welches die Fondsimmobilie örtlich stark eingebunden
hätte, wurde aufgrund politischer Entscheidungen ebenso verspätet
begonnen wie der Bau eines neuen Regionalbahnhofes, der eine
erhöhte Passantenfrequenz gebracht hätte. Zusätzlich minderten
Mieter aufgrund von Baumängeln die Miete und drohten mit Kündigung
der Mietverträge. Wegen der Einstellung des Anteilvertriebs konnte
zudem nur ca. 25% des ursprünglich geplanten EK für den Fonds
eingeworben werden, so dass der Fremdfinanzierungsanteil erhöht
werden musste. Letztendlich konnte der Fonds den Kapitaldienst nicht
mehr erwirtschaften; Auszahlungen wurden ebenfalls nicht mehr
geleistet (kum. 2009 Soll: 61,25%; Ist: 30,21%). Die finanzierenden
Banken haben gegen Zahlung einer abschließenden Ausschüttung an
die Gesellschafter von diesen die Befugnis eingeräumt bekommen, das
Fondsobjekt jederzeit verkaufen zu können, was per 16.02.2006 auch
geschehen ist. Nach Beendigung der Betriebsprüfung für die Jahre
2001 bis 2005 wurden in 2010 an die Gesellschafter noch 4,2 %
ausbezahlt und die Fondsgesellschaft im März 2011 aus dem
Handelsregister gelöscht. Durch den Verkauf ergibt sich für die
Gesellschafter ein negatives finanzielles Ergebnis (Kapitalrückfluss
nach Steuern inkl. Veräußerungserlös: 69,59%). (Stand: November
2012; Leistungsbilanz 2011)
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