IHP Kalk Nord 2012 l Fassung 2.0 5MB - KALKschmiede

2. WOHNEN
Neben dem großen Solitärgebäude des Evangelischen Krankenhauses,
zwei Kirchen und einem Altenheim prägen überwiegend
Wohngebäude die Baustruktur des Viertels. An einigen
Orten gibt es noch kleine Hinterhofwerkstätten, in manchen
Straßenabschnitten Kleingewerbeansiedlungen.
Der Stadtteil ist überwiegend dicht bebaut und bautypologisch
zweigeteilt: Blockrand- und Zeilenbebauung wechseln
sich ab, nur vereinzelt gibt es Wohnhochhäuser. Es dominieren
Gebäude aus der Nachkriegszeit (1950er und 60er Jahre),
durchsetzt mit Neubauten aus den Jahrzehnten nach 1970.
Einige Straßenzüge weisen zudem noch Bestand an Gründerzeitbebauung
auf. In der Regel sind die Gebäude viergeschossig,
aber auch kleinere Einfamilienhäuser und einige achtgeschossige
Wohnhäuser sind vorhanden.
Die Eigentümerstruktur ist heterogen: Von den mehr als 7.800
Teil im Besitz von privaten Einzeleigentümern. Mit circa 1.200
Wohneinheiten hält die GAG Immobilien AG den größten
Bestand der ansässigen Wohnungsunternehmen vor. Dieser
besteht aber nicht aus einer räumlich zusammenhängenden
Bebauung, sondern verteilt sich nördlich der Thumbstraße über
das Viertel. Der zweite große Anbieter ist die Deutsche
Annington, die rund 700 Wohneinheiten besitzt und verwaltet
3 , mit einem Großteil der Häuser im Kern von Kalk Nord.
Der Hauptbestand der Deutschen Wohnungsgesellschaft mbH
(DEWOG) konzentriert sich im nördlichen Teil der Dieselstraße.
Des Weiteren halten Genossenschaften wie die GWG zu Köln
oder Immobiliengruppen einzelne Zeilen oder Blöcke in ihrem
Besitz. Rund 240 Einzeleigentümer sind Mitglieder des Interessenverbands
Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888.
Im Besitz der beiden großen Wohnungsunternehmen, GAG
len
mit Sanierungsstau, deren baulicher Zustand sowohl von
außen als auch von innen weit unter einem einfachen, zeitgemäßen
Standard liegt. Die Bewohnerbefragung von empirica
ergab einen dringenden Handlungsbedarf bei rund 20 %
der befragten Haushalte, hauptsächlich wegen der Heizungsart
(Kohle oder Strom) und Problemen mit Schimmel oder
Feuchtigkeit.
18 AKTUELLE SITUATION
Seit 2009 sind einige Häuserzeilen der Deutschen Annington,
der GWG zu Köln und Gebäude von Einzeleigentümern modernisiert
oder saniert worden. Neben einer Wärmedämmung der
Fassaden wurden Heizungen, Bäder und Elektrik erneuert. Aus
wirtschaftlichen Gründen beschloss die GAG, den in einem
sogenannte »Block 4«) zwischen Remscheider Straße, Falkensteinstraße,
Albermannstraße und Manteuffelstraße abzureißen
und errichtet derzeit an gleicher Stelle einen Neubau
mit 143 Wohnungen. Freie Flächen für Neubauten, ohne dafür
bestehende Bausubstanz abreißen zu müssen, sind in Kalk
Nord nur sehr begrenzt in Randlagen und in Form von wenigen
Baulücken vorhanden.
Trotz der günstigen Anbindung und zentrumsnahen Lage sind
die Mieten sowohl verhältnismäßig niedrig als auch auf einem
stabilen Niveau. Die durchschnittliche Nettokaltmiete betrug
in Kalk 2005 wie 2010 7,93 Euro pro m2 . Der durchschnittliche
Mietpreis für Köln lag demgegenüber 2005 bei 8,85 Euro
pro m2 und 2010 bei 9,13 Euro pro m2 . 4 Wohnungen mit geringem
Ausstattungsstandard sind mit einer Nettokalkmiete um
vier bis fünf Euro pro m² die günstigsten im Viertel. Wenn der
neue Wohnblock der GAG planmäßig im April 2014 fertiggestellt
ist, werden dort alte wie neue Mieter (mit Wohnberechtigungsschein)
zu einer wohnungsbaugeförderten Miete von
vorrausichtlich 5,10 Euro pro m2 wohnen können. Der Neubau
ist somit hier die sozialverträgliche Variante der Wohnraumschaffung;
bei einer nicht geförderten Modernisierung steigen
die Mieten meist auf 6,50 bis 7,50 Euro pro m2 an.
Der Zustand der Bausubstanz lässt sich nicht verallgemeinern.
Zum einen gibt es Häuser, die sich von außen augenscheinlich
viert
sind. Zum anderen sind zwischen den sanierungsbedürftigen
Beständen auch immer wieder bereits sanierte Häuser-
Zustand der Treppenhäuser und die Ausstattung der Wohnungen,
außerdem stellen viele Eingangssituationen eine große
Herausforderung für mobilitätseingeschränkte Personen dar.
Noch 2009 war zu befürchten, dass sich die Wohnbedingungen
in den unsanierten Beständen zuspitzen.