Wirtschaftswoche Ausgabe vom 2014-04-19 (Vorschau)

Geld&Börse | Geldwoche
IMMOBILIENFONDS
Der Fiskus verdient an
der Zerschlagung
An der Kreuzung Büroturm
des SEB-Fonds ist jetzt Hotel
Die Lust auf Immobilienfonds
lässt nach: Wurden im Januar
2013 noch eine Milliarde Euro
netto in die Fonds investiert,
war es im Januar 2014 nur die
Hälfte. Und im Februar sanken
die Zuflüsse gegenüber dem
Vorjahresmonat um 400 Millionen
Euro auf nur noch 100
Millionen. Turnusmäßig
schütten Milliardenfonds wie
DekaImmobilien Europa oder
Grundbesitz Europa von der
Deutschen Bank im Januar Erträge
an Anleger aus. Und üblicherweise
wird das Geld wieder
in die Fonds investiert. Aber offenbar
lassen die seit Juli verschärften
Rückgabefristen Anleger
zögern: Wer jetzt offene
Immobilienfonds über die
Fondsgesellschaft kauft oder die
Erträge in den Fonds zurück investiert,
muss die Anteile mindestens
24 Monate halten. Er
kommt erst an sein Geld, wenn
er zwölf Monate vorher kündigt.
Die Kündigung kann der Anleger
zwar schon innerhalb der ersten
24 Monate aussprechen, aber die
beliebte tägliche Verfügbarkeit
fällt weg. Freibeträge gibt es für
neue Anteile auch nicht mehr.
Wer nicht mehr frei über sein
Geld verfügen kann, wünscht
sich offenbar mehr als die 2,0
bis 2,7 Prozent, die die bewährten
Fondsriesen in einem Jahr
erzielten. Mehr verdienten Anleger,
die Fonds über die Börse
kaufen und dort zum aktuellen
Kurs verkaufen können.
Dort lässt sich auch mit den
Fonds spekulieren, die aufgelöst
werden. Oliver Weinrich,
Vorstand des Beratungsunternehmens
Drescher & Cie ImmoConsult,
und Sandra Kielholz
haben sie untersucht.
Anhand der Lage und der Qualität
der Gebäude, der Vermietung
und des Geschicks der
Fondshäuser bei der bisherigen
Abwicklung haben die Immobilienexperten
für die Portfolios
einen fairen Wert ermittelt. Der
Axa Immoselect wirkt günstig.
Doch das vermeintliche
Schnäppchen hat Tücken: Im
Oktober geht das Portfolio an
die Depotbank über, die die bereits
stark abgewerteten Immobilien
mit weiteren Nachlässen
verkaufen darf, wenn sie Käufer
findet – die Portfolioqualität ist
überwiegend schlecht. Für die
Übertragung der derzeit noch
fünf deutschen Immobilien auf
die Depotbank würde zudem
Grunderwerbsteuer an den
deutschen Fiskus fällig.
Besser sieht es beim SEB ImmoInvest
aus, der aber an der
Börse nicht mehr so günstig ist.
Durch erfolgreiche Neu- und
Anschlussvermietungen hat die
SEB das Portfolio hübsch gemacht.
Und sie hat noch Zeit bis
2017 für die Abwicklung. „Da
potenzielle Käufer hauptsächlich
auf den laufenden Ertrag
schauen, ist eine gut vermietete
Immobilie für sie am attraktivsten“,
sagt Weinrich.
Anleger des TMW Immobilien
Weltfonds können nur
hoffen, dass der Sieger bei
der Portfolioqualität auch Käufer
überzeugt. Für sie gab
es seit Januar 2012 keine Ausschüttung
mehr.
Billig an der Börse einkaufen?
Studie von DC ImmoConsult offenbart Stärken und Schwächen der großen Immobilien-Publikumsfonds, die aufgelöst werden
Fondsname
Axa Immoselect
0,8 Okt. 2014 3 24 10. 10,4 7,5 21,90 15,13 50 4 –23,0 –7,2
Preise der bislang verkauften Immobilien im Schnitt 16 Prozent unter den von Sachverständigen festgestellten Werten; nur 86 Prozent der Flächen vermietet, weitere Verträge enden
bald, das erschwert den Immobilienverkauf; übernimmt im Oktober die Depotbank das Immobilienportfolio zum weiteren Verkauf, wird für heimische Objekte Grunderwerbsteuer fällig.
Credit Suisse CS Euroreal
4,6 April 2014 3 90 8. 19,9 20,3 42,61 29,14 21 –2,9 –0,2
Noch hoher Bestand, vor allem in Deutschland und Großbritannien; niedrige Vermietungsquote (85 Prozent) erschwert Verkauf an Investoren; rund ein Drittel des Immobilienbestands ist
teurer als 100 Millionen Euro, und für diese Größenordnung gibt es nicht mehr so viele Kaufinteressenten.
Degi International
0,6 Okt. 2014 3 13 6. 6,6 14,0 23,68 16,40 36 –5,7 –5,8
73 Prozent der Immobilien sind jünger als zehn Jahre, das fördert Verkauf ebenso wie relativ gute Vermietungsquote von 90 Prozent und geringe Abhängigkeit von Banken; aber hoher
Anteil der Immobilien im schwachen italienischen Markt erschwert den Verkauf.
KanAm Grundinvest
3,6 Dez. 2016 3 40 2. 26,1 15,0 39,27 27,41 12 –7,2 –1,7
Gut vermietete Objekte, allerdings leichter Anstieg bei Leerstand; gute Standorte; vergleichsweise geringe Wertverluste; 64 Prozent der Immobilien teurer als 100 Millionen Euro
erschwert Käufersuche; viele Kredite.
SEB ImmoInvest
5,5 April 2017 3 42 5. 29,2 9,6 34,97 22,47 21 –1,0 –0,2
Hohe Abhängigkeit von finanzierenden Banken durch Kredite; niedrige Vermietungsquote von 86 Prozent und weiter auslaufende Mietverträge erschweren Verkauf; aber 60 Prozent
der Immobilien unter 100 Millionen Euro Wert, solche Objekte finden mitunter schneller Käufer.
TMW Immobilien Weltfonds
0,4 Mai 2014 3 10 1. 27,0 20,0 26,13 16,90 20 –15,1 –10,8
Trotz bester Beurteilung bei der Portfolioqualität durch DC ImmoConsult in der Abwicklungsphase bislang noch keine Ausschüttung an Anleger; hohe Kreditquote macht von Banken abhängig;
schlechte Vermietung von nur 69 % der Flächen erschwert Verkauf; hoher Bestand in den Niederlanden, wo Markt schwach ist; Grunderwerbsteuer bei Übergabe an Depotbank.
Ohne Wertung: Degi Europa
Ohne Wertung: Morgan Stanley P2 Value
Fondsvolumen
(in Mrd. Euro)
0,4
0,1
Auflösung
bis
Depotbank 3
Depotbank 3
Anzahl
der
Immobilien
7
2
Ranking
Portfolioqualität
1
–
–
1 Bewertung durch DC ImmoConsult anhand von Immobilienlage, Gebäudequalität, Vermietung etc.; 2 in Prozent, 3 Depotbank übernimmt verbliebene Immobilien nach Auflösungstermin
und verkauft ohne Zeitlimit weiter; 4 letzte hohe Ausschüttung an Anleger im März wurde bei der Berechnung noch nicht berücksichtigt; Quelle: Drescher & Cie ImmoConsult,
Morningstar (Wertentwicklung); Stand: 14. April 2014 (Immobiliendaten: teilweise Fonds-Jahresberichte)
Kreditquote
2
–
–
Liquiditätsquote
2
–
–
Offizieller
Fondspreis
(in Euro)
13,93
3,99
Börsenkurs
Frankfurt
(in Euro)
9,17
2,87
Börsenabschlag
zum fairen
Wert 1, 2
–
–
Wertentwicklung
(Basis offizieller
Fondspreis)
1 Jahr 2
–18,1
–21,1
5 Jahre p.a. 2
–11,8
–19,3
FOTOS: PALLADIUM.DE, PETER SCHINZLER
96 Redaktion Fonds: Martin Gerth, Heike Schwerdtfeger
Nr. 17 19.4.2014 WirtschaftsWoche
© Handelsblatt GmbH. Alle Rechte vorbehalten. Zum Erwerb weitergehender Rechte wenden Sie sich bitte an nutzungsrechte@vhb.de.