Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden,
so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung
durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine
angemessene Höhe vornehmen.
(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz
der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung
ist unwirksam.
GRUNDSATZURTEIL
Kündigungsverzicht in vielen Verträgen unwirksam
Der Bundesgerichtshof hat wieder mal die Rechte von Mietern
gestärkt und den einseitigen Kündigungsverzicht in sogenannten
Formularmietverträgen für unwirksam erklärt.
Eine entsprechende Klausel für das erste Jahr nach dem
Einzug benachteiligt einen Mieter unangemessen, entschied
der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Im konkreten Fall
war eine Mieterin im Januar 005 in ihre neue Wohnung eingezogen,
zum Oktober desselben Jahres hatte sie den Vertrag
wieder gekündigt. Im Mietvertrag hatte sie aber einseitig für
ein Jahr auf ihr Kündigungsrecht verzichtet.
Nachdem das Amtsgericht in Weißenfels (Sachsen-Anhalt)
die Mieterin zum Zahlen der ausgebliebenen letzten Miete
für Oktober verurteilt hatte, forderte die Mietverwaltung auch
die Zahlungen für den Rest des vereinbarten ersten Jahres
einschließlich des Februars. Sie scheiterte damit zunächst
vor dem Landgericht in Halle, danach auch in Karlsruhe. Die
Mietverwaltung hatte sich in ihrer Forderung auf ein früheres
BGH-Urteil berufen, nach dem Mieter sich an einen einseitigen
Kündigungsverzicht halten müssen, wenn dieser zusammen
mit einer Staffelmiete vereinbart wurde. Dem widersprach
der VIII. BGH-Zivilsenat: Die Nachteile für den Mieter
würden durch die Vorteile einer Staffelmiete ausgeglichen,
urteilten die Richter. Im nun verhandelten Fall sei allerdings
keine Staffelmiete vereinbart worden. Es fehlt auch sonst an
der Gewährung eines ausgeglichenen Vorteils für den Mieter,
der den einseitigen Kündigungsverzicht rechtfertigen könnte,
heißt es im Urteil.
Der Deutsche Mieterbund begrüßte die BGH-Entscheidung,
wies aber auch auf die Einschränkungen hin, die der BGH
in seiner jüngsten Urteilserklärung ebenfalls gemacht hat.
Mieter und Vermieter können zum Beispiel in einem Formularmietvertrag
wirksam vereinbaren, dass beide Seiten für
höchstens vier Jahre auf ihr Recht zur Kündigung verzichten,
sagte Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten. In einer sogenannten
Individualvereinbarung, die Mieter und Vermieter
untereinander aushandeln, kann dieser einseitige Verzicht
des Mieters sogar auf bis zu fünf Jahre ausgedehnt werden.
In der Regel werden heute die sogenannten Formularmietverträge
abgeschlossen. Diese Verträge werden nicht zwischen
den Vertragsparteien individuell ausgehandelt. Die
enthaltenen pauschalen Klauseln werden rechtlich als allgemeine
Geschäftsbedingungen gesehen. Zusätzliche individuelle
Vereinbarungen haben aber Vorrang vor diesen. Gerichte
gehen üblicherweise dann von Formularklauseln aus, wenn
sie in mehreren unabhängig voneinander abgeschlossenen
Mietverträgen identisch vorkommen. (AZ: VIII ZR 30/08)
Einseitiger Kündigungsverzicht unwirksam
Karlsruher hat entschieden, dass der einseitige Kündigungsverzicht
eines Mieters grundsätzlich unwirksam ist. Die Klausel:
„Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches
Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet ...“,
benachteiligt Mieter unangemessen. Entscheidend ist, dass
der Mieter hier einseitig auf sein Kündigungsrecht verzichtet,
ohne dass er hierfür einen ausgleichenden Vorteil seines
Vertragspartners, des Vermieters, erhält. Konsequenz: Mieter
können das Mietverhältnis jederzeit mit einer Frist von drei
Monaten kündigen können, trotz des entgegenstehenden
Wortlautes im Formularmietvertrag. (BGH, AZ: VIII ZR 30/08).
Trotz dieses Urteils des Bundesgerichtshofs sind nicht alle
Vertragsregelungen zu „Kündigungsverzicht“ oder „Kündigungsausschluss“
unwirksam sind: Mieter und Vermieter
können zum Beispiel in einem Formularmietvertrag wirksam
vereinbaren, dass beide Seiten für höchstens vier Jahre auf
ihr Recht zur Kündigung verzichten (BGH VIII ZR 27/04). Bei
einem Staffelmietvertrag, bei dem die Mietpreisentwicklung
von vorn herein fest vereinbart wird, können Mieter auch
einseitig auf ihr Kündigungsrecht verzichten (BGH VIII ZR
270/07), aber nicht für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren
(BGH VIII ZR 257/04). Über eine Individualvereinbarung,
das heißt in einer zwischen Mieter und Vermieter individuell
ausgehandelten Regelung, können Mieter sogar einseitig
bis zu fünf Jahre auf ihr Recht zur Kündigung verzichten und
sind dann entsprechend lange an den Mietvertrag gebunden
(BGH VIII ZR 81/03)“,
INDEX- UND STAFFELMIETE
Die zeitlichen Beschränkungen, die es früher bei Vereinbarung
einer Staffel- oder Indexmiete gab, sind entfallen, um
Mietern und Vermietern mehr Gestaltungsspielraum zu geben.
Wegen des bei der Staffelmiete bestehen bleibenden
Sonderkündigungsrechts des Mieters nach vier Jahren ist
dieser hinreichend geschützt. Bei der Indexmiete wird gegenüber
der bisherigen Rechtslage klargestellt, dass sich die
Mieterhöhung aus Gründen der Vereinfachung und Transparenz
zukünftig nur noch nach dem Preisindex für die Lebenshaltung
aller privaten Haushalte in Deutschland richtet.
§ 557a Staffelmiete
(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher
Höhe schriftlich vereinbart werden; in der
Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung
in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).
(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert
bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist
eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.
(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens
vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen
werden. Die Kündigung ist frühestens zum
Ablauf dieses Zeitraumes zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung
ist unwirksam.
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