Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
liegt oder gar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt
werden soll. Hier war das von den Beklagten bewohnte Haus
von einem hohen Baumbestand umgeben, der eine turnusmäßige
Reinigung der Dachrinne erforderlich machte.
Da keinerlei Anhaltspunkte dafür festgestellt worden sind,
dass die Reinigung aus einem besonderen Anlass erforderlich
wurde, ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden,
wenn das Berufungsgericht die Kosten der Dachrinnenreinigung
als laufend anfallende Kosten angesehen hat (BGH,
Urteile – VIII ZR 146/03 und VIII ZR 167/03).
Auch Erdgeschossmieter müssen laufende Kosten eines Aufzugs
zahlen
Praktisch ist ein Aufzug im Haus für alle Bewohner, die weiter
oben wohnen. Doch manche Mieter, die im Erdgeschoss
leben, wähnen sich im Recht, wenn sie die Bezahlung der
Aufzugskosten verweigern. Allerdings entschied der Bundesgerichtshof,
dass sich auch Erdgeschossmieter an diesen
Kosten beteiligen müssen, selbst wenn sie keinerlei persönlichen
Nutzen von dem Aufzug haben (Urteil vom 20. September
2006, VIII ZR 103/06). Eine Formularklausel sei keine
unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil für den
Mieter bei der Anmietung erkennbar sei, dass das Anwesen
mit einem Aufzug ausgestattet sei und er dafür auch Kosten
zu tragen habe.
Eine Beteiligung an den Kosten setzt aber eindeutige Regelungen
im Mietvertrag voraus. Für die Beteiligung an den
Aufzugskosten genüge ein Hinweis auf die Betriebskostenverordnung.
Bei einer entsprechenden Vereinbarung muss
der Mieter auch dann zahlen, wenn die Betriebskosten erst
nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sind, also beispielsweise
der Aufzug erst nach Beginn des Mietverhältnisses
eingebaut wurde. Auch das Landgericht Berlin entschied
gegen zahlungsunwillige Mieter: Auch wenn mehrere Häuser
in einer Abrechnungseinheit zusammengefasst sind, können
Mieter, die in ihrem Haus keinen Aufzug haben, an den Betriebskosten
für den Aufzug eines anderen Gebäudes beteiligt
werden (Urteil vom 30. Oktober 2006, 62 S 178/06).
Der Vermieter kann allerdings nur die laufenden Kosten umlegen,
zum Beispiel die Kosten der Wartung der Anlage, nicht
aber Reparaturen und Instandsetzungen. Sinnvollerweise
werden diese Kosten nach dem Verhältnis der Wohn- und
Nutzflächen des Gebäudes umgelegt. Grundsätzlich dürfen
alle Mieter den Aufzug Tag und Nacht benutzen, da er als
mitvermietet gilt. Der Vermieter muss ihn deshalb immer betriebsbereit
halten. In bestimmten Fällen, beispielsweise bei
der Anmietung von Büros im zehnten Stock, ist der Vermieter
verpflichtet, die Fahrstühle rund um die Uhr in Betrieb zu
halten. Dies entschied das Oberlandesgericht Frankfurt (Beschluss
vom 7. Juni 2004, 2 W 22/04).
Überprüfung von Elektroanlage und Pförtner abrechnungsfähig
Nach einer Entscheidung des BGH darf der Vermieter auch
die Kosten für die Überprüfung von Elektroanlagen über
die Betriebskostenabrechnung an die Mieter weiterreichen
(14.2.2007, VIII ZR 123/06). Dies ist allerdings nur möglich,
wenn es eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag
unter dem Stichwort „sonstige Betriebskosten“ gibt. Ähnlich
gelagert ist auch die Umlage von Pförtnerkosten, wenn dafür
eine Notwendigkeit besteht. Dies kann der Fall sein, wenn es
in der Vergangenheit mehrere Einbruchsdiebstähle gab (BGH
5. 4. 2005, VIII ZR 78/05).
Eigentümer muss keine Kosten von insolventem Mieter
übernehmen
Ein Grundstückseigentümer muss nicht die Wasserkosten
seines insolventen Mieters übernehmen. Das hat der Bundesgerichtshof
in Karlsruhe entschieden. Geklagt hatten die
Berliner Wasserbetriebe. Nachdem der Mieter des Anwesens
pleite ging und die bislang pünktlich bezahlten Wasser-Rechnungen
nicht mehr bezahlen konnte, forderten die Wasserwerke
die aufgelaufenen Kosten von 81.000 Euro vom Eigentümer
ein.
Ein Anspruch gegen ihn sei jedoch ausgeschlossen, wenn
bereits ein Vertragsverhältnis zwischen dem Versorgungsunternehmen
und einem zur Nutzung des Grundstücks berechtigten
Dritten besteht, urteilten die Richter. Der BGH hob
damit ein Urteil des Landgerichts Berlin auf, das der Klage
zunächst stattgegeben hatte (BGH AZ: VIII ZR 293/07).
Betriebskostenabrechnung auch bei Zwangsverwaltung
Steht das Mietshaus unter Zwangsverwaltung, muss der
Zwangsverwalter Betriebskostenabrechnungen auch für die
Vergangenheit, also auch für die Zeit vor dem Beginn der
Zwangsverwaltung, erstellen und eventuelle Guthaben an die
Mieter auszahlen. Das gilt auch für jahrelang zurückliegende
Abrechnungszeiträume. Ob der Zwangsverwalter für diese
Zeiträume Nebenkostenvorauszahlungen ganz oder nur teilweise
oder überhaupt nicht erhalten hat, spielt keine Rolle
(BGH VIII ZR 333/02).
WAS DARF NICHT IN DIE
BETRIEBSKOSTEN-
ABRECHNUNG?
Folgende Positionen sind keine Nebenkosten und brauchen
vom Mieter nach gültiger Rechtsprechung nicht gezahlt zu
werden:
• Reparaturkosten oder Instandhaltung des Mietshauses,
• Kosten für den Hausverwalter,
• Bankgebühren für das Mietkonto,
• Portokosten und Kosten für die Erstellung der Rechnung,
• Mehrwertsteuer auf die Abrechnung,
• Kosten für Wach- und Schließgesellschaft,
• Prozesskosten,
• Wartungskosten der Klingelsprechanlage,
• Rechtsschutzversicherung oder Mietausfallversicherung,
• Verwaltungskosten oder Instandhaltungsrücklagen,
• Zinsen für einen Heizölkredit,
• Zinsabschlagsteuer auf Instandhaltungsrücklagen,
• Gastankmiete,
• Reparaturkostenversicherung, Umweltschadenversicherung.
Achtung: Die angegebenen Kosten dürfen nicht auf die
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