Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
MIET-CHECKLISTEN
Abmahnung
• Eine Abmahnung muss aus Beweisgründen schriftlich
per eingeschriebenem Brief verschickt werden.
• Sie muss eindeutig gegenüber dem Mieter beziehungsweise
Vermieter abgegeben werden, wenn mehrere,
dann gegenüber allen.
• Empfangsvollmacht auf Mieterseite ist zulässig, wobei
eine formularmäßige Vollmacht ausreicht.
• Die Beanstandung erfolgt so genau, dass der Empfänger
sein Verhalten danach ausrichten und das beanstandete
Verhalten abstellen kann.
• Die Abmachung ist in der Regel Voraussetzung für die
fristlose Kündigung, soweit nicht entbehrlich (Ausnahmefall).
• Empfehlenswert ist die Androhung der Kündigung im
Falle der Nichtbeachtung.
WISO rät:
Bestimmung einer Frist zur Abstellung des beanstandeten
Verhaltens. Die Frist ist nach dem Kalender bestimmt und
angemessen. Wird die Abmahnung durch einen Rechtsanwalt
ausgesprochen, muss die Bevollmächtigung nachgewiesen
werden.
Abschluss eines Mietvertrages
• Einigung über die entgeltliche Überlassung des Mietgegenstandes.
• Die Einigung muss sich wenigstens auf Mietobjekt,
Mietzweck, Mietzins und Mietdauer beziehen.
• Wurde keine Vereinbarung über die Mietdauer getroffen,
so gilt der Vertrag auf unbestimmte Zeit.
• Der Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich abgeschlossen
werden.
• Die Schriftform ist aber zu beachten, wenn die Vertragszeit
länger als ein Jahr sein soll.
- Wird die Schriftform nicht beachtet, gilt der Mietvertrag als
auf unbestimmte Zeit geschlossen.
WISO rät:
Schriftform bedeutet, dass der Inhalt des gesamten Vertrages
in einer Urkunde niedergelegt und von den Vertragspartnern
eigenhändig unterschrieben wird.
Beendigung des Mietverhältnisses
• Rückgabe der Mietsache
• Der Mieter muss dem Vermieter den Besitz an dem
Mietobjekt verschaffen; also unter anderem die Schlüssel
zurückgeben.
• Der Rückgabeanspruch wird unmittelbar nach der Beendigung
des Mietverhältnisses fällig.
• Der Mieter braucht daher erst am darauf folgenden Tag
räumen.
• Das Mietobjekt muss sich in vertragsgemäßem Zustand
befinden.
• Der Mieter muss seine Sachen aus der Wohnung räumen.
• Der Mieter muss die Räume „besenrein“ hinterlassen,
also auch etwa angefallenen Malerschmutz beseitigen.
• Die Räumung muss in dem Zustand erfolgen, in dem die
Wohnung übernommen wurde.
• Der Mieter muss die von ihm vorgenommenen baulichen
Veränderungen des Mietobjekts, Einbauten, Einrichtungen,
die mit dem Mietobjekt verbunden sind, oder Installationen
auf seine eigenen Kosten rückgängig machen
beziehungsweise beseitigen, es sei denn, die Vertragsparteien
haben etwas anderes vereinbart.
WISO rät:
Es empfiehlt sich eine formelle Übergabeverhandlung, bei
der der Zustand der Mieträume durch Zeugen oder durch
Fotografien festgehalten wird. Sie sollte sich nicht nur auf
die Tatsachen der Besitzübergabe, sondern auch auf den
Zustand des Mietobjekts beziehen. Dies geschieht aus
praktischen Gründen durch die Erstellung eines Übergabeprotokolls.
Fristlose Kündigung
• Die außerordentliche Kündigung muss eindeutig erklärt
werden; es muss aus ihr hervorgehen, dass der Kündigende
nicht nur eine ordentliche Kündigung aussprechen
will.
• Schriftform ist aus Gründen der Rechtssicherheit und
Beweisbarkeit geboten.
• Die Angabe von Kündigungsgründen ist bei Wohnraummietverhältnissen
gesetzlich vorgeschrieben.
• Vorher muss der Partei das vertragswidrige Verhalten
aufgezeigt und sie entsprechend zur Unterlassung aufgefordert
werden.
Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter:
• Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs,
• Zweckwidrige Nutzung,
• unerlaubte Tierhaltung,
• Aufnahme von Personen und Überbelegung,
• Störung des Hausfriedens,
• unbefugte Gebrauchsüberlassung,
• Vernachlässigung der Sorgfaltspflichten,
• Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter
oder Mieter:
• erhebliche Pflichtverletzung oder Störung des Hausfriedens,
• Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung.
Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Mieter:
• Kündigung wegen Mängel bei der Gebrauchsgewährung,
• Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung.
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