Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
Wann muss der rauchende Mieter renovieren?
Rauchen in der eigenen Wohnung gehört zum vertragsgemäßen
Gebrauch. Zur Renovierung verpflichtet ist der Mieter
danach nur in folgenden Fällen:
• Ist der Mieter laut Vertrag zur Renovierung verpflichtet,
dann gilt das auch für die Spuren des Tabakkonsums.
Ist die Verschmutzung besonders stark, muss er unter
Umständen schon vor den dort genannten Fristen zum
Pinsel greifen. Laut BGH sind ohnehin nur flexible Fristen
zulässig, die je nach Zustand der Wohnung verkürzt
oder verlängert werden können.
• Ist die Renovierung nicht im Mietvertrag geregelt, ist
dafür grundsätzlich der Vermieter zuständig - auch dann,
wenn der Mieter stark raucht. Nur in Extremfällen, in
denen die Nikotinschäden nicht mit Tapete und Farbe
beseitigt werden können, muss der Mieter dafür aufkommen.
• Ob ein generelles Rauchverbot für die Wohnung zulässig
wäre, ist noch nicht höchstrichterlich entschieden. Der
Deutsche Mieterbund hält eine derart gravierende Einschränkung
für unzulässig und überdies nicht kontrollierbar.
Jedenfalls im normalen Formularmietvertrag dürfte
eine solche Klausel unwirksam sein. (Az: VIII ZR 37/07
vom 5. März 2008).
Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer
Endrenovierungsklausel
Bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel muss der
Vermieter unter Umständen eine Renovierung bezahlen,
wenn der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung
vor dem Auszug Schönheitsreparaturen ausführt. Die
Mieter renovierten in dem Fall die Wohnung. Einige Zeit später
kündigten sie das Mietverhältnis und nahmen in der Annahme,
dazu verpflichtet zu sein, vor Rückgabe der Wohnung
eine Endrenovierung vor. Sie sind der Auffassung, dass ihnen
ein Ersatzanspruch für die durchgeführte Endrenovierung zustehe,
weil eine wirksame Verpflichtung zur Vornahme der
Schönheitsreparaturen nicht bestanden habe.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Erstattungsanspruch
der Kläger wegen ungerechtfertigter Bereicherung
des Vermieters in Betracht kommt, weil die Kläger nach ihrem
Vorbringen die von ihnen vorgenommenen Schönheitsreparaturen
aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel
und damit ohne Rechtsgrund erbracht haben (§ 812 Abs. 1,
§ 818 Abs. 2 BGB). Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten
Leistung bemisst sich insoweit nach dem Betrag der üblichen
oder der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten.
BGH- Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR
302/07
MANGELHAFTE
SCHÖNHEITSREPARATUREN
– ERSATZANSPRUCH DES
VERMIETERS
Wie lange kann sich der Vermieter mit einer Klage gegen den
Mieter Zeit lassen? Immer wieder gibt es Streit um die vom
Mieter vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen,
wenn dieser aus der Mietwohnung auszieht. Ist der Vermieter
mit dem Resultat unzufrieden, muss er sich beeilen: Ein
halbes Jahr nach Rückgabe der Wohnung beziehungsweise
dem Auszug des Mieters verjährt sein Ersatzanspruch.
GRUNDSATZURTEIL
Ersatzanspruch des Vermieters
Das Kammergericht Berlin hatte sich mit folgendem Fall zu
befassen: Nach dem Auszug hatte der Vermieter den Mieter
aufgefordert, innerhalb einer Frist noch bestimmte Arbeiten
nachzuholen. Da dies nicht geschah, sorgte er, wie angedroht,
selbst für die restlichen Schönheitsreparaturen. Die
Kosten dafür klagte er erst mehr als sechs Monate nach dem
Auszug des Mieters ein. Das Kammergericht entschied, dass
sein Anspruch trotzdem noch nicht verjährt sei und der Mieter
die Kosten ersetzen müsse (KG Berlin, 8 RE-Miet 3802/96).
Begründung: Zunächst sei der Vermieter nur berechtigt gewesen,
vom Mieter die Ausführung der Arbeiten zu verlangen.
Er habe erst zur Selbsthilfe greifen dürfen, nachdem die dafür
gesetzte Frist ergebnislos verstrichen sei. Erst mit Ablauf
dieser Frist sei der Ersatzanspruch entstanden, der sich auf
die Kosten der von ihm selbst veranlassten Reparaturen beziehe.
Daher sei dieser Zeitpunkt auch für den Beginn der
sechsmonatigen Verjährungsfrist maßgebend und nicht das
Datum des Auszugs des Mieters – die Klage des Vermieters
sei also noch rechtzeitig erhoben worden.
§ 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen
oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren
in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem
Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der
Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe
der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen
oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung
verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des
Mietverhältnisses.
(3) Beantragt eine Vertragspartei das selbstständige Beweisverfahren
nach der Zivilprozessordnung, so wird die
Verjährung unterbrochen. Im Übrigen gelten die Vorschriften
des § 477 Abs. 2 Satz 2 und 3 und Abs. 3 entsprechend.
Entfernung von Sachen, Einrichtungen und Umbauten
Zur Rückgabe der Mietwohnung gehört, dass das Mietobjekt
sich in vertragsgemäßem Zustand befinden muss. Die Rückgabepflicht
des Mieters schließt die Pflicht ein, dass er seine
Sachen aus dem Mietobjekt räumt, soweit nicht dem Vermieter
ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund des Vermieterpfandrechts
oder einer besonderen Vereinbarung zusteht.
Hat der Mieter Gegenstände zurückgelassen, so ist der Vermieter
nicht berechtigt, die Räume leerzuräumen, wenn der
Mieter noch einen sogenannten Besitzwillen an den Sachen
hat. Fehlt ein solcher Besitzwille, so darf der Vermieter die zurückgelassenen
Sachen aus den Mieträumen entfernen; ihn
trifft aber eine Obhuts- und Verwahrungspflicht, sodass er sie
nicht auf den Sperrmüll geben darf. Zur Rückgabepflicht gehört
auch, dass der Mieter die Räume von grobem Schmutz
befreit und „besenrein“ zurückgibt. Hat er in der Wohnung
noch Renovierungsarbeiten ausgeführt, so muss er den an-
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