Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
Dabei ging das Gericht von folgenden Fristen aus:
• drei Jahre für Küchen, Bäder und Duschen,
• fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und
Toiletten,
• sieben Jahre für sonstige Nebenräume.
Die Richter wiesen in dem Entscheid darauf hin, dass diese
Regelung nicht für das Streichen der Türen und Heizkörper
gilt. Hier können durchaus längere Intervalle gewählt werden.
Achtung: Außerhalb dieser Zeitabschnitte braucht der Mieter
selbst im Falle einer Beendigung des Mietvertrages nicht
zu renovieren – nicht einmal, wenn Gebrauchsspuren zu erkennen
sind (BGH, NJW 87, 2575).
GRUNDSATZURTEIL
Mieter müssen nicht alle zwei Jahre renovieren
Mieter müssen nicht zwangsläufig alle zwei Jahre Küche,
Bad und Toilette renovieren, und die übrigen Räume auch
nicht zwingend im Fünfjahresabstand. Das hat der Bundesgerichtshof
(BGH) in Karlsruhe entschieden (AZ: VIII ZR
361/03). Dieses jüngste, höchstrichterliche Machtwort in
Sachen Schönheitsreparaturen dürfte Millionen Mietern den
Rücken stärken. Steht eine starre, juristisch übertriebene
Fristenregelung im Mietvertrag, ist sie ungültig. Nach Ansicht
des Gerichts ist eine Wohnung nach zwei, drei oder fünf Jahren
nicht in jedem Fall renovierungsbedürftig. Das strenge
Zeitkorsett lege dem Bewohner überzogene Renovierungspflichten
auf, argumentierten die Richter. Die Folge für den
betroffenen Mieter: Er muss gar nicht renovieren. Das bleibt
dann voraussichtlich am Vermieter hängen.
Die gesamte Vereinbarung zu Renovierungspflichten sei unwirksam,
wenn die vom BGH beanstandete Klausel im Vertrag
stehe. Von Gesetzes wegen ist die Renovierung nämlich
Sache des Eigentümers, die nur per Vertrag auf den Mieter
abgewälzt wird. Konkret ging es im Rechtsstreit um folgende
Passage aus den Formularmietverträgen des Landesverbands
der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer:
„Der Mieter ist verpflichtet, […] Schönheitsreparaturen […] in
den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender
Zeitfolge fachgerecht auszuführen. […] Die Zeitfolge
beträgt: bei Küche, Bad und Toilette zwei Jahre, bei allen
übrigen Räumen fünf Jahre.“
Gestolpert war der BGH über das kleine Wörtchen „mindestens“.
Damit werde dem Bewohner vorgeschrieben, die
Renovierung ausnahmslos nach Ablauf der starren Fristen
durchzuziehen – völlig unabhängig davon, ob die Wohnung
nach ihrem Erscheinungsbild überhaupt auf Vordermann gebracht
werden müsste oder nicht.
Andere Klauseln weiter gültig!
Mit seinem Urteil hat das Gericht aber nicht grundsätzlich alle
Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen über den Haufen
geworfen. Wer einen Mietvertrag hat, in dem er zur Renovierung
mit dehnbaren Formulierungen wie „normalerweise
alle drei Jahre“ aufgefordert wird, bei dem ist die Vereinbarung
weiterhin gültig. Selbst wenn es gar keinen relativierenden
Zusatz gibt und die üblichen Zeitabstände (drei, fünf,
sieben Jahre) lediglich nüchtern aufgelistet werden, bleibt die
Klausel wirksam. Hauptsache, das Wörtchen „mindestens“
fehlt.
Das sei beispielsweise in den Formularverträgen des Münchner
Haus- und Grundbesitzerverbands der Fall. Der BGH
hat darauf hingewiesen, dass die bloße Angabe der üblichen
Fristen gerade noch zulässig sei. Dennoch krempeln auch die
Münchner ihre Mustermietverträge bald um. Die meisten Eigentümerverbände
werden wohl folgen. In neuen Verträgen
dürfte es künftig unmissverständlich heißen: „Im Allgemeinen
werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen
erforderlich sein …“. Diese Klausel ist vom BGH bereits als
wirksam abgesegnet worden.
Was tun, wenn der Mieter nichts repariert?
Was passiert eigentlich, wenn der Mieter die vereinbarten
Schönheitsreparaturen nicht oder nicht einwandfrei ausführt,
solange er die Räume noch bewohnt? Dazu nahm das Landgericht
Berlin Stellung. Der Vermieter kann normalerweise
nur „bei Substanzgefährdung“ auf Malerarbeiten bestehen.
Der Vermieter hatte eine Bewohnerin auf Zahlung eines
Vorschusses verklagt, weil diese – während des laufenden
Mietverhältnisses – Küche und Bad angeblich nicht ordentlich
gestrichen hatte.
Berliner Richter verwiesen darauf, dass grundsätzlich der
Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig sei, es sei
denn, der Mietvertrag bürde sie dem Mieter auf (LG Berlin,
61 S 309/95). Im ersten Fall (das heißt im Normalfall) könne
der Mieter darauf bestehen, dass die an sich fälligen Malerarbeiten
durchgeführt würden – oder nach Belieben darauf
verzichten. Er habe die Wahl, mit welchem äußeren Zustand
der Wohnung er sich zufriedengebe. Dieses Wahlrecht verliere
der Mieter nicht, wenn ihm der Vermieter die Pflicht zur
Ausführung der Malerarbeiten vertraglich übertrage. Nur
wenn durch Unterlassung oder schlechte Ausführung von
Schönheitsreparaturen eine substanzielle Gefährdung der
Wohnung drohe, sei der Mieter verpflichtet, die erforderlichen
Maßnahmen zur Instandsetzung der Räume ausführen zu
lassen.
Kleinreparaturen – Was muss der Mieter selber zahlen?
Für anfallende Bagatellschäden muss in den Mietverträgen
eine Regelung vereinbart werden, nach der der Mieter die
Kosten für kleinere Instandsetzungsarbeiten oder für die Beseitigung
von Bagatellschäden tragen muss.
Von Bagatellschäden spricht man,
• wenn die Beseitigung der Schäden einen Betrag von 50
bis 75 Euro nicht überschreitet,
• wenn es sich nicht um die Instandsetzung oder -haltung
defekter Gegenstände handelt. Reine Reparaturen fallen
also nicht unter die Bagatellschäden, auch wenn die
Kosten unter 50 Euro liegen.
Im Mietvertrag muss eine Höchstgrenze für einen bestimmten
Zeitraum – im Normalfall für ein Jahr – für den Fall vereinbart
werden, dass in diesem Zeitraum mehrere Bagatellschäden
anfallen. Die Gerichte akzeptieren hier eine Begrenzung auf
höchstens 200 Euro. Die Belastung des Mieters darf nach Ansicht
der Richter nicht mehr als acht Prozent der Jahresmiete
ausmachen. Die Beseitigung der Bagatellschäden sollte im
Mietvertrag so geregelt werden, dass sich die Kostenübernahme
nur auf die Teile der Wohnung bezieht, die vom Mieter
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