Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter
• Vorsorge für seinen Altersruhesitz trifft,
• aus gesundheitlichen Gründen in eine kleinere Wohnung
will,
• aufgrund von Familienzuwachs mehr Raum braucht,
• ein Getrenntleben von zwei Vermietern ermöglichen will,
• eine Krankenpflegerin für sich persönlich aufnehmen will,
• die bisherige Vermieterwohnung aufgrund veränderter
Umstände zu teuer oder zu groß findet,
• einen Raum der Wohnung gewerblich nutzen will,
• aus beruflichen Gründen den Wohnort wechseln muss,
• die Wohnung zur zeitweiligen Betreuung seiner Eltern
benötigt,
• einen Hausmeister sucht und dieser im Haus anwesend
sein muss.
Kein Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter
• nur den Wunsch hat, im eigenen Haus zu wohnen,
• den Eigenbedarf nicht mit einer anderen freien Wohnung
gedeckt hat,
• seinem alleinstehenden Kind eine Vierzimmerwohnung
einrichten will,
• aus der Wohnung eine Hobbywerkstatt machen will,
• mehrere Wohnungen vorsorglich wegen Eigenbedarfs
kündigt,
• die gekündigte Wohnung gewerblich nutzen will,
• Umbaumaßnahmen nur durchführt, weil er Eigenbedarf
herbeiführen will,
• eine GmbH ist und Wohnraum für das Kind des Geschäftsführers
beansprucht,
• das Angebot eines anderen Mieters auf Räumung nicht
annimmt,
• kündigt, weil er die Brandgefahr im 17. Stockwerk fürchtet,
• nur zugunsten seiner Familie kündigt, nicht zugunsten
eines bestimmten Angehörigen,
• der Mietvertrag den Eigenbedarf schriftlich ausschließt,
• erst wegen Verweigerung der Mieterhöhung, dann wegen
Eigenbedarfs kündigt,
• die gekündigte Wohnung weitgehend nur als Arbeitszimmer
benutzen will,
• nur für einen Mieter benötigt, der auch Schnee fegt.
Erhebliche Schäden bei der wirtschaftlichen Verwertung
Dieser Grund kommt meist zum Tragen, wenn das Mietobjekt
verkauft werden soll. Wenn durch die vermietete Wohnung
ein wesentlich geringerer Verkaufspreis erzielt werden kann
als im leeren Zustand des Hauses, so kann dies eine Behinderung
der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung sein
und als Kündigungsgrund herangezogen werden. Allerdings
müssen Sie als Vermieter den Verkauf begründen und offen
legen, um welche Minderung des Kaufpreises es sich handelt.
Ein Grund zur Kündigung in diesem Zusammenhang
kann auch die komplette Sanierung des Hauses sein. Hier
muss der Vermieter aber beweisen, dass die Sanierung wirtschaftlich
geboten und hierfür die Räumung des gesamten
Anwesens notwendig ist.
Neben diesen gesetzlich festgelegten Gründen können auch
andere Gründe greifen, die eine Kündigung rechtfertigen.
Eine Kündigung – gleich ob vom Mieter oder Vermieter – be-
darf immer der Schriftform. Zudem muss sie immer unterschrieben
sein.
Ist der Hausverwalter bevollmächtigt, die Kündigung auszusprechen,
muss er dem Schreiben eine Original-Vollmachtsurkunde
beilegen. Ein Telefax oder eine Fotokopie der Vollmacht
reichen nicht aus! Fehlt diese Urkunde, so kann der
Mieter die Kündigung unverzüglich zurückweisen. Auf die
Urkunde kann verzichtet werden, wenn der Mieter bereits früher
von den Rechten des Hausverwalters in Kenntnis gesetzt
wurde. Dann reicht eine Kopie der Vollmacht aus.
Weist der Mieter die Kündigung nicht unverzüglich zurück, ist
diese auf jeden Fall wirksam. Es gibt allerdings Einschränkungen:
Der Mieter hat das Recht, sich vorher beraten zu
lassen. So kann es sein, dass die Kündigung als unverzüglich
zurückgewiesen gilt, wenn dieses erst zwei Wochen nach
Erhalt geschieht. Hat der Vermieter alle Formalien beachtet
und sind die Gründe für die Kündigung unbestritten, heißt das
immer noch nicht, dass der Mieter aus der Wohnung ausziehen
muss. Hier greift eventuell die sogenannte Sozialklausel.
Diese ist im § 574 des Bürgerlichen Gesetzbuches festgelegt.
GRUNDSATZURTEIL
Eigenbedarf ohne Leerstandsangebot unwirksam
Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, muss er seinem
Mieter ihm gehörende, eventuell leer stehende Wohnungen
als Alternative anbieten. Tut er das nicht, ist seine Eigenbedarfskündigung
wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.
Wenn schon eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen
und so ganz entscheidend in die Lebensumstände des Mieters
eingegriffen wird, dann muss der Vermieter seinen Anspruch
so schonend wie möglich ausüben. Deshalb muss er
eine ihm zur Verfügung stehende, leere Wohnung dem gekündigten
Mieter als Alternative anbieten.
Der Bundesgerichtshof schränkt diese Anbietpflicht allerdings
in zwei Punkten ein. Die Pflicht besteht nur bis zum Ablauf
der Kündigungsfrist und nur, wenn sich die leer stehende
Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet.
Gut ist, dass der Bundesgerichtshof hier noch einmal
die Anbietpflicht für den Vermieter ausdrücklich bestätigt. Im
Übrigen sind die Einschränkungen alles andere als mieterfreundlich
oder zwingend. Früher galt: Die Anbietpflicht betrifft
alle Wohnungen des Vermieters, nicht nur die im gleichen
Haus, und die Anbietpflicht besteht auch noch im Räumungsprozess
selbst.
Unabhängig hiervon muss allerdings grundsätzlich zunächst
geprüft werden, warum der Vermieter überhaupt kündigt, warum
er nicht die ihm gehörende, leer stehende Wohnung für
den geltend gemachten Eigenbedarf selbst nutzt (BGH, VIII
ZR 311/01 und 276/02).
Eigenbedarfskündigung von BGB-Gesellschaft erlaubt
Die Karlsruher Richter haben entschieden, dass eine so genannte
BGB-Gesellschaft, die ein Mietshaus gekauft hat, dort
wohnende Mieter wegen Eigenbedarfs zu Gunsten ihrer Gesellschafter
kündigen darf. Das soll auch dann gelten, wenn
die BGB-Gesellschaft die Umwandlung des Hauses in Wohnungseigentum
zum Ziel hat.
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