Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
DER MIETVERTRAG
Wer Eigentümer ist und vermieten will, sollte sich vorher eingehend
über das Mietrecht informieren. Denn wer sich auskennt,
hat bessere Verhandlungsgrundlagen. Haben Sie zum
Beispiel einen Zeitmietvertrag (siehe Kapitel „Fessel Zeitmietvertrag“)
erst einmal unterschrieben, sind Sie auf Gedeih
und Verderb auf die volle Laufzeit an den Mieter gebunden:
Kündigungsverbot.
WISO rät:
Generell gilt: Bevor Sie einen bestimmten Mietvertrag nutzen
und dann unterschreiben, prüfen Sie erst einmal in
Ruhe die Vertragsbedingungen. Lesen Sie auch das Kleingedruckte.
Holen Sie sich in Zweifelsfällen kompetenten
Rat!
DAS WICHTIGSTE ZUM
MIETVERTRAG IN KÜRZE
Am Beginn des Mietverhältnisses steht der Mietvertrag. In
diesem Vertrag wird festgelegt,
• dass und ab wann Sie als Vermieter dem Mieter die
Wohnung/das Haus überlassen,
• dass der Mieter die Wohnung/das Haus nur im Rahmen
der im Vertrag festgelegten Bedingungen nutzt,
• dass ein bestimmter Betrag (Miete) vereinbart wird, der
vom Mieter an Sie als Vermieter zu zahlen ist.
Mietverträge sind zunächst vom Gesetz nicht an eine schriftliche
Form gebunden. Es empfiehlt sich aber, einen Mietvertrag
immer schriftlich zu fixieren, um Missverständnisse
gleich zu Beginn auszuräumen. Für beide Vertragsparteien
bietet es sich an, den Mietvertrag gemeinsam aufzustellen
und abzuschließen.
Achtung: Es gibt auch Fälle, in denen die Schriftform vom
Gesetzgeber vorgegeben wird. Ein schriftlicher Mietvertrag
ist zum Beispiel dann vorgeschrieben, wenn ein sogenannter
Zeitmietvertrag von mehr als einem Jahr geschlossen wird.
INHALT DES MIETVERTRAGES
Namen und Anschrift der Vertragsparteien (Mieter und Vermieter)
Achten Sie hier darauf, dass alle Namen aufgeführt werden!
Bei einer Inhabergemeinschaft – zum Beispiel bei Ehepaaren
– sollten alle Namen genannt sein. Bei einer Erbengemeinschaft
sollte man die Namen aller Mitglieder der Gemeinschaft
festhalten und auch den Vertreter der Erbengemeinschaft
anführen, soweit es einen solchen gibt. Sind die
Angaben unvollständig oder gar falsch, kann es sein, dass
eine eventuelle Klage abgewiesen wird, weil hier ein Formfehler
vorliegt. Es ist zudem empfehlenswert, nicht nur den
Namen des Mieters zu notieren, sondern auch das Geburtsdatum
und die Nummer des Personalausweises. Dies schon
allein deshalb, um den Mieter bei einem plötzlichen Auszug
ohne Ankündigung über das Einwohnermeldeamt eindeutig
identifizieren zu können.
Im Normalfall können nur Personen nach Vollendung des 18.
Lebensjahres einen Mietvertrag abschließen. Es gibt allerdings
einige Ausnahmen, zum Beispiel, wenn ein auswärts
Studierender einen festen Geldbetrag zur freien Verfügung
von seinen Erziehungsberechtigten erhält.
Ein besonderes Problem stellen Wohngemeinschaften dar.
Hier muss ganz klar geregelt werden, dass die einzelnen Mitglieder
der Wohngemeinschaft bei Auszug nicht automatisch
aus den Verpflichtungen des Vertrages entlassen werden.
Gleichzeitig sollte eindeutig geregelt sein, dass der Vermieter
bei Auszug eines Mitgliedes nicht verpflichtet ist, einen Nachmieter
aufzunehmen oder gar zu finden.
WISO rät:
Am einfachsten ist es, ein Mitglied der Wohngemeinschaft
zum Mieter zu erklären und diesem das Recht einzuräumen,
nach Absprache mit dem Vermieter unterzuvermieten.
Die Bezeichnung der Wohnung
Die Bezeichnung muss eindeutig sein (zum Beispiel: Wohnung
im Haus in der Maximilianstraße 6 im dritten Stock,
links). Im Normalfall geht man davon aus, dass bei einem
Einfamilienhaus der Garten mitvermietet wird – nicht aber bei
einem Mehrfamilienhaus. Sicherheitshalber sollte man dann
aber je nach Vereinbarung in den Mietvertrag aufnehmen,
dass die Gartennutzung ausgeschlossen ist oder zum Mietvertrag
gehört.
Die vereinbarte Miete
zuzüglich der zu zahlenden Neben- und Betriebskosten. Auf
diese Punkte gehen wir im Verlauf des Buches noch näher
ein.
Der Beginn des Mietverhältnisses und die Mietdauer
Bei der Mietdauer gibt es drei Varianten:
• auf unbestimmte Zeit,
• auf bestimmte Zeit,
• auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel.
Auch hierzu später mehr.
Die Unterschriften der Vertragsparteien
Wird der Vertrag einseitig bei einem Makler unterzeichnet und
leitet dieser den Mietvertrag an den Vermieter weiter, ist der
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