Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
• Fehlen von zugesagten Räumen,
• Differenzen zwischen der Wohnfläche, die im Mietvertrag
vereinbart ist, und dem tatsächlichen Wohnraum,
• übermäßiger Lärm.
Gerade bei Lärmbelästigung stellt sich die Frage, inwieweit
der Vermieter hierfür haftbar ist. Nehmen wir an, es wird in
der Nachbarschaft gebaut, was natürlich zu Lärmbelästigungen
führt. Wie bereits erwähnt, muss der Vermieter den
entstandenen Mangel nicht verschuldet haben. Dies bedeutet,
dass der Mieter auch in diesem Fall berechtigt ist, eine
Mietminderung durchzusetzen. Der Vermieter hat aber die
Möglichkeit, sich an den Bauherrn des Neubaus zu wenden
und von diesem eine Ausgleichszahlung zu fordern. Hat der
Mieter allerdings die Wohnung widerspruchslos angemietet
und konnte er zu diesem Zeitpunkt schon erkennen, dass
Baumaßnahmen in der Nachbarschaft zu erwarten sind, hat
er kein Mietminderungsrecht mehr.
Wie hoch die Mietminderung ausfallen darf, wird von den Gerichten
sehr unterschiedlich bewertet. Auch hier empfiehlt es
sich, zunächst eine einvernehmliche Lösung zwischen Vermieter
und Mieter anzustreben, bevor man sich an die Gerichte
wendet. Tritt im Mietobjekt ein Mangel auf, beispielsweise
die Heizung läuft nicht richtig, dann muss der Mieter Sie als
Vermieter mit einer Mängelanzeige informieren. Dem Vermieter
bleibt dann eine Frist, den Mangel abzustellen. Wird der
Mangel nicht beseitigt, kann der Mieter mit einer Minderungserklärung
die Kaltmiete prozentual mindern.
Im Mängelfall: Wie sollen Mieter und Vermieter sich
verhalten?
Wenn ein Mangel aufgetreten ist, sollten die Parteien, um
Streit zu vermeiden oder im Streitfall zu ihrem Recht zu kommen,
Folgendes beachten:
• Der Mieter sollte den Vermieter umgehend über den
Mangel informieren.
• Der Mieter sollte zugleich die Beseitigung des Mangels
verlangen und ankündigen, dass die Miete künftig unter
Vorbehalt der Minderung gezahlt werde.
• Der Vermieter sollte sich gleich über den Umfang des
Schadens informieren.
• Der Mieter sollte ihm dazu Gelegenheit geben.
• Die Parteien sollten sich über die Behebung des Mangels
einigen (wann sollen die Arbeiten ausgeführt werden
und durch wen?).
• Die Parteien können sich über die Höhe der Minderung
einigen.
Für den Fall, dass keine gütliche Regelung zu erwarten ist,
sollten beide Parteien bedenken: Kann für den Mangel und
seine Ursache Beweis geführt werden? Kann der gegenwärtige
Zustand dokumentiert werden (Fotos, Zeugen)? Soll das
selbstständige Beweisverfahren eingeleitet werden? Wenn
die Parteien über die Beseitigung des Mangels, die Minderung
und ähnliche Fragen streiten, kommt es für beide darauf
an, das Gericht zu überzeugen. Das kann nur gelingen, wenn
konkret vorgetragen wird, was tatsächlich der Fall ist. Die
Gerichte reagieren auf vage, allgemein gehaltene Vorträge in
der Regel mit Unverständnis.
GRUNDSATZURTEIL
Mietmängel auch später Minderungsgrund
Der Mieter verliert sein Recht zur Mietminderung nicht „automatisch“
sechs Monate nach Auftreten des Mangels, wenn er
die ganze Zeit über anstandslos die Miete gezahlt hat. Auch
wenn der Mieter seinen Vermieter erst nach mehr als sechs
Monaten informiert, dass ein Wohnungsmangel vorliegt, kann
er von diesem Zeitpunkt an noch die Miete kürzen. Hat der
Mieter den Mangel sofort angezeigt, dann aber monatelang
weiter die volle Miete gezahlt, in der Hoffnung, der Mangel
werde abgestellt, riskiert er sein Mietminderungsrecht nicht.
Er kann auch noch nach sechs Monaten oder später die Miete
kürzen.
Im vorliegenden Fall hatte der Mieter wegen einer von der
Nachbarwohnung ausgehenden Lärmbelästigung seit September
1999 die Miete monatlich um 69,90 DM (ca. 35 Euro)
gemindert. Die Vermieterin war der Auffassung, der Mieter
habe das Recht zur Minderung der Miete verloren, weil er erst
etwa zwei Jahre nach Beginn der Störung erstmals diesen
Zustand gerügt hatte.
Nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs,
die auf eine Entscheidung des Reichsgerichts aus dem
Jahre 1936 zurückging und bei den Instanzgerichten einhellige
Zustimmung gefunden hatte, verlor der Mieter in einem
solchen Fall auf Dauer das Recht zur Minderung der Miete.
Traten während der Mietzeit Wohnungsmängel auf und hat
der Mieter erst einmal sechs Monate lang anstandslos die
volle Miete gezahlt, sollte er nach der bisherigen Meinung der
meisten Gerichte die Miete nicht mehr mindern dürfen.
Mit dieser Rechtsprechung machte der Bundesgerichtshof
Schluss und entschied, dass seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform
der Mieter sein Recht zur Mietminderung nicht automatisch
sechs Monate nach Auftreten des Mangels verliert,
selbst dann nicht, wenn er die ganze Zeit anstandslos die
Miete zahlt. Auch wenn der Mieter seinen Vermieter erst nach
mehr als sechs Monaten über den Wohnungsmangel informiert,
kann er von diesem Zeitpunkt an die Miete noch kürzen.
Hat der Mieter den Mangel sofort angezeigt, dann aber
monatelang weiter die volle Miete gezahlt, in der Hoffnung,
der Mangel werde abgestellt, riskiert er ebenfalls sein Mietminderungsrecht
nicht. Er kann auch noch nach sechs Monaten
die Miete kürzen.
Diese Änderung war mit der Mietrechtsreform 2001 gewollt.
Hierdurch sollte Rechtsfrieden geschaffen werden. Vor allem
sollte die Eskalation von Mietstreitigkeiten verhindert werden.
Nach der alten Rechtsprechung verlor ausgerechnet der Mieter
seine Rechte am schnellsten, der es zunächst einmal im
Guten versuchte, indem er auf die Mängelbeseitigung durch
den Vermieter vertraute und nicht sofort die Miete kürzte.
Durch diese alte Rechtsprechung verlor ausgerechnet der
Mieter seine Rechte, der es zunächst einmal im Guten versuchte,
indem er auf die Mängelbeseitigung durch den Vermieter
vertraute und nicht sofort die Miete kürzte. Damit ist
jetzt Schluss (BGH AZ: VIII ZR 274/02).
Unbedingt notwendig: Die Mängelanzeige
Der Mieter muss zwar nicht unbedingt anzeigen, dass er die
Miete mindern will, er muss aber den Mangel an sich schon
aufzeigen, sonst hat er kein Recht zur Minderung, so das
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