Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
angekündigt. Die Mieter widersprachen dieser Maßnahme.
Sie teilten in ihrem Schreiben mit, dass sie die Modernisierungsmaßnahme
nur unter der Voraussetzung dulden würden,
dass diese zu keiner Mieterhöhung führe. Der Vermieter
begann bereits nach einem Monat mit der Durchführung der
Arbeiten zum Einbau des Aufzugs. Im Juli 2005 erhöhte er
die Miete um monatlich 107,06 Euro. Die Mieter zahlten den
Erhöhungsbetrag nicht, der Vermieter klagte auf Zahlung des
Mieterhöhungsbetrags.
Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben.
Mit der Berufung der Mieter hob das Landgericht Berlin
das Urteil des Amtsgerichts auf und wies die Klage ab.
Auf die Revision des Vermieters hob der BGH das Urteil des
Landgerichts Berlin auf und wies die Berufung der Mieter zurück.
Vermieter und Mieter stritten sich inhaltlich lediglich um
die Frage, ob die Nicht-Einhaltung der Ankündigungsfrist von
drei Monaten den Ausschluss des Rechts zur Erhöhung der
Miete wegen der durchgeführten Modernisierungsarbeiten
zur Folge habe. Das Berufungsgericht hatte unter Hinweis
auf die bisherige Rechtsprechung des Kammergerichts die
Ansicht vertreten, dass eine formell fehlerhafte Ankündigung
der Modernisierungsmaßnahmen das Recht des Vermieters
zur Erhöhung der Miete ausschließe, solange nicht die Mieter
die Maßnahmen (ausdrücklich oder stillschweigend) geduldet
hätten. Durch den Widerspruch der Mieter fehle es an den
Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 559 BGB.
Der BGH hielt diese Rechtsansicht für fehlerhaft. Er gelangte
unter Hinweis auf die bestehenden Rechtsansichten und die
bislang geltende Rechtsprechung des Kammergerichts zu
dem Ergebnis, dass eine fehlerhafte oder nicht eingehaltene
Ankündigungsfrist die Erhöhung der Miete im Anschluss an
die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen nicht automatisch
ausschließe.
Begründet wurde diese Ansicht mit dem Hinweis auf § 559 b
Absatz 2 Satz 2 BGB. Nach dem Wortlaut dieser Vorschrift
verlängert sich die Frist zur Zahlung der Mieterhöhung im
Anschluss an die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen
von drei Monaten auf sechs Monate, wenn der Vermieter
es unterlassen hat, im Ankündigungsschreiben die
voraussichtlich erhöhte Miete mitzuteilen oder die tatsächliche
die angekündigte Mieterhöhung um 10% überschreitet.
Nach Ansicht des BGH folge daraus im Umkehrschluss,
dass andere als die dort genannten Mängel einer Modernisierungsmitteilung
für die anschließende Mieterhöhung ohne
Bedeutung sein sollen. Nach Auffassung des BGH könne es
nicht sein, dass eine verspätete Mitteilung des Vermieters gegenüber
einer gänzlich unterlassenen Mitteilung nachteiligere
Folgen auslöse. Auch der Gesetzeszweck spreche dafür,
dass die Nichteinhaltung der Ankündigungsfrist einer modernisierungsbedingten
Mieterhöhung gemäß § 559 BGB nicht
entgegenstehen solle. Durch die Einhaltung dieser Frist solle
dem Mieter ein gewisser Zeitraum zugebilligt werden, um
sich auf die beabsichtigten (Bau-) Maßnahmen einzustellen
und gegebenenfalls von dem ihm in diesem Zusammenhang
zustehenden Sonderkündigungsrecht gemäß § 554 Absatz
3 Satz 2 BGB Gebrauch machen zu können. Insbesondere
sei die Frist dieses Sonderkündigungsrechts mit der Ankündigungsfrist
in der Weise abgestimmt, dass das Mietverhältnis
für den Fall der Kündigung noch vor Beginn der Baumaßnahmen
ende.
Die Mitteilungspflicht dient nach Ansicht des BGH dem Schutz
des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen
(in zeitlicher Hinsicht), nicht jedoch der Einschränkung
der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich
durchgeführten Modernisierungsmaßnahme im Rahmen
des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Die Vorschriften
zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen sollen
dem Vermieter im Interesse der allgemeinen Verbesserung
der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung
geben. Mit diesem Gesetzeszweck sei es nicht vereinbar,
dem Vermieter die Möglichkeit einer Mieterhöhung für
eine tatsächlich durchgeführte Modernisierung allein wegen
des Verstoßes gegen eine Verfahrensvorschrift auf Dauer
zu versagen. Das Urteil des Landgerichts Berlin wurde daher
aufgehoben und die Berufung der Mieter zurückgewiesen
(BGH, Urteil vom 19.09.2007 - VIII ZR 6/07).
GRUNDSATZURTEILE
Bei nicht modernisierter Altbauwohnung ist Mindeststandard
erforderlich
Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann
mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls
einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen
ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung
allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt.
Das Urteil: Der Vermieter wird verurteilt, in der Wohnung
Z.-straße, Vorderhaus, 2. Obergeschoss links, in B. eine
Steckdose im Badezimmer nach DIN-VDE mit Fehlerstromschutzschalter
zu installieren sowie die Stromversorgung der
Wohnung so zu verändern, dass neben dem Betrieb eines
Großverbrauchers wie Wasch- oder Geschirrspülmaschine
ein gleichzeitiger weiterer Stromverbrauch möglich ist.
Die Geschichte: Die Kläger mieteten von der Rechtsvorgängerin
der Beklagten mit Mietvertrag vom 5.6.1998 eine in einem
Altbau gelegene Dreizimmerwohnung in B. In dem Übergabeprotokoll
vom 2.7.1998 heißt es unter anderem: „Die Räume
werden wie gesehen übergeben.“ Die monatliche Kaltmiete
der 109,01 qm großen Wohnung betrug anfangs 872,08 DM
(ca. 436 Euro) zuzüglich Nebenkosten. Sie erhöht sich jährlich
gemäß einer getroffenen Staffelmietvereinbarung.
Mit ihrer Klage haben die Kläger von der Beklagten die Beseitigung
verschiedener von ihnen behaupteter Unzulänglichkeiten
der Wohnung sowie Instandsetzung verlangt und
unter Berufung auf mehrere Sachverständigengutachten, die
in einem von ihnen angestrengten selbstständigen Beweisverfahren
eingeholt wurden, unter anderem begehrt, die gesamte
elektrische Anlage entsprechend den einschlägigen
DIN-Normen instand zu setzen. Die Parteien streiten darüber,
ob sich diesbezüglich aus den genannten Gutachten die
Mangelhaftigkeit der Mietsache ergibt.
Die Kläger haben jedoch gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
Anspruch auf bestimmte Einzelmaßnahmen, nämlich eine
Veränderung der Stromversorgung der Wohnung in der Weise,
dass neben dem Betrieb eines Großverbrauchers wie
Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine ein gleichzeitiger
anderweitiger Stromverbrauch in der Wohnung möglich
ist, sowie die fachgerechte Installierung einer Steckdose im
Badezimmer. Der auf Instandsetzung der gesamten elektrischen
Anlage gerichtete Antrag der Kläger umfasst entgegen
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