Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
BGB. Der Vermieter muss schließlich Kenntnis davon erhalten,
damit er die Möglichkeit zur Abstellung des Mangels hat.
Kennt der Vermieter den Mangel bereits, muss aber keine Anzeige
seitens des Mieters mehr erfolgen (OLG Saarbrücken,
WM 1989, 133).
Das Recht zur Mietminderung ist keineswegs beim Vermieter
zu beantragen, wie es viele Mieter handhaben, sondern
kann dem Vermieter nach einer Beratung einfach schriftlich
mitgeteilt und dann durch Mietkürzung einseitig realisiert werden.
Einer gesonderten Zustimmung des Vermieters bedarf
es ausdrücklich nicht.
Ausschluss der Mietminderung
Das Recht zur Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn ein
Fehler der Mietsache vorliegt, für den der Vermieter gar nicht
verantwortlich ist. Möglicherweise braucht er aber nach § 323
BGB gar keine oder nur einen Teil der Miete zu bezahlen,
wenn ein Fall der von keiner Seite zu vertretenden Unmöglichkeit
(beziehungsweise Teilunmöglichkeit) vorliegt (BGH,
WM 1990, 546). Kennt der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss
oder bleibt er ihm infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt,
kann er deswegen später nur dann die Miete mindern,
wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat
oder der Mieter sich sein Minderungsrecht bereits bei Vertragsschluss
vorbehalten hat.
Weitere Gründe für den Ausschluss des Minderungsrechts
können zum einen darin liegen, dass der Mieter selbst den
Mangel verursacht hat und dieser auch in seine Risikosphäre
fällt (LG Göttingen, WM 1986, 308; zum Verschulden beider
Parteien LG Hannover, WM 1988, 354).
Höhe und Dauer der Minderung
Doch um wie viel darf die Miete gekürzt werden? Dazu gibt
es unendlich viel Streit, wie Hunderte von Urteilen mit unterschiedlichen
Prozentzahlen bei der Minderung beweisen. Die
Höhe der Minderung richtet sich vor allem danach, inwieweit
die Mietsache „gebrauchstauglich“ ist. Der Mieter wird in der
Regel völlig von der Zahlungspflicht befreit, wenn die Mietsache
gänzlich gebrauchsuntauglich ist. Ist ein teilweiser Gebrauch
aber möglich, kommt nur eine Minderung der Miete in
Betracht (LG Mannheim, MDR 1976, 316). Ausschlaggebend
ist dabei immer die Schwere des Mangels.
Die Höhe der Mietminderung berechnet sich grundsätzlich
entsprechend dem Kaufrecht nach den §§ 472, 473 BGB. Es
gilt die Formel:
Wert der Mietsache mit Mangel x
vereinbarte Miete
ortsübliche Miete
= Minderung
Der exakte Umfang einer Mietminderung lässt sich meist
nicht genau als Modellfall berechnen. Viele Gerichte wenden
diese Formel daher nicht an, sondern schätzen aus Vereinfachungsgründen.
Dies erscheint ohne Weiteres zulässig,
da schließlich der Faktor „Wert der Mietsache mit Mangel“
üblicherweise nur geschätzt werden kann. Letztlich ist von
allen Beteiligten immer die Frage zu stellen: „Wie stark wirkt
sich der Mangel auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung
aus?“
Bei der Mietminderung ist zu beachten, dass diese nur für den
Zeitraum des Bestehens eines Mangels angesetzt werden
darf. Beispiel: Ein Schaden wird innerhalb von zwei Wochen
abgestellt. Für den Mangel könnten 30 Prozent angerechnet
werden. Da die Belästigung aber nur einen halben Monat bestand,
kann der Mieter lediglich 15 Prozent der Monatsmiete
in Abzug bringen.
Achtung: Zieht der Mieter aus der Wohnung aus, bevor das
Mietverhältnis beendet ist, und steht das Mietobjekt dann leer,
so kann er trotzdem weiterhin die Mietminderung geltend machen,
wenn der bemängelte Schaden nicht beseitigt wurde.
GRUNDSATZURTEIL
Vermieter muss auch in Altbau für modernen Lärmschutz
sorgen
Ein Vermieter muss auch in einem Altbau für modernen Lärmschutz
sorgen, wenn er darin eine neue Wohnung ausbaut.
Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH)
in Karlsruhe hervor. Die Richter gaben Mietern in Hamburg
recht, die wegen Lärmbelästigung aus einer neu ausgebauten
Dachwohnung über ihnen auf Mietminderung geklagt
hatten. Demnach können die Mieter auch in einer Altbauwohnung
verlangen, dass die Lärmschutzmaßnahmen nach
einem Umbau den aktuellen DIN-Normen entsprechen.
In dem Fall hatten die Mieter die Wohnung im dritten Obergeschoss
eines Hamburger Altbaus 1987 angemietet. Damals
war das Dachgeschoss über ihnen unbewohnt und diente
als Abstellraum. 2001 ließen die Eigentümer das Dach zweigeschossig
ausbauen. Dabei isolierten sie die Böden nicht
so, wie es den damals gültigen DIN-Normen entsprach. Die
darunter wohnenden Mieter hörten deshalb die Schritte ihrer
neuen Obermieter mit einem Schallpegel von 58 statt der vorgeschriebenen
53 Dezibel. In dem anschließenden Prozess
wurde darum gestritten, ob die mangelhafte Isolierung angesichts
des Altbaus einen erheblichen Mangel darstellt.
Der BGH urteilte rechtskräftig, dass ein Mieter eines unrenovierten
Altbaus zwar nur den Mindeststandard erwarten dürfe,
der für Gebäude dieses Alters üblich ist. Bei einem Umbau,
der zu neuen Lärmbeeinträchtigungen führe, könne dagegen
die Einhaltung der gültigen DIN-Normen als Mindeststandard
erwartet werden. Der Vermieter wurde verurteilt, mittels
Schutzmaßnahmen gegen Trittschall die Lärmbelästigung
auf die DIN-Norm von 53 Dezibel zu verringern. Solange das
nicht geschieht, kann der Mieter eine Mietminderung geltend
machen.
Auf die Revision der Mieter wurde der Fall zudem an das
Landgericht Hamburg zurückverwiesen. Die Mieter hatten
geltend gemacht, dass ihnen vor den Umbaumaßnahmen
sogar ein erhöhter Schallschutz von 46 Dezibel versprochen
worden war. Die Richter entschieden, dass Mieter eines Altbaus
zwar keinen Anspruch auf erhöhten Schallschutz haben,
der Aussage, dass diese Leistung vom Vermieter zugesichert
wurde, müsse das Landgericht aber noch einmal nachgehen
(BGH AZ: VIII ZR 355/03 /VIII ZR 281/03).
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