Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
fallenden Malerschmutz beseitigen. Der Mieter eines möblierten
Appartements braucht nicht die Kosten für die Reinigung
von Gardinen und Stores zu tragen (AG Köln, WM 1969,
203). Der Vermieter kann zudem ohne Vereinbarungen nicht
verlangen, dass die Mietsache sich noch in genau demselben
Zustand befindet wie zum Zeitpunkt der Vermietung. Er
hat auch immer die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch
entstandenen Abnutzungen hinzunehmen.
Der Mieter muss die von ihm vorgenommenen baulichen
Veränderungen des Mietobjekts, also Einbauten und Einrichtungen,
die mit dem Mietobjekt verbunden sind, oder Installationen
auf seine eigenen Kosten rückgängig machen beziehungsweise
beseitigen (BGH, NJW 1981, 2564; NJW 1986,
309; OLG Hamm, Betrieb 1976, 2350); es sei denn, die Vertragsparteien
haben etwas anderes vereinbart (zum Beispiel
Übernahme durch den Vermieter beziehungsweise Nachmieter).
Das gilt zum Beispiel für Holzverkleidungen, abgehängte
Decken oder Fußbodenbeläge. Die Entfernungsverpflichtung
besteht nach der Rechtsprechung grundsätzlich auch dann,
wenn der Vermieter dem Einbau zugestimmt und nicht auf
eine eventuelle Entfernung verzichtet hat (OLG Düsseldorf,
ZMR 90, 218); außerdem, wenn die Sache bereits vom Vormieter
eingebaut worden ist und der Mieter sie übernommen
hat (OLG Hamburg, ZMR 90, 341).
Die Entfernungs- und Beseitigungspflicht des Mieters bezieht
sich grundsätzlich nur auf die von ihm durchgeführten Maßnahmen.
Sind sie vom Vermieter vorgenommen worden und
hat der Vermieter dem Mieter das Objekt in dem veränderten
Zustand überlassen, so trifft diesen keine Beseitigungspflicht
(OLG München, DWW 1987, 124). Etwas anderes gilt, wenn
der Mieter die Einbauten oder Einrichtungen vom Vermieter
übernommen hat. Er muss sie sich dann als eigene anrechnen
lassen (LG Berlin, MDR 1987, 234 für Einbauten; AG Lübeck,
HmbGE 1976, 505 für Teppichboden).
Haben die Vertragsparteien die Rücknahme beziehungsweise
Entfernung baulicher Anlagen des Mieters bei Vertragsschluss
vereinbart und ist dies nicht mit unerheblichen Kosten
verbunden, so stellt die Verpflichtung des Mieters eine Hauptleistungspflicht
dar (BGH, NJW 77, 36), bei deren Verletzung
er sich schadenersatzpflichtig machen kann.
Baulichkeiten und Einrichtungen brauchen in folgenden Fällen
nicht entfernt zu werden: Maßnahmen, die dazu dienten,
Mängel zu beseitigen (§ 536 BGB), oder Verwendungen nach
§ 547 BGB darstellen, die der Vermieter gegen sich gelten
lassen muss, dürfen nicht entfernt werden. Ebenso wenig besteht
eine Entfernungspflicht für Maßnahmen, die der Mieter
im Einverständnis mit dem Vermieter vorgenommen hat, um
das Mietobjekt zum vereinbarten Nutzungs- oder Gebrauchszweck
erst herzurichten. Er braucht weder die Einrichtung
selbst noch die hierdurch hervorgerufenen Einwirkungen auf
das Mietobjekt zu beseitigen (LG Bochum, NJW 1967, 2015
für Bassin im Fischgeschäft; LG Mannheim, WM 1969, 112
für Ofen; LG Mannheim, ZMR 1969, 282 für Frisiersalon).
Das gilt insbesondere, wenn der Mieter sich zur Durchführung
dieser Maßnahmen gegenüber dem Vermieter verpflichtet
hatte (LG Hamburg, 16 S 72/ 81 – Urteil vom 8.09.1981
für einen vom Mieter verklebten Teppichboden, den dieser in
Erfüllung einer vertraglich übernommenen Pflicht, den Fußboden
instand zu setzen, eingebracht hatte und womit der
Vermieter einverstanden war, selbst wenn der Teppichboden
nach langer Mietzeit verschlissen sein sollte).
Andere Maßnahmen, die der Mieter mit Erlaubnis des Vermieters
durchgeführt hatte und die allein seinem Zweck dienten
– zum Beispiel Einbau von Raumteilern, Einbauschränken,
eines Duschbades, Durchbrechen einer Tür oder eines
Fensters –, brauchen nicht beseitigt zu werden, wenn der
Vermieter auf die Entfernung ausdrücklich oder schlüssig
verzichtet (LG Mannheim, WM 1975, 50 für Holzmasertapete;
AG Mannheim, ZMR 1977, 209 für Türdurchbruch). Eine
Verpflichtung zur Beseitigung und Entfernung der Maßnahme
besteht auch dann nicht, wenn der Vermieter sich ausdrücklich
oder schlüssig bereit erklärt hat, die Einbauten oder Einrichtungen
zu übernehmen. Ein solcher Übernahmewille lässt
sich daraus ableiten, dass der Vermieter die Räume weitervermietet,
ohne zuvor vom Mieter die Beseitigung verlangt zu
haben; zumindest kann er in einem solchen Fall später nicht
mehr die Beseitigung fordern. Der Vermieter kann schließlich
die Beseitigung oder Entfernung der Maßnahme nicht
verlangen, wenn dies rechtsmissbräuchlich ist. Ein Rechtsmissbrauch
kann darin liegen, dass er sein Verlangen auf die
fehlende Erlaubnis stützt, sofern der Mieter einen Anspruch
auf deren Erteilung hat (BGH, MDR 1974, 1014). Dies kann
aber nur dann gelten, wenn die Erlaubnis ohne Entfernungsvorbehalt
hätte erteilt werden müssen.
Hat der Mieter anlässlich der Verlegung von Teppichböden
die Zimmertüren gekürzt, so kann der Vermieter bei Beendigung
des Mietverhältnisses nur das Verlängern der Türblätter
verlangen, sofern auf diese Weise der frühere Zustand im
Wesentlichen wiederhergestellt werden kann (LG Mannheim,
WM 1977, 96; AG Köln, WM 1987, 152).
Bei funktionsunfähigen Geräten, wie Warmwasserbereiter,
Klingel, Heizungs- und sonstigen technischen Anlagen, ist
zu unterscheiden zwischen reinen Verschleißschäden und
solchen einer fehlerhaften Bedienung. Hier entscheidet im
Zweifel der Sachverständige. Soweit die Pflicht zur „Wartung“
solcher Anlagen vertraglich dem Mieter obliegt, haftet dieser
wegen mangelnder Wartung nur, wenn die Funktionsunfähigkeit
eine Folge davon war. Dafür spricht allerdings eine
tatsächliche Vermutung. Was im Einzelnen zur Wartung erforderlich
ist, entscheiden die Betriebsanleitungen.
GRUNDSATZURTEIL
Bis zu 32 Dübellöcher im Badezimmer erlaubt
Das Anbringen von bis zu 32 Dübellöchern im Badezimmer ist
keine Vertragspflichtverletzung und führt nicht zu einer Schadenersatzpflicht
des Mieters. Die Beseitigung solcher Dübellöcher
gehört auch nicht zu den üblicherweise vom Mieter zu
tragenden Schönheitsreparaturen.
Der Mieter hatte unstreitig im Badezimmer 32 Dübellöcher gebohrt.
Nach seinem Auszug hatte er diese Dübellöcher trotz
Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung durch den Vermieter
nicht beseitigt. Aufgrund einer Vereinbarung im Mietvertrag
war er zur Durchführung der regelmäßigen Schönheitsreparaturen
verpflichtet. Der Vermieter verlangte vom Mieter
Schadenersatz. Das Landgericht Hamburg hat die Klage des
Vermieters abgewiesen.
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