Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
Anlieferungskosten des Brennstoffs
Dies sind die Kosten, die vom Lieferanten in Rechnung gestellt
werden. Wie bereits erläutert, können freiwillige Leistungen,
wie zum Beispiel Trinkgelder an den Fahrer, nicht
weiterverrechnet werden.
Kosten für die Bedienung der Heizungsanlage
Bedienungskosten fallen meist nur noch bei Kohle- oder
Koksheizungen an. Achtung: Wird die Bedienung der Heizungsanlage
von einem Hausmeister übernommen und werden
die Kosten für diesen bereits umgelegt, können keine
weiteren Bedienungskosten abgerechnet werden.
Kosten für die Überwachung, Pflege und Wartung der
Heizungsanlage
Wird die Anlage von einem Fachmann geprüft, können diese
Kosten komplett abgerechnet werden. In vielen Fällen fallen
Überwachungskosten und Reparaturarbeiten zusammen.
Dann müssen die Kosten aufgeteilt werden. Ist eine genaue
Trennung nicht möglich, dürfen die Anteile geschätzt werden.
Kosten für die Prüfung der Betriebsbereitschaft und
Sicherheit der Heizungsanlage
Die Kosten für diese Prüfungen sind voll anrechenbar. Dies
gilt auch dann, wenn die Prüfungen über das gesetzlich vorgeschriebene
Maß hinaus durchgeführt werden, aber noch in
einem vertretbaren Rahmen sind.
Kosten für die Einstellung der Heizungsanlage
Auch diese Kosten können komplett in die Heizkostenabrechnung
übernommen werden.
Kosten für die Reinigung der Heizungsanlage und der
Heizräume
Hier können die Kosten für regelmäßige Reinigungsarbeiten
an der Heizungsanlage angesetzt werden. Beachten Sie bitte
die Ausführungen weiter unter zu „Kosten des Betriebs eines
zentralen Lagers für Brennstoff“.
Messkosten nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz
Hierbei handelt es sich um die Kosten, die entstehen, wenn
der Schornsteinfeger in regelmäßigen Abständen die gesetzlich
vorgeschriebenen Abgasmessungen vornimmt.
Kosten für die Ausstattung mit Messgeräten zur Ermittlung
des Heizkostenverbrauchs
Die Anbringung von Messgeräten an den Heizkörpern ist
gesetzlich vorgeschrieben. Diese Geräte können entweder
gekauft oder gemietet werden. Ist die Anlage gemietet, können
die Mietkosten hierfür umgelegt werden. Ist die Anlage
gekauft, so können die Kosten ebenfalls umgelegt werden.
Hierbei können jährlich bis zu elf Prozent der Anschaffungskosten
in Rechnung gestellt werden (siehe Kapitel „Modernisierungsmaßnahmen“).
Kosten, die durch die Berechnung und Aufteilung der
Heizkosten entstehen
Hiermit sind die Kosten für einen Wärmemessdienst gemeint.
Dieser liest die Messgeräte ab, wartet diese und erstellt die
Heizkostenabrechnung.
Kosten des Betriebs eines zentralen Lagers für Brennstoff
Die Umlage dieser Kosten ist in der Rechtsprechung noch
umstritten. Unumstritten ist, dass die Reinigungskosten einer
Koks-Zentralheizung umgelegt werden können. Bei einem
Öltank inzwischen auch(siehe neues Urteil unten).
Schornsteinreinigungskosten
Diese Kosten sind ebenfalls Betriebskosten. Ist dies der Fall,
dürfen sie hier natürlich nicht mehr verrechnet werden.
Kosten, die entstehen, um Wasserablagerungen oder
Verbrennungsrückstände zu entfernen
Hierbei darf es sich nicht um Reparaturarbeiten handeln.
Lediglich die Kosten der regelmäßigen Reinigung können
abgerechnet werden. Die Heizkostenabrechnung kann vom
Wärmemessdienst direkt erstellt werden. Sie als Vermieter
können aber auch eine eigene Abrechnung erstellen.
GRUNDSATZURTEIL
BGH stärkt Vermieter beim Wärmeeinkauf
Vermieter müssen nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes
(BGH) keine langfristigen Verträge zur Energieversorgung
kündigen, um zu billigeren Anbietern zu wechseln. Zwar
müssten Vermieter bei Energieverträgen auf Wirtschaftlichkeit
achten, entschied das Gericht in einem veröffentlichten
Urteil. Die Auflösung lange laufender Verträge verlangten die
Bundesrichter jedoch nicht.
Der für Mietrecht zuständige Achte Zivilsenat gab damit einem
Vermieter aus Dresden recht, der seine Warmwasser-
und Heizungsversorgung einem Unternehmen übertragen
hatte. Als die Mieter die höheren Nebenkosten für die Jahre
2000 bis 2002 als zu teuer monierten und nicht zahlen wollten,
klagte er. Die Vorinstanzen gaben ihm recht. Die Mieter
gingen daraufhin in Revision beim BGH. Kosten für zu teuer
eingekaufte Energie könne nicht auf die Mieter abgewälzt
werden, argumentierten sie. Ein Vermieter sei zur Wirtschaftlichkeit
verpflichtet. Das beauftragte Energie-Unternehmen
sei zu teuer.
Der BGH wies die Revision ab. Zwar müsse bei Kosten, die
auch die Mieter belasteten, auf ein angemessenes Kosten-
Nutzen-Verhältnis geachtet werden. In dem aktuellen Fall sei
der Wechsel zu einem günstigeren Anbieter aber aufgrund
der langfristig abgeschlossenen Verträge nicht möglich gewesen
(BGH AZ: VIII ZR 243/06).
Öltankreinigungskosten sind Betriebskosten
Die Kosten der Öltankreinigung sind Betriebs- bzw. Heizkosten
und dürfen über die Heizkostenabrechnung auf die Mieter
des Hauses abgewälzt werden, entschied der Bundesgerichtshof
(BGH VIII ZR 221/08). Kosten der Öltankreinigung
sind nach Einschätzung des Bundesgerichtshofs auch deshalb
Betriebskosten, weil sie „laufend“ entstehen. Dabei spielt
es keine Rolle, dass Öltankreinigungen immer nur im Abstand
von mehreren Jahren durchgeführt werden. Auch diese
Rechtsfrage war unter den Gerichten lange Zeit strittig. Spätestens
seit der Entscheidung zur Wartung einer Elektroanlage
(BGH VIII ZR 123/06) ist aber klar, dass wiederkehrende
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