Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
zusammen mit den gemeinsamen Kindern im Einfamilienhaus
des Ex-Mannes gewohnt. Als er die Miete geringfügig
erhöhen wollte und sich dabei auf den Mietspiegel der Stadt
Krefeld bezog, widersprach die Ex-Frau der Mieterhöhung.
Der Mietspiegel beziehe sich auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern,
nicht auf Einfamilienhäuser. Der BGH erklärte
nun die Mieterhöhung des Ex-Mannes für wirksam.
Der Mieterbund bezeichnete die Karlsruher Entscheidung
in einer Stellungnahme als vermieterfreundliches Urteil. Für
Mieter sei jedoch positiv, dass jetzt Rechtssicherheit geschaffen
sei (BGH AZ: VIII ZR 58/08)
Mieterhöhungen auch ohne Anstieg der Vergleichsmieten
möglich
Besonders günstige Mieten dürfen nach einem Urteil des
Bundesgerichtshofs (BGH) auch dann erhöht werden, wenn
die ortsübliche Vergleichsmiete seit Bestehen des Mietvertrages
nicht gestiegen ist. Der Mieter müsse sogar von vornherein
damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur
Vergleichsmiete erhöht werde, entschied der für Mietrecht
zuständige VIII. Zivilsenat.
Im konkreten Fall hatte ein Vermieter aus Halle in Sachsen-
Anhalt eine Wohnung zum günstigen Quadratmeterpreis von
4 Euro vermietet. Die Miete lag zu diesem Zeitpunkt 60 Cent
unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nach einem Jahr erhöhte
er dann aber die Miete von 4 Euro auf 4,26 Euro. Die
örtliche Vergleichsmiete hatte sich in dieser Zeit jedoch nicht
verändert. Die Mieter verweigerten die Zahlung und begründeten
dies damit, dass Lockangebote nicht möglich sein dürften.
Der BGH bestätigte jedoch die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung.
Eine Mieterhöhung setze nicht voraus, dass die
Vergleichsmiete in der Zwischenzeit angehoben worden sei,
entschied der BGH. Nur wenn eine Vereinbarung getroffen
worden sei, die Mieterhöhungen ausschließe, müsse der
Vermieter auf eine schrittweise Anhebung bis zur Vergleichsmiete
verzichten. Der Mieter sei dadurch geschützt, dass die
Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren maximal 20 Prozent
betragen dürfe und die ortsübliche Vergleichsmiete nicht
überschritten werden dürfe, erklärte der BGH (BGH AZ: VIII
ZR 303/06).
Überhöhtes Mieterhöhungsverlangen bis zur Mietspiegelgrenze
wirksam
Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben,
wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung
des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels
die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und
die erhöhte Miete angibt. Liegt die verlangte Miete oberhalb
der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, so ist das Erhöhungsverlangen
insoweit unbegründet, als es über den im
Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht.
Die Beklagte mietete im Jahr 1972 von dem Rechtsvorgänger
der Kläger eine 73 qm große Wohnung in K. Der Mietzins
betrug zuletzt 788,40 DM (ca. 394 Euro) netto. Unter Bezugnahme
auf den Mietspiegel der Stadt K. und die darin für
vergleichbare Wohnungen angegebene Mietzinsspanne von
10 bis 14 DM (ca. 5 bis 7 Euro)/qm verlangte die für die Kläger
tätige Hausverwaltung mit Schreiben vom 23.5.2001 von
der Beklagten eine Mieterhöhung auf 1024,92 DM (ca. 512
Euro netto = 14,04 DM bzw. ca. 7,02 Euro/qm) monatlich. Die
Überschreitung der Mietzinsspanne wurde nicht begründet.
Die Beklagte stimmte der begehrten Mieterhöhung nicht zu,
da sich der verlangte Mietzins außerhalb der von dem Mietspiegel
der Stadt K. vorgegebenen Spanne befinde.
Die Kläger haben zunächst beantragt, die Beklagte zu verurteilen,
einer Erhöhung des Mietzinses ab 1.8.2001 auf
monatlich 1.024,92 DM (ca. 512 Euro) zuzustimmen. Nach
Einholung eines Sachverständigengutachtens durch das
Amtsgericht haben sie die Klage teilweise zurückgenommen
und Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 919,80 DM (ca.
456 Euro) monatlich (= 12,60 DM bzw. ca. 6,3 Euro/qm) beantragt.
Umstritten ist in Literatur und Rechtsprechung, welche rechtliche
Folge es hat, wenn der Vermieter – wie im vorliegenden
Fall – zwar auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, jedoch einen
Mietzins verlangt, der außerhalb der dort vorgesehenen Mietzinsspanne
liegt. Nach einer Meinung ist in einem solchen
Fall das Mieterhöhungsverlangen insgesamt formell unwirksam.
Nach anderer Ansicht ist das Erhöhungsverlangen nur
insoweit unwirksam, als es den außerhalb der von dem Mietspiegel
gewährten Spanne liegenden Teil betrifft.
In dem hier vorliegenden Fall einer Überschreitung der im
Mietspiegel genannten Mietzinsspanne ist der Senat der Auffassung,
dass das Mieterhöhungsverlangen bis zu dem im
Mietspiegel angegebenen Höchstbetrag formell wirksam ist.
Das für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG
bestehende Begründungserfordernis soll dem Mieter konkrete
Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens
geben, damit er während der Überlegungsfrist
des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG die Berechtigung der Mietzinserhöhung
überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann,
ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Dabei
dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das
Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 GG keine überhöhten
Anforderungen gestellt werden.
Daraus folgt, dass der Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen
auf einen Mietspiegel stützen will, zur Begründung
seines Begehrens unter zutreffender Einordnung der fraglichen
Wohnung in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels
die dort genannten Mietzinsspannen anzugeben hat.
Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, ist es dem
Mieter in diesem Fall ohne Weiteres möglich, durch Vergleich
der im Mietspiegel genannten Spanne mit dem vom Vermieter
verlangten erhöhten Mietzins die Berechtigung des Mieterhöhungsbegehrens
zu überprüfen. Nach diesen Grundsätzen
haben die Kläger in formeller Hinsicht das Erforderliche
getan, um die Mietzinserhöhung zu begründen. Sie haben
unter zutreffender Einordnung der Wohnung der Beklagten
in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels der Stadt
K. die dort vorgesehene Mietzinsspanne richtig genannt und
gleichzeitig die erhöhte Miete angegeben, wobei sie auch den
Mietzins pro Quadratmeter Wohnfläche aufgeführt haben.
Die Beklagte war somit ohne jede Schwierigkeit in der Lage,
die Rechtmäßigkeit des Erhöhungsverlangens der Kläger zu
überprüfen. Es liegt folglich ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen
der Kläger vor. Dies scheitert nicht daran,
dass der Mietspiegel der Stadt K. die von den Klägern geforderte
Mieterhöhung nicht deckt. Dies ist allein eine Frage
der materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens.
Daraus ergibt sich, dass für den Fall des Vorliegens eines
formell wirksamen Erhöhungsverlangens die erhöhte Miete
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