Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
Kosten, die der Betriebssicherheit dienen, grundsätzlich als
Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können,
auch wenn sie nur in Abständen von einigen Jahren anfallen.
ANFORDERUNGEN AN EINE
HEIZKOSTENABRECHNUNG
• Die Abrechnung muss detailliert sein. Das heißt, dass
alle Rechenschritte für den nicht täglich damit befassten
Mieter nachvollziehbar sein müssen.
• Die einzelnen, beschriebenen Positionen müssen getrennt
aufgeführt werden.
• In der Abrechnung muss der Bestand an Brennstoff zu
Beginn und zum Ende der Heizperiode aufgeführt werden.
• Es muss eindeutig aus der Abrechnung hervorgehen, wie
viel Prozent der Kosten über einen verbrauchsunabhängigen
Schlüssel und wie viel Prozent verbrauchsabhängig
abgerechnet werden.
• Die Warmwasserkosten, soweit vorhanden, müssen aus
der Rechnung nach einer Formel in der Heizkostenverordnung
herausgerechnet werden. Auch der Warmwasserverbrauch
wird in Grundkosten und gemessenem
Warmwasserverbrauch geteilt.
• Der Abrechnungszeitraum muss zwölf Monate, also ein
Jahr betragen und eindeutig auf der Abrechnung ausgewiesen
sein. Dies bedeutet nicht, dass es sich hierbei um
das Kalenderjahr handeln muss.
• Ist der Verbrauch von einem Jahr zum nächsten unverhältnismäßig
gestiegen, muss dies begründet werden.
• Selbstverständlich müssen die Vorauszahlungen des
Mieters berücksichtigt und verrechnet werden.
• Der Abrechnung müssen keine Belege beigefügt werden.
Allerdings ist der Vermieter verpflichtet, die Unterlagen
für die Heizkostenabrechnung auf Anforderung des Mieters
offenzulegen.
Hat der Mieter das Ableseprotokoll eines Wärmemessdienstes
unterschrieben, kann er die Nachzahlung nicht verweigern,
indem er behauptet, die Ergebnisse der Messung seien
falsch oder manipuliert. In diesem Moment ist er für die Behauptung
beweispflichtig. Einzige Ausnahme: Die Heizkosten
sind in einem nicht mehr nachvollziehbaren Verhältnis gegenüber
dem Vorjahreszeitraum angestiegen.
Sind Nachzahlungen oder Rückerstattungen erfolgt, so sind
Korrekturen nur noch in Ausnahmefällen möglich, etwa dann,
wenn im Nachhinein ein Abrechnungsfehler erkannt wird.
Da in den meisten Fällen Nachzahlungen des Mieters zu
erwarten sind, liegt es im Interesse des Vermieters, die Abrechnung
möglichst zügig abzuwickeln. Hierzu ist er sogar
verpflichtet. Viele Gerichte gehen davon aus, dass die Abrechnung
innerhalb von drei Monaten nach dem Ende des
Abrechnungszeitraums erstellt werden muss.
Achtung: Etwas anderes ist es, wenn sich im Haus zum Beispiel
eine Sauna oder ein Schwimmbad befinden. Da hier –
wie die Juristen es formulieren – „nutzungsbedingt ein hoher
Wärme- oder Warmwasserverbrauch“ zu erwarten ist, muss
für diese Einrichtungen der Verbrauch gesondert erfasst werden.
Über die Verteilung dieser erfassten Kosten muss eine
gesonderte Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter getroffen
werden. Hier ist auch der Verteilerschlüssel vertraglich
zu regeln. Im Normalfall wird dabei die Wohnungsgröße, die
Anzahl der Wohnungen oder die Personenzahl zugrunde gelegt.
In glücklicherweise sehr seltenen Fällen kann es dazu kommen,
dass die Messgeräte für die Wärmeverbrauchserfassung
ausfallen. Für diese Fälle ist es möglich, den Verbrauch
zu schätzen. Hierfür sind zwei Verfahren zugelassen: (1) Der
Vermieter darf die entstandenen Kosten des Vorjahreszeitraumes
zugrunde legen; (2) die Kosten der abzurechnenden
Periode eines vergleichbaren Raumes werden zugrunde
gelegt. Kommt es zu einem Ausfall, nach dem mehr als ein
Viertel der Wohn- und Nutzflächen nicht ordnungsgemäß abgerechnet
werden kann, darf nicht mehr geschätzt werden.
Dann muss nach festen Maßstäben (zum Beispiel nach der
Grundfläche) komplett abgerechnet werden.
WISO rät:
Heizkörper in Fluren, Treppenhäusern und anderen gemeinschaftlichen
Räumen müssen nicht mit Erfassungsgeräten
ausgestattet werden.
Abrechnung bei Mieterwechseln
Zieht ein Mieter aus, müssen die Heizkosten für den entsprechenden
Zeitraum, in dem der Mieter noch in der Wohnung
wohnte, abgerechnet werden. Ist hierzu keine Vereinbarung
getroffen worden, muss bei der Abrechnung zwischen dem
verbrauchsunabhängigen und dem verbrauchsabhängigen
Teil unterschieden werden. Der verbrauchsabhängige Teil
sollte auf jeden Fall per Zwischenablesung ermittelt werden.
Der verbrauchsunabhängige Teil kann zeitanteilig (je ein
Zwölftel pro Monat) abgerechnet werden.
Achtung: Die Kosten für die Zwischenabrechnung dürfen
nicht auf den Mieter umgelegt werden, sondern sind vom Vermieter
zu tragen.
Es kann aber auch die sogenannte Gradzahlentabelle zugrunde
gelegt werden. In dieser Tabelle ist vor allem den Jahreszeiten
entsprechend festgehalten, wie hoch der anteilige
Jahresverbrauch pro Monat zu werten ist.
Monat Promille-Anteil
Januar 170
Februar 150
März 130
April 80
Mai 40
Juni, Juli, August (gesamt) 40
September 30
Oktober 80
November 120
Dezember 160
Fehlerquellen
Leer stehende Wohnungen sind oft die Ursache von Ärger.
Der Vermieter muss für die entstehenden Nebenkosten voll
aufkommen. Manchmal sind auch überdimensionierte Heizungen
der Grund für überteuerte Heizkostenabrechnungen.
Nach Ansicht der Gerichte muss der Vermieter eine „wirtschaftlich
arbeitende Anlage“ zur Verfügung stellen.
Achtung beim Ablesen der Messröhrchen an den Heizkörpern:
Falsch identifizierte Heizkörper, unkorrektes Ablesen
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