Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
kostennachforderung zu erstatten. Nachdem der Vermieter
dies abgelehnt hatte, erhob der Mieter Klage. Der Bundesgerichtshof
führte in seiner Urteilsbegründung aus, die verspätete
Abrechnung des Vermieters, die ja gemäß § 556 Abs. 3
Satz 3 BGB innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums
erfolgen muss, habe dazu geführt, dass der
Vermieter mit der Geltendmachung der Forderung dauerhaft
ausgeschlossen sei. Ein Grund, weshalb der Vermieter die
Versäumung der Frist nicht zu vertreten habe, sei nicht ersichtlich.
Der BGH wies darauf hin, dass grundsätzliche Unterschiede
zwischen einer verjährten und einer nach Ablauf der Ausschlussfrist
erloschenen Forderung bestünden. Während
eine verjährte Forderung weiterhin Bestand haben könnte
und dem Schuldner lediglich eine Einrede zustehe, sei die
ursprüngliche Forderung nach Ablauf der Ausschlussfrist vollständig
erloschen. Dem Mieter stehe somit ein Anspruch gegen
den Vermieter auf Erstattung der zu Unrecht gezahlten
Nachforderung nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten
Bereicherung zu. Damit stehe fest, dass der Mieter die Zahlung
auf eine nicht bestehende Schuld ohne Rechtsgrund geleistet
habe. Diese Zahlung könne er nach den Grundsätzen
der ungerechtfertigten Bereicherung vom Vermieter zurückverlangen.
(BGH, Urteil vom 18.1.2006 - VIII ZR 94/05)
Enge Dreimonatsfrist für verspätete Betriebskostenabrechnung
Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2
BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet
nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung
einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er
sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem
ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen.
Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb
von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses
zu erheben.
Die Vermieterin erhielt im Jahr 2002 Grundsteuerbescheide
des Finanzamts mit Nachforderungen für die Jahre 1998 bis
2000 und am 8.1.2003 einen weiteren Grundsteuerbescheid
mit Nachforderungen für das Kalenderjahr 2001. Alle Nachforderungen
wurden im Jahr 2003 von der Vermieterin ausgeglichen.
Erst mit einem Schreiben vom 28.10.2003 rechnete
die Vermieterin gegenüber den Mietern über die Nachforderungen
über die letzten fünf Jahre ab und verlangte die anteilig
auf das Mietverhältnis entfallende Grundsteuernachzahlung
in Höhe von insgesamt 661,64 Euro. Die Mieter zahlten
die Nachforderung nicht.
Nicht geklärt war hier die Frage, welcher Zeitraum maßgeblich
sei. Die von einigen Juristen geforderte Zweiwochenfrist hätte
den Vermieter zu einer äußersten Beschleunigung zwingen
und sei seinen Interessen nicht angemessen. Da der Gesetzgeber
in einer ähnlichen Konstellation mit der Vorschrift des
§ 560 Abs. 2 BGB dem Vermieter die rückwirkende Erhöhung
von Betriebskostenpauschalen für den Zeitraum von drei Monaten
ermöglicht hat, hielt der Bundesgerichtshof eine Übertragung
dieses Zeitraums auf die Frist zur nachträglichen
Berechnung von Betriebskosten für sachgerecht. Mit der im
Anschluss an den rückwirkenden Grundsteuerbescheid erst
nach neun Monaten nachträglich erfolgten Abrechnung hatte
die Vermieterin den ihr zuzubilligenden Zeitraum deutlich
überschritten. Dass eine frühere Abrechnung nicht möglich
gewesen wäre, hatte die Vermieterin nicht behauptet, sodass
davon auszugehen war, dass Sie die verspätete Geltendmachung
zu vertreten hatte (BGH, Urteil vom 5.7.2006 - VIII ZR
220/05).
Nebenkostenabrechnung nach mehr als einem Jahr
ungültig
Vermieter müssen Nebenkostenabrechnungen spätestens
ein Jahr nach dem Abrechnungszeitraum in korrekter und
verständlicher Form vorlegen. Spätere Korrekturen setzen
keinen Neubeginn der Abrechnungsfrist in Gang, wie der
Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe mitteilte. Das gilt auch
dann, wenn der Mieter ursprünglich mit einer Nachzahlung
einverstanden war. Mit diesem Urteil wies der BGH die Klage
eines Vermieters auf Nachzahlung von rund 600 Euro Nebenkosten
endgültig ab.
Die Mieter hatten die Wohnung zum Termin Ende Januar 2005
gekündigt. Im November 2004 legte der Vermieter die Nebenkostenabrechnung
für das Vorjahr 2003 vor. Danach sollten
die Mieter rund 600 Euro nachzahlen. Die zugrunde gelegten
Zahlen waren aber für den Mieter nicht nachvollziehbar
aufgelistet, was der Mieter dem Hausverwalter mitteilte. Der
legte daraufhin im März 2005 eine Korrektur mit dem präzisen
Verteilungsschlüssel vor. Zu diesem Zeitpunkt war aber die
Frist für das Abrechnungsjahr 2003 bereits abgelaufen. Nach
dem Gesetz müssen Nebenkosten spätestens ein Jahr nach
dem Abrechnungszeitraum abgerechnet werden. Der Vermieter
machte jedoch geltend, dass die Mieter ursprünglich die
Begleichung der Nachzahlung zugesichert hätten.
Der BGH entschied jetzt, dass selbst bei Vorliegen solch einer
Zusicherung die Frist verstrichen war. Die im Gesetz vorgegebene
Zeitspanne sei eine Ausschlussfrist. Die Vorschriften
zu Verjährungsfristen, die bei grundsätzlichem Anerkenntnis
des Schuldners neu zu laufen beginnen, fänden auf die
Fristen bei der Nebenkostenabrechnung keine Anwendung
(BGH: AZ VIII ZR 84/07).
Verjährung von Nebenkostennachforderungen
Die Verjährungsfrist für Nebenkostennachforderungen beginnt
erst ab dem Zeitpunkt zu laufen, zu dem der Mieter die
Abrechnung erhält, so entschied der BGH. Gemäß § 195
BGB beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist nunmehr drei
Jahre – früher verjährten die Ansprüche auf Rückstände von
Miet- und Pachtzinsen aus Mietverträgen über Räume und
Grundstücke in vier Jahren (§ 197 BGB a. F.). Die Verjährungsfrist
beginnt gem. § 199 Abs. 1 BGB weiterhin mit dem
Schluss des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist.
Die damalige Beklagte war Mieterin einer Wohnung des Klägers
und leistete auf die Heiz- und Warmwasserkosten monatliche
Vorauszahlungen. Der Kläger hatte im April 1989
Nachzahlungen auf diese Kosten für den Zeitraum 1983 bis
1988 i.H.v. 4.258 DM (ca. 2.129 Euro) eingeklagt. In diesem
Betrag sind 1.191 DM (ca. 595 Euro) für die Heizperiode
1983/1984 enthalten. Auch hierfür wurde der Beklagten erst
mit Rechnung vom Februar 1988 Abrechnung erteilt.
Frage an das Gericht: „Beginnt die Verjährungsfrist einer Heizkostennachforderung
des Vermieters bereits mit dem Ende
des Jahres zu laufen, innerhalb dessen die Abrechnungsperiode
endet, oder erst mit Ende des Jahres, in welchem dem
Mieter die Abrechnung über die Heizkosten zugeht?“
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