Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
§ 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung
(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform
zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn
in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten
berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§
559 und 559a erläutert wird.
(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des
dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist
verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter
dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht
nach § 554 Abs. 3 Satz 1 mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche
Mieterhöhung mehr als 10 vom Hundert höher
ist als die mitgeteilte.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung
ist unwirksam.
Außerordentliches Kündigungsrecht
Erhöht der Vermieter die Miete um 11 Prozent der Modernisierungsaufwendungen,
so kann der Mieter bis zum dritten
Tag nach Inkrafttreten der Mieterhöhung zum Ablauf des
übernächsten Monats kündigen.
Beispiel:
• Mieterhöhung beginnt zum 1. Juni.
• Kündigung ist bis zum 3. Juni möglich.
• Kündigung erfolgt zum 31. August.
Wird die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben,
so kann der Mieter bis zum Ende des zweiten Monats
nach Erhalt der schriftlichen Mieterhöhung kündigen. Die
Kündigung wird dann zum Ende des vierten Monats wirksam.
Verlangt werden darf die höhere Miete erst nach dem Ende
der Modernisierung. Das muss schriftlich geschehen. Dann
gibt es eine zweimonatige Prüffrist. Nach Zustimmung des
Mieters gilt die Erhöhung spätestens ab dem dritten Monat
nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens.
Ersatzansprüche des Mieters durch Modernisierungsarbeiten
Bei baulichen Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnwertes
kann der Mieter eine fachgerechte und zügige Durchführung
verlangen. Die Wohnung sollte nach den Arbeiten in
ordentlichem Zustand hinterlassen werden und es sollten keine
Schäden entstanden sein. Unter Umständen können bei
Nichtbeachtung der Regeln durch den Vermieter vom Mieter
Aufwendungen wegen der Modernisierung oder Minderungen
des Wohnwertes von der Miete einbehalten werden.
Ersatzfähige Aufwendungen sind beispielsweise:
• Kosten für die Entfernung von Einrichtungsgegenständen,
• Kosten für Malerarbeiten und neue Tapeten,
• Kosten für die Reinigung,
• Kosten für die Unterstellung von Möbeln,
• Umzugskosten.
Wird der Mieter durch die Bauarbeiten sehr gestört oder kann
er die Wohnung nur zum Teil nutzen, so kann er möglicherweise
die Miete mindern. Auch wenn der Mieter der Modernisierung
zugestimmt hat, bleibt das Recht auf Mietminderung
bestehen. Muss der Mieter die Wohnung sogar für eine gewisse
Zeit räumen, so hat er für diesen Zeitraum keine Miete
zu zahlen. Natürlich besteht Schadenersatzverpflichtung für
Schäden, die durch die Bauarbeiten entstehen, beispielsweise
wenn Möbel beschädigt werden.
Modernisierung als Kündigungsgrund des Vermieters?
Wegen einer Modernisierung dürfen Sie als Vermieter grundsätzlich
nicht kündigen! Wenn die Wohnung tatsächlich wegen
einer Umbaumaßnahme geräumt werden muss, so hat
der Vermieter für eine Ersatzwohnung zu sorgen, solange
der Umbau dauert. Ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung
kann in Ausnahmefällen vorliegen, das ist aber sehr
selten. Normalerweise ist eine Kündigung unzulässig, auch
• wenn der Vermieter die Wohnung nach dem Umbau
besser vermieten kann,
• wenn er das Gebäude nach der Sanierung verkaufen will
oder
• wenn er Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln
will.
Behindertengerechte Einbauten und Barrierefreiheit
Die Mietrechtsreform gibt mit einer gesetzlichen Regelung
zur Barrierefreiheit ein wichtiges Signal für behinderte Mieter
und deren Angehörige, damit sie im Bedarfsfall die Wohnung
behindertengerecht umbauen können. Der Mieter kann vom
Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder
sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte
Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr
erforderlich sind. Zum Ausgleich kann der Vermieter eine angemessene
zusätzliche Sicherheitsleistung (Kaution) für die
voraussichtlichen Kosten des Rückbaus verlangen.
BGB § 554a Barrierefreiheit
(1) Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu
baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen
verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der
Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn
er ein berechtigtes Interesse daran hat. Der Vermieter
kann seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse
an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des
Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten
Nutzung der Mietsache überwiegt. Dabei
sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in
dem Gebäude zu berücksichtigen.
(2) Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Leistung
einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig
machen. § 551 Absatz 3 und 4 gilt entsprechend.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 abweichende
Vereinbarung ist unwirksam.
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