Der Vermieter Ratgeber 2010

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WISO Vermieter Mietende rechtens sein. Die Nutzung der Räume als Geschäftszimmer oder Mischraum ist allerdings nicht zulässig. Auch ein geplanter längerer Leerstand ist nicht erlaubt. Von Modernisierung oder Instandsetzung kann die Rede sein, wenn die Räume in so starkem Maße verändert werden, dass ein Weiterwohnen erheblich erschwert wird. Allerdings müssen alle erforderlichen Genehmigungen für die geplante Baumaßnahme erteilt sein. Fällt die Verwendungsabsicht weg, so müssen Sie als Vermieter den Mieter darüber informieren. Unterlassen Sie dies, machen Sie sich unter Umständen sogar schadenersatzpflichtig. Ein Austausch des Befristungsgrundes ist immer unzulässig. WISO rät: Schließen Sie von vornherein unbefristete Mietverträge ab, und sparen Sie sich das komplizierte Verfahren rund um Zeitmietverträge! GRUNDSATZURTEIL Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung per Mietvertrag Wer einen Verzicht des Vermieters auf sein Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs vereinbaren will, muss dieses, gemäß § 550 Satz 1 BGB, schriftlich tun, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll. Im vorliegenden Fall hatten die Mieter schon 1991 einen Mietvertrag über eine 3-Zimmer-Wohnung geschlossen. In § 27 des Mietvertrags war unter der Überschrift „Sonstige Vereinbarungen“ eingetragen: „- siehe Anlagen -“. Nach Abschluss des Mietvertrags wurde das Grundstück verkauft. Im August 2002 und nochmals im August 2004 erklärten die neuen Vermieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses jeweils zum Ablauf des nächsten Jahres. Beide Kündigungen begründeten sie mit dem Eigenbedarf ihrer erwachsenen Tochter. Die Mieter widersprachen beiden Kündigungen und beriefen sich darauf, dass in der von ihnen vorgelegte Anlage zu § 27 des Mietvertrags unter anderem folgende Zusatzvereinbarung enthalten war: „Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf wird verzichtet.“ Nun aber das Verwunderliche: Die von den Vermietern vorgelegte Version der Anlage zu § 27 des Mietvertrags enthält keinen solchen Zusatz. Bei beiden Versionen handelt es sich jeweils um ein einzelnes loses Blatt mit der Überschrift „§ 27 - Sonstige Vereinbarungen“ ohne weitere Hinweise auf ein bestimmtes Mietverhältnis und ohne Unterschriften oder Paraphen der Vertragsparteien. Das Amtsgericht hat zuerst die Klage der Vermieter abgewiesen. Das Landgericht hat im Berufungsverfahren das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben und die Mieter zur Räumung verurteilt. Die beim Bundesgerichtshof eingelegte Revision der Mieter wurde zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof schloss sich den Ausführungen des Landgerichts Berlin an und vertrat die Ansicht, dass das Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs vertraglich nicht ausgeschlossen gewesen war. Hierbei komme es jedoch nicht darauf an, welche der von beiden Parteien vorgelegten Versionen der Anlage zu § 27 des Mietvertrags nun tatsächlich zwischen den Parteien vereinbart gewesen war. Der Ausschluss des Kündigungsrechts für einen längeren Zeitraum als ein Jahr ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nur wirksam, wenn die Schriftform eingehalten wird. Dies folge aus der Vorschrift des § 550 BGB. Nach dem Inhalt dieser Vorschrift gilt ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen ist, als für unbestimmte Zeit geschlossen und ist daher ordentlich kündbar. Das Schriftformerfordernis gilt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn zwar nicht die Kündbarkeit des Mietvertrags insgesamt, wohl aber einzelne Kündigungsgründe durch Vereinbarung ausgeschlossen werden. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs war die Schriftform im vorliegenden Fall nicht gewahrt. Wenn wesentliche Bestandteile des Mietvertrags - wozu auch der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung gehöre - nicht in der Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, müsse sich zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei ergeben. In dem zu entscheidenden Fall war die Zusatzvereinbarung weder mit dem Mietvertrag verbunden noch war sie unterzeichnet worden. Sie nahm darüber hinaus auch nicht auf den Mietvertrag Bezug. Eine zweifelsfreie Zuordnung einer der Anlagen zur Haupturkunde des Mietvertrags war daher nach den Feststellungen des Bundesgerichtshofs nicht möglich. Für nicht ausreichend erachtete der Bundesgerichtshof in diesem Zusammenhang den Hinweis in § 27 des Mietvertrags auf die nicht näher bezeichnete Anlage. Dem Schutzzweck des § 550 BGB genüge es nicht, wenn ein späterer Grundstückserwerber lediglich auf die Existenz einer Anlage hingewiesen werde, deren eindeutige Zuordnung jedoch nicht möglich sei. Da die Kündigung auch formell ordnungsgemäß erklärt worden und der Eigenbedarf nachgewiesen war, war das Räumungsverlangen des Vermieters berechtigt. (BGH, Urteil vom 04.04.2007 - VIII ZR 223/06) § 575a Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (1) Kann ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, so gelten mit Ausnahme der Kündigung gegenüber Erben des Mieters nach § 564 die §§ 573 und 573a entsprechend. (2) Die §§ 574 bis 574c gelten entsprechend mit der Maßgabe, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung verlangt werden kann. (3) Die Kündigung ist spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist). § 573a Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 14
WISO Vermieter Zulässige außerordentliche Kündigungsgründe • Beruflich bedingter Ortswechsel (LG Hamburg, AZ: 16S 23/87AG Bergheim, AZ: 22C 14/88) • Geburt eines Kindes (LG Oldenburg, AZ: 13S 1450/94LG Landshut, AZ: 13S 1760/94LG Köln, AZ: 1 S 261/88) • Heirat (LG Hannover, AZ: 3 S 126/87) • Schwere Krankheit (OLG Karlsruhe, AZ: 3 RE-Miet 2/81) • Unberechtigte Verweigerung der Untermiete (LG Berlin, AZ: 64S 259/96LG Landshut AZ: 12 S 2011/94) DER SCHNELLE CHECK ZUM ZEITMIETVERTRAG Grundbedingung: Schriftlicher Mietvertrag, entweder Formularvertrag oder selbst entworfener Vertrag. Inhalt: Das Mietende, also gleichfalls das Vertragsende, wird schriftlich fixiert. Sonstige Inhalte sind abhängig vom Vertragstyp. Oft wird ein Staffel- oder Indexmietvertrag über die Mietzahlungen vereinbart. Kündigung durch Vermieter: Einem vertragstreuen Mieter kann während der vereinbarten Mietzeit nicht gekündigt werden. Will der Mieter durch Antrag auf Verlängerung länger als vereinbart bleiben, muss der Vermieter mit qualifizierter Begründung (zum Beispiel Eigenbedarf) kündigen. Kündigung durch den Mieter: Während der Vertragslaufzeit normalerweise nicht möglich. Durch Gerichte bestätigte Ausnahmen: Sonderkündigungsrechte oder Nachmieterklausel. Mieterhöhungen: Es entscheidet der Wortlaut des Vertrages. Bei Mietzinsfestlegung auf festen Preis ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen. Vorteile: Unkündbares Wohnen für den vereinbarten Zeitraum. Automatisches Ende nach Ablauf des Vertrages. Nachteile: Ausstieg während der Mietzeit kompliziert und nur mit nachweisbaren Sonderkündigungsgründen aussichtsreich. Am Ende der Mietzeit Probleme mit der eventuell gewünschten Verlängerung. Bei qualifizierten Mietverträgen mit Verlängerungsausschluss muss der Mieter automatisch ausziehen. 15
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