Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder
einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen,
sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem
unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen
Verursachung Rechnung trägt.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart,
kann der Vermieter durch schriftliche Erklärung in Textform
bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend
von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise
nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem
erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten
unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung
ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes
zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten,
so ist diese entsprechend herabzusetzen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende
Vereinbarung ist unwirksam.
GRUNDSATZURTEILE
Wasser darf nach Wohnfläche abgerechnet und umgelegt
werden
Sind in einem Mietshaus nicht alle Wohnungen mit einem
Zähler ausgestattet, muss der Vermieter die Wasserkosten
auch nicht nach dem tatsächlichen Verbrauch abrechnen. Er
darf stattdessen bei der Betriebskostenabrechnung Wasser
und Abwasser nach Wohnfläche berechnen und auf die Mieter
umlegen, wie der Bundesgerichtshof (BGH) entschied.
Der tatsächliche Verbrauch muss nur zugrunde gelegt werden,
wenn alle Wohnungen einen Zähler haben.
In dem verhandelten Fall ging es um die Revision von Mietern
aus dem Raum Berlin, die sich gegen die Betriebskostenabrechnung
ihrer Vermieterin zur Wehr gesetzt hatten und in
den Vorinstanzen gescheitert waren. Bis auf eine Ausnahme
sind in dem Haus seit Anfang 2003 alle Wohnungen mit einem
Wasserzähler ausgestattet. Für 2004 legte die Vermieterin
die Wasserkosten weiterhin nach dem Anteil der Wohnfläche
auf die Mieter um und forderte eine Nachzahlung in Höhe
von 99,60 Euro.
Nur in Ausnahmefällen verbrauchsabhängige Abrechnung
Die Mieter verlangten eine Abrechnung nach Verbrauch und
verwiesen darauf, dass vielmehr die Vermieterin ihnen noch
etwas schulde. Bereits in den Vorinstanzen war diese erfolgreich
gewesen. Und auch die Karlsruher Bundesrichter
lehnten die Revision der Mieter ab. Der BGH verwies auf die
gesetzliche Regelung und unterstrich, dass Mieter in einem
solchen Fall nur in besonderen Ausnahmefällen eine verbrauchsabhängige
Abrechnung fordern dürften. Der Deutsche
Mieterbund hält diese Regelung für eine zu hohe Hürde
und forderte generell eine Abrechnung nach dem Verbrauchsprinzip.
Richtig wäre es, wenn der Vermieter auch die letzte
Wohnung im Haus mit Wasserzählern ausrüstet. (Aktenzeichen:
Bundesgerichtshof VIII ZR 188/07)
Betriebskostenabrechnung mit nicht umlagefähigen
Kostenteilen muss vollständig sein
Für den Mieter muss in einer Nebenkostenabrechnung deutlich
erkennbar sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige
Kosten vorab abgesetzt worden sind. Ein Vermieter muss
also in der Betriebskostenabrechnung auch dann die Gesamtkosten
für eine Betriebskostenart angeben, wenn bestimmte
Kostenteile nicht umlagefähig sind und deshalb vorab zum
Abzug gebracht wurden. Eine in diesem Sinne fehlerhafte
Abrechnung kann nur innerhalb der Frist des § 556 Absatz 3
Satz 2 BGB (Abrechnungspflicht innerhalb eines Jahres nach
Ablauf des Abrechnungszeitraums) korrigiert werden. Erfolgt
eine solche Korrektur nicht, sind die betroffenen Positionen
aus dem Abrechnungsergebnis herauszunehmen.
Mieter und Vermieter stritten um die Berechtigung einer Nachforderung
aus einer Betriebskostenabrechnung. In dieser Abrechnung
waren für die Betriebskostenarten Grundsteuer und
Wassergeld/Entwässerung sowie für die Position Hauswart
lediglich die umlagefähigen Kostenteile, nicht aber die Gesamtbeträge
mitgeteilt worden. Die nicht umlagefähigen Kostenteile
(Vorwegabzug) waren in der Abrechnung nicht angegeben.
Das Amtsgericht hat der Klage des Vermieters auf
Nachzahlung aus der Abrechnung in Höhe von 129,33 Euro
stattgegeben. Auf die Berufung des Mieters hat das Landgericht
das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben und die Klage
des Vermieters abgewiesen. Dagegen hat der Vermieter beim
Bundesgerichtshof (BGH) erfolglos Revision eingelegt.
Der BGH stellte in seinem Urteil fest, dass die ursprüngliche
Abrechnung nicht formell ordnungsgemäß gewesen sei. Zu
einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung,
die den Anforderungen des § 259 BGB entspreche, gehöre
die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben.
Soweit keine besonderen Vereinbarungen getroffen wurden,
müsse eine Betriebskostenabrechnung über Gebäude
mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig als Mindestangabe
eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und
Erläuterung der zugrunde liegenden Verteilerschlüssel sowie
die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner
Vorauszahlungen enthalten.
Nach Ansicht des BGH wurde dieses formelle Erfordernis mit
der vorliegenden Abrechnung nicht erfüllt. Die dem Mieter
mitgeteilten Gesamtkosten (hier bei den Positionen Grundsteuer,
Wassergeld und Hauswart) wurden vorab um nicht
umlagefähige Kostenanteile bereinigt, ohne dass dies in der
Abrechnung mitgeteilt wurde. Die vollständigen - also nicht
bereinigten - Gesamtkosten sind nach Ansicht des BGH jedoch
auch dann mitzuteilen, wenn diese nicht auf den Mieter
umgelegt werden. Für einen Mieter müsse ersichtlich sein, ob
und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kostenanteile vorab
zum Abzug gebracht wurden, da auch dieser Abzug einen
Einfluss auf die für den Mieter verbleibenden Kosten habe.
Der BGH wies darauf hin, dass eine Korrektur der Abrechnung
- bezogen auf die streitigen Positionen - nur innerhalb
der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Absatz 3
Satz 2 BGB erfolgen könne. Im vorliegenden Fall musste
der Mieter keine Nachzahlungen leisten, weil die betroffenen
Kostenarten den Nachzahlungsbetrag bereits überstiegen
(BGH, Urteil vom 14.02.2007 - VIII ZR 1/06).
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