Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
werden muss, um Abnutzungen, die während des Wohnens
natürlicherweise entstehen, zu beseitigen. So gehört das
Streichen eines Fußbodens durchaus zu den Schönheitsreparaturen.
Ein Austausch des kompletten Bodens aber kann
dem Mieter im Normalfall nicht angelastet werden.
Zu den Schönheitsreparaturen zählen
• das Anstreichen, Kalken und Tapezieren der Wände und
Decken,
• das Streichen der Fußböden,
• das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre,
• das Streichen der Innentüren und der Fenster sowie der
Außentüren von innen.
Die Beseitigung von Schäden, die nicht auf eine normale Abnutzung
zurückzuführen sind und die der Mieter oder Personen
verursacht haben, für die der Mieter verantwortlich ist,
gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen. Diese Kosten
gehen immer zulasten des Mieters.
Grundsätzliches
Der Gesetzgeber hat die Mietrechtsreform 2001 leider nicht
zum Anlass genommen, das Recht der Schönheitsreparaturen
gesetzlich zu regeln. So ist und bleibt es Sache der
Rechtsprechung, die Grenzen der gegenseitigen Belastung
mit Schönheitsreparaturen zu bestimmen und für Rechtsklarheit
für die Mietvertragsparteien zu sorgen.
Geprägt ist das mietrechtliche Themengebiet der Schönheitsreparaturen
von dem obergerichtlichen Grundsatz des
Ausgleichscharakters der Rechtsprechung. Der Bundesgerichtshof
(BGH) geht davon aus, dass die Übernahme der
Schönheitsreparaturen entsprechend der Regelung des § 28
Abs. 4 II. Berechnungsverordnung (BV) sowohl bei preisgebundenem
als auch preisfreiem Wohnraum mit einer entsprechenden
Mietzinsreduzierung beziehungsweise -erhöhung
verbunden ist, also entsprechend mit höherer oder niedriger
Mietzahlung. (BGH, RE vom 30. Oktober 1984 WuM 1985,
46).
Wird die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen
auf den Mieter übertragen, so führe dies – so der BGH
– zu einer entsprechend geringeren Bemessung des Mietzinses.
Aus diesem Grund handelt es sich bei der Verpflichtung
zur Vornahme von Schönheitsreparaturen als Pendant
zur Mietreduzierung um eine Hauptleistungspflicht aus dem
Mietverhältnis. Der zur Ausführung der Schönheitsreparaturen
Verpflichtete, der seinen Verpflichtungen nicht in ausreichendem
Maße nachkommt, vereinnahmt daher auch einen
geldwerten Vorteil.
Grundsätzlich gehört die Verpflichtung zur Ausführung von
Schönheitsreparaturen als Bestandteil der Instandhaltungs-
und Instandsetzungspflichten gemäß § 538 BGB zu den
originären Pflichten des Vermieters. Sie kann per ausdrücklicher
mietvertraglicher Vereinbarung auf den Mieter übertragen
werden (BGH, RE vom 30. Oktober 1984 GE 1985, 87).
Nach Auffassung des BGH ist sie inzwischen Verkehrssitte
(BGH, Urteil vom 14. Juli 2004 – VIII 339/03), sodass eine
auslegungsfähige Regelung mangels klaren Wortlautes entsprechend
zu bewerten ist.
Auch eine stillschweigende Übernahme von Schönheitsreparaturen
durch den Mieter kommt grundsätzlich in Betracht.
Eine solche ist jedoch wegen der Abänderung des grundlegenden
gesetzlichen Leitbildes an strenge Voraussetzungen
gebunden. Von der Möglichkeit der Übertragung der Verpflichtung
zur Ausführung von Schönheitsreparaturen kann
grundsätzlich auch dann Gebrauch gemacht werden, wenn
das Mietobjekt in unrenoviertem Zustand übergeben wurde
(BGHZ 101, 253, 264ff.).
Mietvertragliche Klauseln
Durch eine individual-mietvertragliche Vereinbarung kann
die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen
auf den Mieter übertragen werden. Strenge Anforderungen
gelten hingegen dann, wenn der Vermieter mit von ihm
vorgegebenen Klauseln ohne ein konkretes Aushandeln per
Formularmietvertrag die Verpflichtung zur Ausführung von
Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen möchte.
Eine solche Formularmietvereinbarung ist unter Berücksichtigung
des gesetzlichen Leitbildes anhand der Vorschriften der
§§ 305ff. BGB zu prüfen. Insbesondere sind Klauseln danach
unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen.
Anhaltspunkt für die Beurteilung dieser Frage ist dabei
der Mustermietvertrag 1976 des Bundesjustizministeriums,
dessen Regelungen zu den Schönheitsreparaturen von der
obergerichtlichen Rechtsprechung als angemessen bewertet
werden. In § 7 dieses Vertrags heißt es:
„Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den
Mieträumen in folgenden Abständen erforderlich sein:
• in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre
• in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle
fünf Jahre,
• in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.“
Diese Fristen werden von der obergerichtlichen Rechtsprechung
als angemessen anerkannt (zuletzt: BGH, Urteil vom
20. April 2004, VIII ZR 230/03). Im Wege der Vertragsauslegung
gelten diese Fristen auch dann, wenn im Mietvertrag
keine anderweitige ausdrückliche Regelung getroffen ist. Die
Vereinbarung kürzerer Fristen in Formularmietverträgen führt
nach allgemeiner Ansicht und ständiger Rechtsprechung zur
Unwirksamkeit der gesamten mietvertraglichen Regelung
zur Übertragung der Schönheitsreparaturen (LG Berlin ZMR
2003, 487).
Das bedeutet, dass eine formularmäßige Regelung zur Verpflichtung
der Ausführung der Schönheitsreparaturen wirksam
ist, wenn die maßgeblichen Renovierungsfristen mit Beginn
des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (BGH, Urteil
vom 1. Juli 1987 BGHZ 101, 253, 264 ff.). Der übliche Renovierungsturnus
für die einzelnen Räume gilt auch für die
Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern und Heizrohren.
Die formularmäßige Vereinbarung, dass vorgenannte Arbeiten
in allen Räumen alle vier Jahre durchzuführen sind, ist
daher unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 7. November 2003
– 63 S 178/03 – in GE 2004, 425).
Für eine wirksame Übertragung absolut ausreichend sind folgende
Formulierungen:
• Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
• Die Schönheitsreparaturen hat der Mieter auf seine Kosten
auszuführen.
Auch eine in diesem Zusammenhang vorgenommene (handschriftliche)
Streichung von vorgegebenen Alternativen
(Mieter oder Vermieter) genügt den Anforderungen an eine
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