Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
KAUTION: ANSPRUCH AUF
RÜCKZAHLUNG MIT ZINS UND
ZINSESZINS
Fast alles rund um die Mietkaution ist gesetzlich geregelt oder
von Gerichten entschieden worden. Die unser Mietrecht regelnden
Gesetze enthalten sowohl zwingende als auch nachgiebige
Vorschriften. Alle Vereinbarungen in Mietverträgen,
die gegen zwingende gesetzliche Regelungen verstoßen,
sind nichtig. Das heißt, trotz Ihrer Unterschrift unter den Mietvertrag
gilt in diesen Punkten ausschließlich das Gesetz. Zu
diesen durch keinerlei Vertrag aufzuhebenden unabdingbaren
Rechten zählen beispielsweise der gesamte Kündigungsschutz,
die gesetzlichen Begrenzungen der Miethöhe, das
Mietminderungsrecht, die Schutzvorschriften bei Modernisierung,
das Recht auf Untervermietung bei berechtigtem Interesse
und auch die Begrenzung und Verzinsung der Kaution.
Mietkaution darf nicht ohne Weiteres verrechnet werden
Der Mieter kann die Kaution nach Ende des Mietvertrages
sofort zurückverlangen, nachdem er die Wohnung verlassen
hat und keine offenen Forderungen, wie etwa Nebenkosten,
mehr ausstehen. Für eventuelle Nachforderungen hat der
Vermieter allerdings eine Bedenkzeit. Die Gerichte gehen von
zwei bis drei, höchstens aber von sechs Monaten aus. Dann
muss die Kaution zurückgezahlt sein. Alle berechtigten Forderungen
können von der Kaution abgezogen werden.
Berechtigte Forderungen sind allerdings ein weites Feld, das
der Gesetzgeber nicht genau definiert hat: Dazu gehören beispielsweise
Schönheitsreparaturen, Mietausfall, Betriebskosten
und Heizkosten. Die Kaution dient also zur Sicherung aller
Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter. Der Vermieter
kann unter Umständen die Kaution auch schon vor Ende der
Mietzeit anbrechen oder aufbrauchen, wenn es dafür einen
berechtigten Anlass gibt.
Eine Mietkaution darf nicht mit umstrittenen Forderungen des
Vermieters verrechnet werden. Während des Mietverhältnisses
darf sich ein Vermieter aus der Kaution nur dann bedienen,
wenn seine Forderungen von einem Gericht rechtskräftig
festgestellt oder unstreitig oder offensichtlich begründet
sind. Eine entsprechende Entscheidung fällte das Landgericht
Mannheim (AZ: 4 S 123/95).
Nach dem Gesetz dient die Kaution dem Vermieter als Sicherheit
für den Fall, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten
nicht erfüllt. Auf der anderen Seite muss der Vermieter bei
Vertragsende die verzinste Kaution zurückzahlen, wenn der
Mieter seine Verpflichtungen erfüllt hat.
Bei Streitigkeiten während des Mietverhältnisses, etwa wegen
fehlerhafter Nebenkostenabrechnungen, darf der Vermieter
seine Forderungen aber nicht einfach mit der Kaution
des Mieters verrechnen, sondern muss sie notfalls einklagen.
Ansonsten, so das Gericht, bestünde die Gefahr, dass sich
die Rechtsposition des Mieters deutlich verschlechtere.
Weitere Gründe für Leistungen aus der Kaution können auch
Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung, aus Schadenersatzansprüchen
oder andere Forderungen sein. Auch
die Beseitigung von Schäden gehört dazu. Doch das darf
nicht willkürlich geschehen. Der Vermieter darf nicht auf eigene
Faust Handwerker beauftragen, Schäden zu reparieren,
und anschließend dem Mieter die Rechnung präsentieren.
Der Vermieter muss dem Mieter erst die Möglichkeit einräumen,
Mängel innerhalb einer angemessenen Nachfrist selbst
zu beheben. Zu diesem Zeitpunkt sollte klar sein, welche Reparaturen
der Mieter noch ausführen muss. Sind die Arbeiten
ordnungsgemäß erledigt, gibt es für den Vermieter keinen
Grund mehr, die Kaution zurückzuhalten.
WISO rät:
Machen Sie bei Auszug eine Wohnungsbegehung mit dem
Mieter, um Ärger vorzubeugen. Es sollte bei der Übergabe
der Wohnung ein Zeuge zugegen sein. Mit beiden geht der
Vermieter durch die Wohnung und fertigt darüber ein Protokoll
inklusive dem Ausschluss von weiteren Forderungen
an. Nach der Unterschrift von Mieter/Vermieter ist es bindend.
Achtung: Auch bei offenen Nebenkostenabrechnungen
dürfen nur Teile der Kaution zurückgehalten werden!
Es gilt eine Verjährungsfrist von 30 Jahren. So lange müssen
Sie als Vermieter die Kaution zurückzahlen. Natürlich muss
die Kaution dann inklusive der inzwischen angefallenen Zinsen
und Zinseszinsen zurückgezahlt werden. Also zahlen Sie
zeitig!
GRUNDSATZURTEILE
Keine Aufrechnung mit Nebenkostenvorauszahlungen
Ein Vermieter kann Vorauszahlungen auf die Mietnebenkosten
nicht mehr verlangen, wenn er diese nicht innerhalb von
zwölf Monaten abgerechnet hat. In diesem Fall ist ihm auch
die Aufrechnung mit Ansprüchen des Mieters (Kaution) verwehrt
(AG Mitte, Urteil vom 8.4.1997 – 10 C 807/96).
Der Mieter hatte das Mietverhältnis mit Ende September
1995 gekündigt. Nach Ablauf eines halben Jahres verlangte
er vom Vermieter die gezahlte Kaution zurück. Der Vermieter
berief sich unter anderem darauf, dass der Mieter für das Jahr
1993 mit den Vorauszahlungen auf die Heizkosten und auf
die Betriebskosten im Rückstand sei, und erklärte insoweit
die Aufrechnung.
Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass der Vermieter jedenfalls
dann nicht mehr mit nicht gezahlten Vorschüssen auf
die Betriebskosten aufrechnen darf, wenn er mittlerweile hätte
abrechnen und den Ausgleichsbetrag feststellen können.
Das war im vorliegenden Fall nicht geschehen. Zwar sei in
der Betriebskostenumlageverordnung eine Abrechnungsfrist
nicht vorgesehen, insoweit könne jedoch auf die Bemessung
der Abrechnungsfrist des § 20 Abs. 3 Neubaumietenverordnung
zurückgegriffen werden. Denn es sei anerkannt, dass
der Mieter innerhalb angemessener Frist die Abrechnung der
Nebenkosten verlangen kann. Der in § 20 Abs. 3 Neubaumietenverordnung
genannte Zeitraum von zwölf Monaten nach
Ende des jährlichen Abrechnungszeitraumes ist nach Ansicht
des Gerichts auch für preisfreien Wohnraum angemessen.
Zu dem gleichen Ergebnis kommt das Gericht für den Anspruch
des Mieters auf Abrechnung der Heizkosten. Auch
hier sei ein Zeitraum von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes
für die Abrechnung angemessen.
Kautionsrückzahlung bei Eigentümerwechsel
Der neue Eigentümer eines Grundstücks ist nicht zur Erstattung
der Mietsicherheit an den Mieter verpflichtet, wenn
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