Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
naten gemeldet hat.
Hier ein Beispiel für die Fristen:
Eintreffen des Mieterhöhungsschreibens beim Mieter
14. Juni
Erklärungsfrist, in der der Mieter zustimmen kann
31. August
Möglichkeit der Klageerhebung durch den Vermieter
31. Oktober
Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu oder wird er hierzu
verurteilt, ist er zur Zahlung der höheren Miete ab dem Monat
nach Ende der Erklärungsfrist verpflichtet. In unserem Beispiel
wäre die erhöhte Miete also ab dem 1. September fällig.
Dieser Termin muss im Mieterhöhungsschreiben nicht gesondert
ausgewiesen werden.
Grundsätzlich kann der Vermieter eine Wohnung wegen Zahlungsverzug
kündigen. Kommt es jedoch zu einer gerichtlichen
Auseinandersetzung, bei der der Mieter zur Nachzahlung
der angehobenen Miete verurteilt wird, so kann erst zwei
Monate, nachdem das Urteil rechtskräftig geworden ist, gekündigt
werden, wenn sich der Mietrückstand auf die durch
das Gericht festgestellten Beträge bezieht. Ist der Mieter allerdings
bereits mit seiner alten Miete im Rückstand, hat der
Vermieter auch hier ein Kündigungsrecht. Im Übrigen kann
der Vermieter, wenn die Anhebungsbeträge nachgezahlt werden,
eine Verzinsung dieser Beträge verlangen.
Bei Mietverträgen, die für eine bestimmte Zeit abgeschlossen
sind, kann vereinbart werden, dass während dieser Zeit keine
Mieterhöhung erfolgt. Ist dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag
vereinbart, kann auch hier eine Mieterhöhung stattfinden.
Ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen und wurde gleichzeitig
vereinbart, dass sich der Vertrag nach Ablauf um einen festgelegten
Zeitraum verlängert, so gilt die Mietbindung nur für
die erste Phase des Vertrages, nicht aber für die Verlängerung
des Vertrages.
Bei der Festlegung der Miete ist es unerheblich, ob höhere
Kosten – zum Beispiel für umfangreiche Modernisierungs-
oder Renovierungsarbeiten oder wegen gestiegener Kapitalkosten
– entstehen und die Miete eventuell die Kosten nicht
einmal deckt: Mehr als 50 Prozent über der Vergleichsmiete
werden von den Gerichten nicht akzeptiert. Handelt es sich
bei der vermieteten Wohnung um Räume, die mit öffentlichen
Mitteln gefördert wurden, unterliegen sie zunächst einer
Preisbindung. Nach Ablauf dieser Preisbindung kann die Miete
auf den Satz der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben
werden.
WISO rät:
Dass der Vermieter bei Mieterhöhungen an die ortsübliche
Vergleichsmiete gebunden ist (Mietspiegel), gilt nicht bei
der Neuvermietung. Hier können Sie als Vermieter die Miete
selbst festlegen. Sie darf aber 50 Prozent der ortsüblichen
Vergleichsmiete nicht übersteigen, da sonst bei einer
gerichtlichen Auseinandersetzung von Mietwucher gesprochen
wird.
Mietanhebungsverlangen auch per E-Mail
Wer ein Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter am heimischen
Computer in seinem E-Mail-Briefkasten findet, der
sollte die Computerbotschaft ruhig ernst nehmen. Seit August
2001 darf es nämlich lockerer zugehen zwischen Wohnungsbesitzer
und Mieter – zumindest da, wo es nach Ansicht des
Gesetzgebers nicht auf besondere Sicherheitsstandards ankommt.
Das gilt zum Beispiel für Themen wie verbrauchsabhängige
Nebenkostenabrechnung oder laufende Vorauszahlungen.
„Textform“ nennt sich die Neuerung, die das neue Gesetz
über Formvorschriften beim Privatrecht und Rechtsgeschäftsverkehr
seither mit sich bringt. Die entrümpelte Art
zu korrespondieren darf auch im Mietrecht an vielen Stellen
die althergebrachte „Schriftform“ ersetzen. Nicht einmal
eine eigenhändige Unterschrift ist mehr nötig. Jetzt genügt
es, wenn etwa die Forderung nach mehr Miete lesbar ist, der
Absender (also Vermieter) genannt wird und am Textende
die Nachbildung einer maschinellen Namensunterschrift wie
„gez. Müller“ deutlich wird. Auch eine sogenannte Faksimile-
Unterschrift ist erlaubt.
Dies war früher nur wenigen Vermietern gestattet, die beispielsweise
Massenmieterhöhungen per Computer erstellen
und von Maschinen unterzeichnen ließen. Ansonsten galt der
eherne Grundsatz: Eine Mieterhöhung des Vermieters muss
auf Papier gedruckt und eigenhändig unterschrieben sein.
Sonst war sie unzulässig. Der betroffene Mieter konnte sie
wegen Formfehlern gleich beiseitelegen und sich ins Fäustchen
lachen. Aber wie gesagt: Diese Zeit ist vorbei!
BGB § 126b:
Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss die
Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften
Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise
abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der
Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift
oder anders erkennbar gemacht werden.
Im Internet- und E-Mail-Zeitalter kann die einstige Ausnahme
nun zur Regel gemacht werden, wenn es der Vermieter so
will. Selbstverständlich bleibt es jedem Immobilienbesitzer
unbenommen, weiterhin zur Schreibmaschine zu greifen und
den Brief per Post zu verschicken, möglichst noch per Einschreiben
mit Rückschein. Mündliche Mieterhöhungen sind
und bleiben ohnehin unwirksam.
Im Streitfall liegt die Beweislast über erhaltene Schreiben
dann beim Vermieter. Und das könnte knifflig werden, wenn
mit dem Zugang des Schreibens beispielsweise Fristen in
Gang gesetzt werden, wie es bei einer Mieterhöhung üblich
ist.
Achtung: Eine Kündigung, egal von welcher Partei, bedarf
immer noch der traditionellen Briefform.
GRUNDSATZURTEILE
Mietspiegel gilt auch für Einfamilienhäuser
Will ein Vermieter die Miete für ein Einfamilienhaus erhöhen,
darf er den Mietspiegel für Mehrfamilienhäuser heranziehen.
Diese bislang umstrittene Rechtsfrage hat der Bundesgerichtshof
(BGH) in Karlsruhe entschieden. In dem Urteil heißt
es, Wohnungen in Mehrfamilienhäusern seien in aller Regel
billiger als gemietete Einfamilienhäuser. Deshalb sei es nicht
zu beanstanden, wenn der Vermieter die günstigeren Quadratmeterpreise
in Mehrfamilienhäusern als Vergleichsmieten
heranzieht. Im konkreten Fall hatte eine geschiedene Frau
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