Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
Mietende rechtens sein. Die Nutzung der Räume als Geschäftszimmer
oder Mischraum ist allerdings nicht zulässig.
Auch ein geplanter längerer Leerstand ist nicht erlaubt.
Von Modernisierung oder Instandsetzung kann die Rede
sein, wenn die Räume in so starkem Maße verändert werden,
dass ein Weiterwohnen erheblich erschwert wird. Allerdings
müssen alle erforderlichen Genehmigungen für die geplante
Baumaßnahme erteilt sein. Fällt die Verwendungsabsicht
weg, so müssen Sie als Vermieter den Mieter darüber informieren.
Unterlassen Sie dies, machen Sie sich unter Umständen
sogar schadenersatzpflichtig. Ein Austausch des Befristungsgrundes
ist immer unzulässig.
WISO rät:
Schließen Sie von vornherein unbefristete Mietverträge ab,
und sparen Sie sich das komplizierte Verfahren rund um
Zeitmietverträge!
GRUNDSATZURTEIL
Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung per Mietvertrag
Wer einen Verzicht des Vermieters auf sein Recht zur Kündigung
des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs vereinbaren
will, muss dieses, gemäß § 550 Satz 1 BGB, schriftlich tun,
wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll.
Im vorliegenden Fall hatten die Mieter schon 1991 einen Mietvertrag
über eine 3-Zimmer-Wohnung geschlossen. In § 27
des Mietvertrags war unter der Überschrift „Sonstige Vereinbarungen“
eingetragen: „- siehe Anlagen -“. Nach Abschluss
des Mietvertrags wurde das Grundstück verkauft. Im August
2002 und nochmals im August 2004 erklärten die neuen Vermieter
die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses jeweils
zum Ablauf des nächsten Jahres. Beide Kündigungen
begründeten sie mit dem Eigenbedarf ihrer erwachsenen
Tochter.
Die Mieter widersprachen beiden Kündigungen und beriefen
sich darauf, dass in der von ihnen vorgelegte Anlage zu §
27 des Mietvertrags unter anderem folgende Zusatzvereinbarung
enthalten war: „Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf
wird verzichtet.“ Nun aber das Verwunderliche: Die von den
Vermietern vorgelegte Version der Anlage zu § 27 des Mietvertrags
enthält keinen solchen Zusatz. Bei beiden Versionen
handelt es sich jeweils um ein einzelnes loses Blatt mit der
Überschrift „§ 27 - Sonstige Vereinbarungen“ ohne weitere
Hinweise auf ein bestimmtes Mietverhältnis und ohne Unterschriften
oder Paraphen der Vertragsparteien.
Das Amtsgericht hat zuerst die Klage der Vermieter abgewiesen.
Das Landgericht hat im Berufungsverfahren das Urteil
des Amtsgerichts aufgehoben und die Mieter zur Räumung
verurteilt. Die beim Bundesgerichtshof eingelegte Revision
der Mieter wurde zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof
schloss sich den Ausführungen des Landgerichts Berlin an
und vertrat die Ansicht, dass das Recht zur Kündigung wegen
Eigenbedarfs vertraglich nicht ausgeschlossen gewesen war.
Hierbei komme es jedoch nicht darauf an, welche der von
beiden Parteien vorgelegten Versionen der Anlage zu § 27
des Mietvertrags nun tatsächlich zwischen den Parteien vereinbart
gewesen war.
Der Ausschluss des Kündigungsrechts für einen längeren
Zeitraum als ein Jahr ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs
nur wirksam, wenn die Schriftform eingehalten wird. Dies
folge aus der Vorschrift des § 550 BGB. Nach dem Inhalt dieser
Vorschrift gilt ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein
Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen ist, als für unbestimmte
Zeit geschlossen und ist daher ordentlich kündbar.
Das Schriftformerfordernis gilt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs
auch dann, wenn zwar nicht die Kündbarkeit des
Mietvertrags insgesamt, wohl aber einzelne Kündigungsgründe
durch Vereinbarung ausgeschlossen werden.
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs war die Schriftform im
vorliegenden Fall nicht gewahrt. Wenn wesentliche Bestandteile
des Mietvertrags - wozu auch der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung
gehöre - nicht in der Vertragsurkunde
selbst aufgenommen werden, müsse sich zur Wahrung der
Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke
in geeigneter Weise zweifelsfrei ergeben. In dem zu
entscheidenden Fall war die Zusatzvereinbarung weder mit
dem Mietvertrag verbunden noch war sie unterzeichnet worden.
Sie nahm darüber hinaus auch nicht auf den Mietvertrag
Bezug. Eine zweifelsfreie Zuordnung einer der Anlagen zur
Haupturkunde des Mietvertrags war daher nach den Feststellungen
des Bundesgerichtshofs nicht möglich.
Für nicht ausreichend erachtete der Bundesgerichtshof in
diesem Zusammenhang den Hinweis in § 27 des Mietvertrags
auf die nicht näher bezeichnete Anlage. Dem Schutzzweck
des § 550 BGB genüge es nicht, wenn ein späterer
Grundstückserwerber lediglich auf die Existenz einer Anlage
hingewiesen werde, deren eindeutige Zuordnung jedoch nicht
möglich sei. Da die Kündigung auch formell ordnungsgemäß
erklärt worden und der Eigenbedarf nachgewiesen war, war
das Räumungsverlangen des Vermieters berechtigt. (BGH,
Urteil vom 04.04.2007 - VIII ZR 223/06)
§ 575a Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher
Frist
(1) Kann ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen
ist, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist
gekündigt werden, so gelten mit Ausnahme der Kündigung
gegenüber Erben des Mieters nach § 564 die §§ 573 und
573a entsprechend.
(2) Die §§ 574 bis 574c gelten entsprechend mit der
Maßgabe, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses
höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der
Beendigung verlangt werden kann.
(3) Die Kündigung ist spätestens am 3. Werktag eines
Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig,
bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 spätestens
am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche
Frist). § 573a Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung
ist unwirksam.
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