Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
das Mietverhältnis vor Eintragung des neuen Eigentümers in
das Grundbuch beendet und der Mieter auch bereits aus der
Wohnung ausgezogen war.
Der Mieter hatte 1999 eine Wohnung bei einer Wohnungsbaugesellschaft
gemietet. Das Grundstück befand sich seit
dem 12. April 2004 unter Zwangsverwaltung. Das Mietverhältnis
wurde vom Mieter zum 30. Juni 2004 gekündigt und
die Mietwohnung zurückgegeben. Am 26. November 2004
erhielt ein neuer Eigentümer im Rahmen einer Zwangsversteigerung
den Zuschlag für das Grundstück. Mit einer Klage
verlangte der Mieter die Rückzahlung der Kaution nun von
dem neuen Eigentümer. Das Amtsgericht gab zunächst der
Klage des Mieters statt, das Landgericht wies die Berufung
des neuen Eigentümers zurück und die Revision des Eigentümers
gegen das Urteil führte beim BGH zum Erfolg. Der BGH
gelangte zu dem Ergebnis, dass der neue Eigentümer in diesem
Fall nicht zur Abrechnung und Rückgewähr der Kaution
verpflichtet sei.
Das Amtsgericht und das Landgericht hatten die Ansicht vertreten,
dass die Vorschrift des § 556 a BGB, nach welcher der
Erwerber des Grundstücks dem Mieter für die Erstattung der
Kaution hafte, auch auf den vorliegenden Fall anzuwenden
sei. Der Erwerb des Grundstücks in der Zwangsvollstreckung
stehe dem Erwerb im Sinne des § 566 BGB gleich. Da der
Anspruch auf Rückzahlung der Kaution jedoch erst mit Ablauf
von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses
und Rückgabe der Wohnung fällig sei und der Eigentumserwerb
in diesen Zeitraum falle, hafte der neue Eigentümer
ebenfalls für die Rückzahlung der Mietsicherheit.
Dieser Ansicht schloss sich der BGH nicht an. Er ging zwar
- ebenso wie das Landgericht - davon aus, dass die Vorschriften
der § 566 und 566 a BGB auch auf den Eigentumserwerb
in der Zwangsvollstreckung Anwendung finden. Allerdings
komme eine Verpflichtung des neuen Eigentümers zur Erstattung
der Sicherheitsleistung an den Mieter nicht in Betracht,
wenn das Mietverhältnis vor Eigentumsübergang beendet
war und der Mieter die Wohnung bereits zurückgegeben hat.
Nach dem Sinn und Zweck der Vorschriften der §§ 566, 566
a BGB solle derjenige Mieter geschützt werden, dessen Mietverhältnis
durch den Eigentumserwerb auf einen neuen Vermieter
übergehe. Insbesondere solle verhindert werden, dass
die Ansprüche aus dem Mietvertrag und aus der Kautionsabrede
auseinanderfallen, mit der Folge, dass der Mieter seine
Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen den neuen Vermieter
und seine Ansprüche auf Kautionsrückzahlung gegen den
alten Vermieter geltend machen müsse.
Wenn ein Mieter das Mietverhältnis bereits vor dem Eigentumsübergang
beende und aus der Wohnung ausziehe, wird
seine Rechtsposition nach Ansicht des BGH durch einen späteren
Eigentumswechsel nicht mehr berührt. Insoweit sei es
gerechtfertigt, nicht die Fälligkeit (die zudem von den Umständen
des Einzelfalls abhängt und nicht nach einer feststehenden
Frist zu berechnen ist) des Anspruchs auf Abrechnung
der Mietkaution, sondern die Beendigung des Mietverhältnisses
als Abgrenzungskriterium heranzuziehen.
Eine Ausnahme werde nur für diejenigen Mietverhältnisse gemacht,
bei denen das Mietverhältnis zwar beendet sei, aber
die Wohnräume noch nicht zurückgegeben wurden. In diesem
Fall stimmt der BGH mit der herrschenden Meinung in Literatur
und Rechtsprechung überein, dass in entsprechender
Anwendung des § 566 BGB der neue Eigentümer in das Abwicklungsverhältnis
mit dem Mieter eintritt. Eine Übertragung
dieser entsprechenden Anwendung auf den bereits ausgezogenen
Mieter hält der BGH jedoch nicht für erforderlich.
Die vorstehende Rechtsansicht benachteilige den Mieter
nicht, da dieser sich nach wie vor an den bisherigen Vermieter
halten könne. Gegen das Risiko von wirtschaftlichen Schwierigkeiten
des Vermieters könne sich der Mieter dadurch absichern,
dass er eine Anlage der Mietsicherheit getrennt vom
Vermögen des Vermieters gemäß § 551 Absatz 3 Satz 3 BGB
verlange. Die Klage des Mieters wurde daher abgewiesen
(BGH, Urteil vom 04.04.2007 - VIII ZR 219/06).
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