Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
Mieter umgelegt werden, auch wenn es im Mietvertrag vereinbart
wurde. Es bleibt juristisch ungültig.
GRUNDSATZURTEIL
Kein Geld zurück bei unberechtigt erhobenen Nebenkosten,
wenn mehr als ein Jahr vergangen ist
Auch gegen unberechtigte Forderungen müssen Mieter Einsprüche
etwa gegen Nebenkostenabrechnungen zwingend
innerhalb von zwölf Monaten erheben, so der BGH. Sonst
müssen sie selbst zu Unrecht verlangte Betriebskosten bezahlen.
Die Frage, ob die Jahresfrist auch für vertraglich nicht
vereinbarte Forderungen gilt, war bisher umstritten.
Im konkreten Fall hatte ein Vermieter in Offenbach Nebenkosten
auf einen Mieter umgelegt, die im Mietvertrag nicht
vereinbart waren. Als es nach einigen Jahren Streit um die
Nachzahlung der Nebenkosten gab, wollte der Mieter die in
der Vergangenheit zu viel gezahlten Beträge zurück. Das
Landgericht Darmstadt bestätigte zwar, dass der Vermieter
Posten in Rechnung gestellt hatte, deren Umlegung im Mietvertrag
nicht vereinbart war, allerdings erhielt der Mieter nur
die Beträge zurück, die er innerhalb eines Jahres nach Zustellung
der Abrechnung moniert hatte.
Der BGH bestätigte das Urteil jetzt in letzter Instanz. Zur Begründung
verweist der für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat
des BGH auf das Gesetz. Dort sei geregelt, dass der
Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung der Betriebskosten
innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang geltend
machen müsse. Dazu gehörten auch Einwände des Mieters,
dass mangels Vereinbarung im Mietvertrag für bestimmte Betriebskosten
keine Umlage erhoben werden dürften. (Aktenzeichen:
Bundesgerichtshof VIII ZR 279/06)
NEBENKOSTEN IM
MIETVERTRAG ANGEBEN!
Grundsätzlich sind die Betriebskosten zuerst vom Vermieter
zu tragen, denn er ist in vielen Fällen der Ansprechpartner für
die Dienstleister. Er kann diese Posten aber natürlich in seine
Mietkalkulation mit einbeziehen, zum Beispiel in einer Warm-
Inklusive-Miete. Das hat zur Folge, dass diese Kosten – bis
auf die Heizkosten – nicht gesondert abgerechnet werden.
Es kann aber auch vereinbart werden, dass der Mieter die
Betriebskosten zusätzlich zur Miete entrichtet. Dann zahlt er
häufig einen monatlichen Abschlag. Diese Abschläge werden
am Ende einer Abrechnungsperiode, also im Normalfall nach
einem Jahr am Ende der Heizperiode abgerechnet. Werden
die Betriebskosten neben der Miete per Abschlagszahlung
und Verrechnung abgerechnet, muss dies im Mietvertrag
ausdrücklich vereinbart sein.
Wie diese Klausel im Mietvertrag aussehen muss, ist juristisch
nicht klar definiert. Das Oberlandesgericht Hamm hält
es jedoch für ausreichend, wenn im Mietvertrag festgeschrieben
wird, dass neben der Miete „die Kosten für Betriebskosten
gemäß der II. Berechnungsverordnung, Anlage 3 zu § 27
Absatz 1“ zu zahlen sind. An dieser Gesetzesstelle sind alle
Betriebskostenarten aufgeführt, die rechtlich zulässig sind.
Nach Meinung dieses Gerichtes müssen also die Betriebs-
kosten nicht einzeln aufgeführt werden. Es sei aber darauf
hingewiesen, dass andere Gerichte nicht immer dieser Auffassung
folgen.
WISO rät:
Um hier von vornherein Streit aus dem Weg zu gehen,
empfiehlt es sich, die Betriebskosten in einer Anlage des
Mietvertrages aufzuführen. Dabei ist aber darauf zu achten,
dass alle Betriebskosten aufgelistet werden, da eine spätere
Änderung dieser Liste nicht einseitig möglich ist.
Streitpunkt Verteilerschlüssel
Der Verteilerschlüssel für die Betriebskosten auf die einzelnen
Mietparteien wird im Mietvertrag festgeschrieben oder
von Ihnen als Vermieter festgelegt. Normalerweise soll laut
dem neuen Mietrecht nach Verbrauch abgerechnet werden.
Es sind aber auch Abrechnungen nach der Wohnfläche, der
Personenzahl oder der Anzahl der Mietwohnungen möglich.
Diese Möglichkeiten können natürlich auch kombiniert werden.
Ist der Schlüssel nicht definiert, muss nach neuer Gesetzeslage
über Quadratmeter umgerechnet werden.
Achtung: Steht eine Wohnung leer, so sind die zeitanteiligen
Kosten vom Vermieter zu tragen. Nur bei Sozialwohnungen
gibt es Sonderregeln.
Der Bundesgerichtshof hat an die Nebenkostenabrechnung
auch hohe formale Anforderungen gestellt. Es muss sich dabei
um eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen
und Ausgaben handeln, das heißt: Die Abrechnung muss klar
gegliedert und auch für einen Mieter, der nicht jeden Tag mit
diesen Dingen zu tun hat, verständlich sein. Sie muss beispielsweise
den genauen Abrechnungszeitraum enthalten,
der Vermieter muss die Gesamtkosten zusammenstellen, es
müssen Anfangs- und Endzählerstände vermerkt sein, der
Verteilerschlüssel muss stimmen.
Für den Verteilerschlüssel bei Mietobjekten mit mehreren
Mietwohnungen gibt es verschiedene Möglichkeiten:
• Kubikmeter umbauter Raum,
• Wohneinheiten,
• Verbrauch,
• Personenzahl,
• Quadratmeter Wohnfläche,
• Leerraummieten.
In jedem Fall müssen Sie als Vermieter erklären, wie Sie die
Kosten verteilen. Der richtige Verteilerschlüssel sollte eigentlich
im Mietvertrag stehen; Änderungen des Mietvertrages
sind hierbei immer nur für die Zukunft möglich. Die Nebenkostenvorauszahlungen
müssen aufgelistet und sämtlich abgezogen
sein, auch hier schleichen sich immer wieder Fehler
ein.
WISO rät:
Bei leer stehenden Wohnungen müssen Sie als Vermieter
sämtliche Nebenkosten der Leerstände tragen.
§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart,
sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger
Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.
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