Der Vermieter Ratgeber 2010

WISO Vermieter
NEUE MIETRECHTSGESETZGEBUNG SEIT 2001
Bis zum Jahr 2001 war das deutsche Mietrecht über diverse
Gesetze und Vorschriften verteilt. Um die für alle Beteiligten
unzumutbare Unübersichtlichkeit einmal darzustellen, seien
die wichtigsten Regelungen aufgezählt:
• Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht,
• Gesetz zur Regelung der Miethöhe,
• Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung,
• Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen,
• Sonstige Vorschriften aus dem BGB,
• Vorschriften zum Mietrecht aus dem BGB,
• Vorschriften zum Vorkaufsrecht,
• Vorschriften zur Räumungsfrist,
• wichtige Vorschriften aus der ZPO.
Um dieses Wirrwarr von Fundstellen und Sonderregelungen
ein wenig zu lichten, bemüht sich die Politik seit Jahren um
Änderungen im Mietrecht. Im Kern hat der Gesetzgeber nun
alle Regelungen zur Miete im Bürgerlichen Gesetzbuch neu
zusammengefasst. Dabei ist eine Vielzahl von Einzelvorschriften
geändert worden mit dem Ziel, Streitigkeiten zwischen
Mietern und Vermietern möglichst zu vermeiden und
die Gerichte zu entlasten.
Die wesentlichen Mietrechtsänderungen von 2001 auf
einen Blick
Kündigungsfrist (§ 573c BGB)
Die Menschen ziehen immer häufiger um. Außerdem werden
nicht vorhersehbare Arbeitsplatzwechsel oder der kurzfristige
Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim häufiger. Die heutigen,
zum Teil bis zu zwölfmonatigen Kündigungsfristen erschweren
dies unnötig. Im neuen Mietrecht wird deshalb die Kündigungsfrist
für den Mieter unabhängig von der Dauer des
Mietverhältnisses auf drei Monate verkürzt. Die Kündigungsfrist
für Kündigungen des Vermieters verlängert sich nach fünf
und acht Jahren Vertragsdauer um jeweils drei Monate. Da
die Kündigungsfristen in erster Linie dem Kündigungsschutz
dienen, soll es für den Vermieter bei Kündigungsfristen bleiben,
die sich je nach Dauer des Mietverhältnisses verlängern.
Wichtig: Diese Regelung gilt nicht für vor dem 1.9.2001 geschlossene
Mietverträge, bei denen längere Kündigungsfristen
bewusst ausdrücklich vereinbart wurden.
Mietzahlung (§ 556b Abs. 1 BGB)
Die Miete ist im Voraus, spätestens bis zum 3. Werktag des
Zahlungszeitraums, zu zahlen.
Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht (§ 556b Abs.
2 BGB)
Der Mieter kann bestimmte Aufwendungen (zum Beispiel für
die Beseitigung von Mängeln) und Erstattungsansprüche we-
gen überzahlter Miete gegen die Mietforderung aufrechnen.
Achtung: Er muss dies aber einen Monat vor Fälligkeit der
Miete schriftlich ankündigen!
Modernisierung (§ 554 BGB)
Modernisierungen verbessern die Wohnqualität. Die Mietrechtsreform
behält deshalb die sogenannte Modernisierungsumlage
von 11 Prozent Umlage der Modernisierungskosten
auf die jährliche Miete bei. Aus Gründen des Umweltschutzes
können künftig alle Modernisierungsmaßnahmen, die zur
nachhaltigen Einsparung von Energie aller Art führen, in die
Umlage einbezogen werden. Früher galt dies nur für Heizenergie,
nicht aber beispielsweise für Strom. Die zum Teil
überzogenen Anforderungen an die Mitteilung der Modernisierungsmaßnahme
werden gelockert, ohne deren Schutzfunktion
zu beeinträchtigen. Alle Modernisierungsmaßnahmen
zur Verbesserung der Wohnung, zur Einsparung von
Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums
muss der Vermieter jetzt drei Monate vorher ankündigen.
Barrierefreiheit (§ 554a BGB)
Die Mietrechtsreform gibt mit einer gesetzlichen Regelung
zur Barrierefreiheit ein wichtiges Signal für behinderte Mieter
und deren Angehörige, damit sie im Bedarfsfall die Wohnung
behindertengerecht umbauen können. Der Mieter kann vom
Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder
sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte
Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr
erforderlich sind. Zum Ausgleich kann der Vermieter eine angemessene
zusätzliche Sicherheitsleistung (Kaution) für die
voraussichtlichen Kosten des Rückbaus verlangen.
Betriebskosten (§§ 556–556a, 560 BGB)
Mieter und Vermieter beklagen sich häufig zu Recht darüber,
dass die steigenden Nebenkosten zunehmen und zur „Zweiten
Miete“ werden. Die nach Verbrauch oder Verursachung
erfassten Betriebskosten sind künftig verbrauchsabhängig
abzurechnen, wenn nichts anderes ausdrücklich schriftlich
vereinbart ist. Nicht nach Verbrauch erfasste Betriebskosten
(Grundsteuer etc.) muss der Vermieter nach der Wohnfläche
umlegen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Außerdem hat
der Vermieter über Betriebskosten-Vorauszahlungen nun
jährlich abzurechnen. Dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
zu beachten. Erteilt der Vermieter die Abrechnung
nicht innerhalb von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums,
so ist er mit Nachforderungen ausgeschlossen.
Der Mieter muss eventuelle Einwendungen gegen
die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach deren Zugang
geltend machen.
Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
(§§ 558–558e)
Die sogenannte Kappungsgrenze, die Höchstgrenze für Miet-
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